Заверенному – верить: недвижимость под крылом нотариата

Сегодня нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в нашей стране уже не носит принудительно-обязательного характера. Большинство договоров разрешается заключать в простой письменной форме. Данное послабление экономит деньги клиента. Но зато лишает его юридической защиты.

Основная задача нотариуса – обеспечить защиту прав граждан и организаций при заключении договоров, соглашений и иных документов. В том числе на рынке недвижимости. Обращение к такому специалисту предотвращает возможные судебные споры, экономит время и деньги участников сделки.

Многие горожане на собственном опыте смогли убедиться в важности работы нотариусов. Поэтому услуги данных специалистов остаются востребованными даже после того, как со вступлением в силу в 1998 году Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариат был признан «полуобязательным» институтом. Прежние правила сохранены только в отношении самых сложных сделок. До сих пор большая часть договоров отчуждения объектов недвижимости удостоверяется у нотариуса и только после этого попадает на государственную регистрацию.

Нотариат – без вариантов

Если законом не предусмотрено обязательное заверение договора нотариусом, стороны вправе заверить договор нотариально по своему желанию. В регистрации договора или права собственности на объект недвижимости из-за отсутствия подписи нотариуса не откажут.

Обязательное нотариальное удостоверение по-прежнему требуется для договора ренты с пожизненным содержанием, брачного договора. Данному удостоверению также подлежат договор уступки права требования, предварительный договор (если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме) и некоторые виды доверенностей.

За услуги нотариуса придется заплатить 0,3–2% от суммы сделки. Конкретный размер оплаты зависит от стоимости имущества, сложности сделки и характера нотариальных услуг.

«Чаще всего нотариусы участвуют в ведении наследственных дел. От большинства других нотариальных действий эти дела отличаются тем, что они носят длительный характер, требуют большого опыта, высочайшей квалификации, терпения», – рассказывает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Антон Лозовский. По его словам, специалист консультирует граждан, дает рекомендации по охране наследственного имущества. Он также может способствовать розыску наследников, например, разослать официальные запросы в соответствующие органы.

Дополнительные гарантии

В договоре купли-продажи, мены, дарения и ипотеки должно быть отражено очень много важных моментов. Гражданин, идущий к нотариусу, понимает, что посещение юриста избавляет его от возможных хлопот по отстаиванию своих интересов в суде. В обязанности нотариуса входит предупреждение участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях подписания того или иного документа. Опытный специалист даст совет, в какой форме лучше заключить договор, какие положения в нем необходимо предусмотреть, как избежать штрафных санкций и т. д. К примеру, нотариус может посоветовать со ссылкой на закон, что лучше оформить в том или ином случае: договор купли-продажи квартиры или договор дарения, так как разница между этими документами очень велика. Бывает, что собственник вообще не хочет заниматься продажей квартиры, но желает обеспечить себе безбедную старость. Тогда юрист предложит оформить договор пожизненного содержания с иждивением и разъяснит, как это лучше сделать.

Также нотариус обязан проверить дееспособность гражданина и правоспособность (законность существования) юридического лица, участвующего в сделке. Например, если нотариус видит, что пожилой человек не понимает смысла подписываемого документа, он просто откажется от удостоверения договора.

В силу своей недостаточной юридической грамотности люди зачастую не могут понять важность документа и самостоятельно выявить подводные камни, существующие в тексте договора. Нотариус подробно разъяснит, какой смысл кроется за теми или иными формулировками. Будучи в курсе всех деталей предстоящей сделки, он поможет найти решение, устраивающее все стороны.

«В отличие от сотрудников регистрационных служб, нотариус работает не только с документами, но и с людьми, обратившимися для совершения сделки. Работа нотариуса – это помощь на стадии согласования условий сделки, поиск удобных для сторон вариантов», – поясняет адвокат петербургского отделения Международной коллегии адвокатов Максим Семенов.

Очень важно, чтобы нотариус уточнил истинные намерения сторон и разъяснил последствия совершаемых юридических действий. Часто бывает так, что на прием к нотариусу гражданин пришел совершить, например, дарение своей квартиры внуку, а, узнав от эксперта о налогах и правовых последствиях этого договора, решает оформить договор пожизненного содержания с иждивением. По такому договору он сохраняет за собой право пользования указанной квартирой и будет обеспечен материальной помощью до конца своих дней.

На практике встречаются ситуации, когда одна из сторон сделки хочет удостоверить ее у нотариуса, а вторая – не желает тратить время и средства на подобную «условность». К сожалению, в таком случае заставить второго участника изменить точку зрения практически невозможно (разве что путем устных увещеваний и разъяснения пользы нотариата). Обращение в суд точно не поможет. Если по закону сделка не нуждается в обязательном участии нотариуса, никто не вправе принудить гражданина платить за нотариат. Поэтому имеет смысл заранее поинтересоваться у второго участника сделки, как он относится к вопросам «юридической безопасности». Иначе неприятный сюрприз может застигнуть врасплох, когда часть условий, предусмотренных сделкой, окажется выполненной и хода назад не будет.

В ответе за качество

Одним из важнейших принципов нотариата является полная материальная ответственность нотариуса за результаты его работы. Поскольку деятельность такого специалиста связана с имущественными и финансовыми вопросами, его профессиональная ответственность страхуется им самим и дополнительно – Нотариальной палатой. Поэтому если юрист неправильно удостоверил договор, что нанесло ущерб имущественным правам гражданина, он обязан возместить его в полном размере. Ущерб возмещается добровольно либо по решению суда – в том случае, если нотариус не признал себя виновным. Этот принцип очень важен, потому что у людей есть гарантия, что они не останутся без собственности в результате ошибки нотариуса. Кроме того, материальная ответственность заставляет нотариуса действовать очень осмотрительно и тщательно проверять документы на предмет возможных ошибок.

Юрист не просто ставит штамп, соблюдая необходимую формальность, но от имени государства обеспечивает соблюдение сторонами сделки всех законоположений. Поскольку деятельность нотариуса осуществляется от имени государства, то и полностью контролируется им же. Не реже чем раз в четыре года работа специалиста проверяется экспертами Нотариальной палаты и органами Федеральной регистрационной службы. Нередки случаи, когда по итогам проверок нотариусы лишаются полномочий. Если в ходе проверки в работе нотариуса выявляется непрофессионализм и некомпетентность, то палата обращается в суд, который выносит решение о дисквалификации недобросовестного специалиста.

По стопам Европы

Жители большинства российских регионов, совершая сделки с недвижимостью, к нотариусам обращаются редко (сказывается низкий уровень жизни и отсутствие правовой грамотности). В крупнейших городах страны, таких как Москва или Петербург, число договоров, удостоверяемых нотариусом, весьма внушительно. Однако, по мнению экспертов, оно могло быть и больше. Но для этого необходимо снова реформировать нотариат.

За рубежом, к примеру, действует резолюция Совета Европы, гласящая, что акты, изданные нотариусом, не нуждаются в дополнительном доказывании в суде. А в ряде случаев нотариальный акт за рубежом имеет еще и силу исполнительного документа, что не требует, например, обращения в суд по вопросу взыскания с должника возмещения ущерба. По мнению президента Федеральной нотариальной палаты Евгения Клячина, необходимо, чтобы российским законодательством были определены такие же признаки нотариального акта, что и в Европе, и придана ему в ряде случаев сила исполнительного документа. Чтобы, к примеру, по договору долевого участия при строительстве жилья можно было получить взыскание с должника без обращения в суд.

Сегодня россиянин может совершить сделку с недвижимостью, заключив договор в простой письменной форме или оформить его у нотариуса. Но в любом случае после этого ему надо обязательно идти в госучреждение по регистрации прав на имущество, чтобы зарегистрировать право собственности. «Вся Европа живет по другим правилам, которые нам кажутся более удобными. Там нотариус удостоверяет договор и, при желании заявителя, сам передает документы для регистрации», – говорит г-н Клячин. В результате человеку не надо терять время, стоять в очередях, да и сам процесс продвигается быстрее, когда профессионал разговаривает с профессионалом. По словам эксперта, сейчас на законодательном уровне готовится законопроект, предусматривающий возможность передачи в ведение нотариусов документов для регистрации прав на недвижимость. Но будет ли он утвержден, пока сказать сложно.

Перечень наиболее распространенных юридических действий, которые вправе совершать нотариус присделках с объектами недвижимости (при наличии у гражданина всех необходимых документов):

• удостоверение доверенностей. Обязательно заверяются у нотариуса только доверенности на совершение сделок, требующих обязательной нотариальной формы (например, доверенность на заключение договора ренты), в остальных случаях доверенности удостоверяются в нотариальной конторе по желанию;
• удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением;
• удостоверение брачного договора;
• удостоверение завещания, принятие закрытого завещания, вскрытие конверта с закрытым завещанием и оглашение завещания;
• свидетельствование верности перевода документа с одного языка на другой (если речь идет о покупке зарубежной недвижимости);
• принятие на хранение документов;
• удостоверение факта нахождения гражданина в живых или в определенном месте;
• удостоверение тождественности личности гражданина с лицом, изображенным на фотографии;
• удостоверение времени предъявления документов;
• выдача свидетельства о праве наследства по закону и по завещанию.

Дата публикации: 15:20 03 сентября 2007

Источник: bpn.ru