Банки и жилищное строительство

Андрей Крысин, президент Европейского трастового банка, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, член межведомственной Рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» при Совете при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов.

Рынок ипотечного кредитования активно и уверенно развивается: наблюдается рост объемов выдачи кредитов и рефинансирования. Решающую роль в этой динамике сыграли увеличение доходов населения, спад недоверия к ипотеке как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны продавцов, повышение доходности ипотечного бизнеса, увеличение числа граждан, желающих получить кредит,и т.д.

За четыре года, с 2002 по 2006-й, общий объем выданных ипотечных кредитов и займов в России вырос более чем в 16 раз — с 3,6 млрд руб. в 2002 году до 58,0 млрд руб. в 2005-м, а в количественном выражении — примерно с 9000 кредитов в 2002 году до 78 603 в 2005-м.

В 2006-м по сравнению с предыдущим годом рынок ипотеки увеличился в количественном выражении в 2,6 раза и составил, по данным Федеральной регистрационной службы (ФРС) Росии, более 206 тыс. кредитов и займов, выданных как банковскими, так и небанковскими организациями. А показатель стоимостного выражения рынка вырос на 264 млрд руб., то есть более чем в 4,5 раза. Стоит отметить, что согласно концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в прошедшем году намеревались довести объем ипотечного рынка как минимум до 108 млрд руб., а реальные показатели превысили плановые более чем в два раза. Но, несмотря на значительный рост количества ипотечных кредитов, рынок наиболее активно развивается только в 17 % регионов. Здесь на 1000 человек выдают в год свыше трех ипотечных кредитов. В то время как в 47 % регионов показатели крайне низкие — менее 0,5 ипотечного кредита на 1000 жителей.

По сведениям Банка России, на 1 июля 2007 года ипотечных жилищных кредитов выдано на 203,1 млрд руб., что составляет 77 % от годового показателя выданных ипотечных кредитов за 2006 год (264 млрд руб.) и 81 % от целевого показателя, намеченного на 2007 год (250,0 млрд руб.).

Зафиксирован и рост кредитования строительства жилых домов. На 1 апреля текущего года объем задолженности по кредитам, предоставленным организациям строительной отрасли, был равен 462,8 млрд руб. То есть за I квартал он увеличился на 75,6 млрд руб. и достиг 19,5 % (для сравнения: за тот же период 2006 года он составил 7,1 %). При этом размер просроченной задолженности по таким кредитам на 1 января 2007 года составил всего 1,1 %.

Ипотечное кредитование сыграло немалую роль в ускорении темпов строительства домов. Однако спрос по-прежнему превышает предложение, что влечет за собой рост цен и недоступность жилья для большинства населения страны.

Довольно часто резкое удорожание недвижимости связывают с ипотекой. С этим трудно согласиться, если проанализировать статистические данные. Они показывают, что в регионах, сообщающих о заметном росте стоимости квартир, в общем объеме операций с недвижимостью доля сделок с использованием ипотечных кредитов незначительна. А там, где их, наоборот, становится все больше, цены увеличиваются не столь быстрыми темпами. Тем не менее на сегодняшний день доля ипотечных сделок не превышает 9 %.

По информации Банка России, на 1 апреля 2007 года в нашей стране насчитывалось 673 кредитные организации, предоставляющие кредиты на покупку жилья, и 499 компаний, выдающих ипотечные жилищные кредиты. Львиную долю рынка занимают 30 банков, которые фактически являются двигателем развития ипотеки.

Вместе с тем в 2006 году стали динамично развивать ипотечные программы и средние банки, наиболее заметные среди которых КИТ-Финанс, МБРР, Транскредитбанк, Европейский трастовый банк и банк «Оренбург».

По состоянию на 1 июля 2007 года сумма задолженности по ипочечным кредитам составила 374,4 млрд руб., в том числе по кредитам в рублях — 250,68 млрд руб., в иностранной валюте — 123,76 млрд руб. Необходимо отметить, что в 2006 году впервые с момента начала предоставления кредитными организациями отчетности с учетом ипотечных кредитов объем задолженности по займам в рублях превысил аналогичные показатели в иностранной валюте. Причем в 2006 году средневзвешенный срок ипотечных кредитов в рублях составил 182 месяца при ставке 13,7 % годовых, а в валюте — 180 месяцев при ставке 11,4 % годовых. В нынешнем году тенденция увеличения срока кредита сохранилась, хотя средневзвешенная ставка в рублях снизилась до 13 %, а в валюте осталась на прежнем уровне.

Рынок ипотеки в России по-прежнему сильно дифференцирован. Структура выдачи ипотечных кредитов по федеральным округам (ФО) крайне неоднородна. Так, наибольшее количество кредитов в 2006 году предоставили населению в Приволжском ФО — 54,24 тыс. (около 18 тыс. в 2005 году) и Сибирском ФО — 44,78 тыс. (около 10 тыс. в 2005 году). В стоимостном выражении лидировал Центральный ФО. Но это обусловлено скорее ценовой характеристикой, то есть суммой кредита, а не количественными показателями.

В регионах львиная доля ипотечных кредитов приходится на Москву и Московскую область, но опять же за счет высоких цен на жилье в данных регионах. На втором месте находится Тюменская область, на третьем — Санкт-Петербург.

Несмотря на достигнутые результаты, банки продолжают сталкиваться с проблемами, сдерживающими развитие ипотеки. Например, выданные кредиты, права на которые впоследствии передают другим организациям, до сих пор облагают налогами. (В настоящее время не подпадают под налогообложение только права по кредитам, приобретенным у других банков и впоследствии переданных иным организациям.) Сохраняется высокий налог на прибыль (24 %) от получаемых с заемщиков процентов по кредитам. Его следовало бы снизить до 15 %, как налог по госбумагам и облигациям с ипотечным покрытием. Нуждается в пересмотре и размер налогового вычета для физических лиц. Сегодня он составляет всего 1 млн руб., и этого явно недостаточно при нынешних ценах на жилье. Кроме того, необходимо включить в состав вычета затраты, связанные с перекредитованием заемщика в целях уменьшения долговой нагрузки на семейный бюджет.

Требуют дополнительной защиты права инвестора и кредитора. В частности, уже давно идут разговоры о введении счета эскроу, используемого только для получения платежей должников (на него нельзя обратить взыскание при банкротстве кредитора), однако решение по этой проблеме до сих пор не принято.

Кредитные организации заинтересованы в отмене отсрочки обращения взыскания (ст. 350 ГК РФ). Из-за отсутствия конкретных оснований для такой отсрочки, а также вследствие принятия решения только по усмотрению судьи кредиторы сильно рискуют, и процесс получения возмещения затягивается (не секрет, что судебные слушания могут длиться годами, к тому же продолжительность отсрочки обращения взыскания достигает года).

Кроме того, беспокоит действующая норма закона, по которой суд может отказать кредитору в обращении взыскания на предмет залога в силу несоразмерности требований стоимости заложенного имущества. При этом соотношение долга к стоимости залога, которое позволяет говорить о несоразмерности, законом не определено, и все зависит от субъективного мнения суда.

Несомненно, позитивным шагом стало бы освобождение от налогов на прибыль и НДС средств, направляемых собственником недвижимости на текущий и капитальный ремонт, модернизацию инженерных сетей, реконструкцию помещений и объектов социально-культурной сферы. Если мы говорим о доступности жилья, необходимости снижения налоговой и финансовой нагрузки на заемщиков, необходимо подумать и о тех, кто заинтересован в поддержании домов и квартир, а также инженерных сетей в должном состоянии. Освобождение от налога в данном случае окажется хорошим стимулом для повышения активности управляющих компаний, строительных организаций и самих граждан.

Есть шероховатости в применении закона об участии в долевом строительстве жилья. По действующим нормам этого правового акта застройщик способен в одностороннем порядке расторгнуть договор с дольщиком без согласования с кредитором.

Однако в такой ситуации полученный заемщиком кредит остается без обеспечения, и у банка резко возрастают не только риски, но и дополнительные расходы по созданию повышенных резервов.

Целесообразно отменить НДС по договорам долевого строительства многоквартирного дома (как сделали по инвестиционным договорам) и изменить порядок уплаты налога на прибыль банков при кредитовании строительных объектов. Логичнее начислять и уплачивать налог с момента получения дохода, а не с момента ежемесячного начисления, ведь банк уплачивает налоги с прибыли, которой фактически еще не имеет. Наконец, нужно четко регламентировать процедуру регистрации договоров долевого участия (при сроке аренды земли до года, например, указанное соглашение не регистрируют).

Нет единого подхода к перечню и оформлению документов при регистрации, а также к самим регистрационным действиям. И это не вина регистраторов. В законе невозможно предусмотреть все возникающие на практике случаи, а ФРС России лишена права давать какие-либо разъяснения по поводу регистрационных действий. Надо изменить нормативно-правовые акты и предоставить этому учреждению право давать такие разъяснения. Следует внести поправки в закон о государственной регистрации, запрещающие продавцу жилья в одностороннем порядке обращаться за приостановлением регистрации сделки, в противном случае банки вынуждены будут предоставлять кредиты после регистрации титула собственности, что отрицательно скажется на использовании кредитных средств для приобретения жилья — данная схема просто станет непривлекательной.

Помимо всего прочего есть ряд замечаний к выпуску и обращению ипотечных ценных бумаг на рынке. Нуждаются в уточнении отдельные статьи Закона «Об ипотеке».

Устранение указанных проблем повысит интерес банков в участии не только в ипотечном кредитовании, но и в направлении средств в жилищное строительство, а это в свою очередь поспособствует уменьшению размера процентной ставки.

Структура ипотечных кредитов (по данным Банка России)

Средневзвешенный срок, мес.		Средневзвешенная ставка,  %
кредит в рублях	кредит в валюте	кредит в рублях	кредит в валюте
2005 год	166	146,6	15	11,8
2006 год	182	180	13,7	11,4
I полугодие 2007 года	195,8	186	13	11,2

По состоянию на 1.07.2007 г. объем задолжности по ипотечным кредитам составил 374,4 млрд руб., в том числе: в рублях — 250,68 млрд руб. (67 %), в валюте — 123,76 млрд руб. (33 %).

В 2006 году впервые с момента начала предоставления кредитными организациями отчетности с учетом ипотечных кредитов объем задолжности по кредитам в национальной валюте превысил задолжности по кредитам в иностранной валюте.

Дата публикации: 15:01 29 августа 2007

Источник: bpn.ru