Долевое строительство: долго ли протянут «серые схемы»?

Недавно государство в лице налоговой службы «прижало» известную риэлтерскую компанию за использование вексельной схемы, по которой граждане приобретали у этой фирмы жилье. Формально компания пострадала за налоговые проделки. Нам же кажется, что дело здесь все-таки в «уклонении» не от налогов, а от закона № 214-ФЗ. Будут ли компании после этого случая исполнять закон, - об этом мы спросили у экспертов.

Вопросы, которые журнал о недвижимости задал экспертам – профессионалам рынка недвижимости:

Как поведут себя компании после известных событий?

Будут ли они работать по закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года (с изменениями на 16 октября 2006 года)?

Или изобретут какую-нибудь схему, за которую их налоговая инспекция прихватить не сможет?

Чиновники заблуждаются

Иван Грачев, председатель Национального совета по оценочной деятельности:

То, что рано или поздно налоговые службы обратят внимание на строительные фирмы, работающие по вексельным и прочим схемам, мы прогнозировали еще до принятия закона № 214-ФЗ. Когда в Госдуме обсуждался пакет законов по доступному жилью, все понимали, что закон плох, но сказать веское слово «против» должны были сами участники рынка, а они этого не сделали. В результате работать в соответствии с законом невозможно даже после частичного исправления, который отменил солидарную ответственность банков. Если возникнут проблемы у вексельной схемы, застройщики и продавцы изобретут другие возможности.

Чиновникам кажется, что если построить жесткую систему контроля и ее постоянно наращивать, то не будет никакого воровства и обмана. Это не так. Дело не в контроле, а в том, возможно или нет работать по правилам. Большинство компаний не работает по ним. А если где-то и перешли (называют, например, Краснодарский край), думаю, там тоже нет идеального соответствия законодательству, просто сквозь пальцы смотрят регулирующие органы.

Сложившуюся систему надо было разруливать аккуратно, поэтапно. Мы писали вариант закона, который требовал немного:

1) наличия собственных средств у компании застройщика;

2) оформления спецсчетов, чтобы деньги целевым образом шли только на строительство;

3) обязательного информирования дольщиков о работе компании;

4) государственной регистрации.

Оптимизируйте, но знайте меру

Константин Апрелев, руководитель АН «САВВА»:

Компанию обвиняют не в отходе от установок 214-го закона, ведь в период деятельности компании, в котором были выявлены налоговые нарушения, он ещё не действовал. Скорее действия государства направлены на то, чтобы намекнуть крупному и среднему инвестиционному бизнесу, —не все схемы оптимизации налогообложения являются чистыми с точки зрения законодательства. Правила игры с государством в части уплаты налогов требуют пересмотра в сторону большей прозрачности и корректности.

Сама же вексельная схема законодательно защищена и не противоречит существующим в России гражданско-правовым отношениям. Другое дело, что прецедентов, по которым были бы инвестиционные компании привлечены к ответственности за нарушение закона № 214-ФЗ, пока не было.

Застройщика не уважат — метр подорожает

Татьяна Зуева, начальник управления первичного рынка Инвестиционной компании МГСН:

Можно предположить, что со временем работа в рамках закона № 214-ФЗ постепенно станет нормой. Большинство компаний пойдут именно по такому пути, тем более, требования государства становятся все более жесткими. Хотя на сегодня многие специалисты и участники рынка отмечают, что закон требует доработки по многим позициям. И если со временем законодательство не претерпит никаких изменений, в частности, в плане расширения прав застройщика, вполне возможно, это повлияет на стоимость квадратного метра, — она возрастет.

Выгоднее рисковать и давать взятки

Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад:

Государство, наконец, решило навести порядок в этой сфере. Основной вопрос — будет ли продолжение, или, наказав одну компанию, власти успокоятся, по крайней мере, на какое-то время. Разумнее всего, было бы начать добросовестно работать в соответствии с законом № 214-ФЗ.

Более того, большинство региональных застройщиков, не имея достаточно собственных средств, именно так и работают, так как банки более охотно кредитуют эти проекты.

Серые схемы преимущественно используют московские компании. Но и для них переход на законную систему работы не должен составить большого труда, том более, что они давно над этим задумываются.

К слову, застройщикам не придется изобретать никаких новых схем взамен вексельной, так как на рынке и так практиковалось немало различных вариантов минимизации ответственности и налогов. Достаточно упомянуть страховую схему и схему с дроблением платежей.

К сожалению, уход от налогов будет продолжаться до тех пор, пока абсолютно все не начнут эти налоги сознательно платить, иначе законопослушная компания будет неконкурентоспособной. Получается, что выгоднее рисковать и давать взятки, чем платить налоги и спать спокойно.

Вексель – бумага надежная?

Анна Гузина, заместитель руководителя юридического департамента группы компаний «СУ-155»:

Полагаем, что вексельная схема является достаточно надежной для потребителя. Во-первых, заключение предварительного договора гарантирует заключение основного договора купли-продажи квартиры в будущем. Во-вторых, гарантирует его заключение на условиях, согласованных в предварительном договоре, в том числе по цене, определенной в предварительном договоре. Это имеет особое значение, поскольку высока вероятность роста цен на квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. И главное – в результате реализации вексельной схемы у потребителя появляется ценная бумага – вексель, которой потребитель может распорядиться по своему усмотрению: передать в счет оплаты квартиры в будущем, продать, предъявить к погашению и получить ранее уплаченные за вексель денежные средства.

Безусловно, вексельная схема гарантирует интересы потребителей только при условии надежности компании, ее реализующей. Платежеспособность векселя должна быть подтверждена активами векселедателя.

Закон № 214-ФЗ необходим был и застройщику, и дольщику. В начальном варианте он включал ряд пунктов, затруднявших его применение на практике. Однако затем в него вносились поправки, что, в конечном итоге, сделало его применение реальным. Вероятно, с начала 2008 года подавляющее число строительных организаций начнут работать по закону.

Не исключаются новые поправки

Михаил Маков, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»:

В связи с тем, что налоговые службы ужесточают требования к застройщикам в части исполнения закона № 214-ФЗ, а политика власти также направлена на приведение этой сферы деятельности в цивилизованное русло, следует ожидать, что большинство застройщиков (особенно крупных) вынуждено будет действовать в соответствии с требованиями закона № 214-ФЗ. Особенно, по объектам, инвестиционные контракты по которым заключены после 1 апреля 2005 года, хотя попытки «изобретения» новых хитроумных схем, вероятнее, всего не прекратятся.

Дальнейшее развитие событий во многом зависит от того, насколько эффективно и слаженно будут действовать в этом направлении органы исполнительной и законодательной власти. Возможно, учитывая опыт последних лет, будут приняты поправки и дополнения к этому закону.

Страховая схема хуже вексельной

Дмитрий Иванов, руководитель отдела новостроек бюро недвижимости «Агент 002»:

Те схемы, которые сейчас используются на рынке новостроек (вексельная схема, предварительные договора купли-продажи и т. д.), нисколько не противоречат действующему российскому законодательству. Если не брать во внимание «известную» компанию, занижавшую стоимость векселей, остальные компании, использующие вексельные схемы будут спокойно работать, как работали.

А вот компании, использующие страховые схемы, когда часть денег (от 10 до 50%) уводилась от налогообложения через фиктивные страховые компании, скорее всего, будут менять схемы привлечения денег.

Московские застройщики избалованы прибылью

Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования»:

Если ФНС приложит усилия, то процент застройщиков Москвы и Московской области, работающих в соответствии с законом № 214-ФЗ повысится.

Во всех других регионах России у них же это получается. Есть, конечно, отговорки, что в Москве по-другому не получается, иначе, никакой рентабельности, земли мало, долю городу отдать надо и т.д. Но ведь московские застройщики, выходящие с пробными проектами в другие регионы РФ, и там не хотят следовать закону. А местные жители недоумевают — «что это за схема продажи такая: с предварительным договором, кто-нибудь слышал?». Безусловно, в Москве есть определенные сложности, но попытки работать по таким же схемам в других регионах, указывают на то, что компании привыкли к определенной норме прибыли, снижать которую не хотели бы.

Прижать можно всех. Кто строить будет?

Константин Манченко, руководитель АН «Теремок» (г.Пушкино):

Для того, чтобы строительные компании работали по закону № 214-ФЗ, необходимо принять ряд поправок по нему и ряд нормативных актов, чтобы некоторые из них умерили аппетиты чиновников на местах.

На самом деле кроме вексельной схемы существуют и другие, которые уже работают. На мой взгляд, прижать можно не менее 80% строительных компаний. Но тогда возникает два вопроса: кто будет строить? Станет ли от этого жилье доступнее?

Резюме журнала о недвижимости

Подведем итоги нашего разговора. Эксперты не исключают того, что со временем произойдет переход к работе по закону № 214-ФЗ. Правда, его надо еще поправить, учитывая интересы застройщика.

Мы заметили, что эксперты-строители защищали вексельную схему, но правда, предупредили, что надо обращать внимание на «бренд» компании. Более страшной с их точки зрения, является страховая схема. Что касается дальнейших изобретений, их появление необязательно — присутствующих на рынке схем вполне достаточно.

Кроме того, как свидетельствуют наши эксперты, любовью к «серым схемам» отличаются московские компании, а не региональные.

Наконец, еще одно откровенное заявление — выгоднее нарушать закон и платить взятки чиновникам, нежели жить по закону. Вот в этом, господа, и заключается самая соль. Государству, прежде чем бороться со строителями и риэлтерами, надо бы «на себя оборотиться» и «прижать» некоторых своих верных слуг – чиновников.

Дата публикации: 10:47 31 августа 2007

Источник: bpn.ru