Ипотека по-русски: особенности и тенденции

Особенность первая. Жилищная ипотека в России предназначалась пока в основном для тех, кому жилье, приобретаемое с помощью кредита, не очень-то требуется для проживания.

В самом деле, если по действующему в стране законодательству выселить человека из единственного имеющегося у него жилья практически невозможно, то отсюда следует, что банки будут стремиться кредитовать только тех, кто покупает квартиру впрок: для подрастающих детей, в инвестиционных целях и т.д. Что, собственно, и происходит.

Особенность вторая, вытекающая из первой. Реальной ипотеки жилья до сегодняшнего дня не существовало – в силу невозможности (или чрезвычайной затрудненности) обращения взыскания на заложенную недвижимость.

На практике это оборачивается смещением акцентов при принятии кредитного решения банком: с объекта на субъект. Для классического ипотечного банка важно, ЧТО покупается на кредитные деньги, поскольку качество ипотечного кредита определяется в первую очередь качеством залога. Для российского банка, практикующего ипотечное кредитование, это обстоятельство является как раз второстепенным. Ему важно, КТО будет заемщиком. И для ответа на этот вопрос он готов из претендента душу достать, называя это андеррайтингом. А поскольку вероятность ошибки, обмана, подделки при этом все равно отлична от нуля (особенно в России!), ипотека у нас, в отличие от "цивилизованных стран", считается высокорискованным банковским инструментом. Риски же кредиторы испокон веков компенсируют стоимостью заимствований, то есть задирая проценты. А еще и поручителей могут потребовать, подвергнув андеррайтингу и их…

Особенность третья. Для абсолютного большинства банков в России, заявивших себя на рынке ипотеки, этот вид активных операций является пока забавой, данью моде, пилотным проектом, PR-ом – всем, чем угодно, только не бизнесом, приносящим серьезный доход. Со всеми вытекающими.

Теперь о тенденциях

Работая чуть ли не в авральном режиме, Госдума, похоже, к Новому году утвердит-таки пакет документов по рынку доступного жилья, разрешающий многие из застарелых проблем ипотеки. И тогда на многое придется посмотреть свежим взглядом. Например, на последовательность ипотечных действий.

Что происходит сегодня? Клиент, заинтересованный в покупке жилья, но не располагающий достаточной суммой для этого, обращается в банк (напрямую или через посредников, которых становится все больше) с вопросом, может ли он в принципе претендовать на получение ипотечного кредита, и если может, то какого: по сумме, процентам, срокам погашения. Банк начинает рассмотрение вопроса, как правило, не имея самого главного – информации о том, что именно будет куплено на кредитные деньги и, следовательно, что станет обеспечением по кредиту. Соответственно, положительное решение кредитного комитета в отношении данной кандидатуры заемщика может быть только условным: мы вас прокредитуем на таких-то условиях, если… будет хороший объект.

А если объект окажется хорошим только с точки зрения клиента, а для банка не очень? Что делать в этом случае? Отклонить, потребовав другого объекта? Или, может быть, пересмотреть условия кредитования, переоценив собственные риски?

Согласитесь, такая двухэтапная работа банка с заемщиком была более или менее уместна вчера, когда качество залога по указанным выше причинам существенной роли не играло и, следовательно, вероятность отказа в кредите из-за претензий к объекту была сравнительно невысока. А завтра, когда акценты изменятся, наверняка придется искать и новые подходы в предкредитной работе с заемщиками.

Казалось бы, что тут искать? Пусть клиент приходит в банк уже с ПОДОБРАННЫМ объектом. Тогда вопрос кредитования можно будет рассматривать в комплексе. Однако не все так просто. Прийти в банк с подобранным объектом означает принести туда полный пакет документов по нему. Но ни один продавец квартиры этих документов на руки не даст, пока не получит солидного задатка от покупателя. А покупатель, в свою очередь, не знает, будут ли у него деньги на покупку, пока банк не принял решение и по нему лично, и по приобретаемому объекту. Кто же дает задаток в таких условиях?

Получается порочный круг, разорвать который мы сможем только в том случае, если банки перестанут заниматься не свойственной им работой. Навестим один из крупнейших московских банков, имеющий свою ипотечную программу.

Соответствующий департамент в этом банке насчитывает 15 человек. И делится, не считая начальника, ровно пополам: первая половина занимается предварительным андеррайтингом заемщика, а вторая половина – последующим изучением объекта, подобранного уже после решения кредитного комитета, и, как ни странно, – координацией действий всех заинтересованных сторон (продавцов, покупателей, риэлторов, страховщиков, оценщиков, регистраторов, нотариусов) по приобретению этого объекта.

Спрашиваем руководителя департамента: зачем вам это нужно? Ведь есть же риэлторы, для которых выполнение второй части работы гораздо сподручнее и привычнее, чем банку. Получаем ответ: риэлторы занимаются этим из рук вон плохо.

Приходится самим, увеличивая тем самым штат банка, удорожая продукт, снижая рентабельность.

Начинаем разбираться со своими, т.е. с риэлтерами. Выясняется, что, несмотря на общий шум вокруг ипотеки в последнее время и несмотря на все возрастающий спрос на эту услугу, большинство агентов по-прежнему чурается ипотечных сделок. И не только потому, что у этих сделок имеется целый ряд технических особенностей, но и потому, что высока степень неопределенности и, соответственно, вероятность сработать впустую. То в банке требования вдруг изменились, и объект, который еще вчера прошел бы "на ура", сегодня отклоняется, а что делать с внесенным уже задатком – непонятно. То с выдачей уже согласованного кредита задержат, потому что чисто процедурных подписей в банке должно быть штук шестнадцать и двоих на месте не оказалось.

Хорошо еще, если это простая покупка квартиры.. А если это так называемая "альтернатива", то есть одновременная продажа одного объекта и покупка другого, да еще с цепочкой в десять-пятнадцать звеньев, которую составляли три месяца и с огромным трудом собрали наконец всех вместе.

Дата публикации: 10:56 16 декабря 2004

Источник: bpn.ru