Питерский рынок жилья застыл в растерянности

Сразу несколько векторов действуют на розничные цены жилой недвижимости в Петербурге, не давая расценкам на квадратные метры ни просесть, ни устремиться вверх. Сложилась ситуация, аналогичная «сюрпласу»* в трековых гонках велосипедных спринтеров, когда спортсмены ставят велосипеды «на прикол», выжидая, кто не выдержит первым.

За первое полугодие 2007 года в Петербурге было введено в строй 177 жилых домов общей площадью 1,1 млн кв. м. Таким образом, жилья было сдано в эксплуатацию на 38% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Казалось бы, объем предложения растет, а стоимость предложения должна снижаться. Ничего подобного.

Во-первых, построенное жилье уже было ранее оплачено дольщиками или куплено иным образом. Во-вторых, подорожание строительных материалов делает более дорогим возводимое жилье. По данным Росстроя, в первом полугодии 2007 года по сравнению с тем же периодом 2006-го щебень поднялся в цене на 18%, а цемент подорожал более чем в 2 раза. В июле цемент подорожал на 8%, шифер, пиломатериалы и красный кирпич – на 2,3–5,2%, сообщает Росстат.

«На рынке сейчас больше предложений по жилью, чем весной, – говорит Евгений Ортин, аналитик ЗАО «ЮИТ Лентек», – но строители не готовы снижать цены».

«В Петербурге изменение цен на стройматериалы сейчас не оказывает сильного влияния на ценовую политику застройщиков, по крайней мере у крупных компаний», – считает Татьяна Чуприна, заместитель генерального директора Агентства развития и исследований недвижимости (АРИН).

Скорее, на покупателей жилья и, соответственно, на спрос будут оказывать влияние другие факторы. Среди них – психологическая усталость от ожидания снижения стоимости жилья, снижения, которое упорно не происходит.

«Отложенный спрос сыграет свою роль осенью», – полагает Татьяна Чуприна. Особенно в случае подкрепления его дальнейшим смягчением банками условий по ипотечным кредитам.

«Если летом цены вообще не поднимались, то в августе пошла некоторая подвижка, хотя и небольшая, в размере 1-2%, – продолжает Татьяна Чуприна. – Наш прогноз, что стоимость элитки до конца года будет понемногу повышаться, а стоимость жилья эконом-класса до конца года может повыситься на 10-15%».

«К зиме цены возрастут в среднем на 8-10%, – более сдержанно оценивает ценовую динамику Евгений Ортин. – Рост стоимости жилья будет держаться чуть выше инфляционной составляющей».

При этом эксперты сходятся во мнении, что в общем потенциал для роста цен на жилую недвижимость в Петербурге по-прежнему имеется. Одним из ключевых факторов становится повышение благосостояния самих петербуржцев, так как особой «игры на метрах», т. е. спекулятивных покупок жилплощади, участники рынка не наблюдают.

«Ситуация сейчас «стабильно-рабочая», – констатирует Дмитрий Кирюшкин, заместитель руководителя отдела жилой недвижимости «Центрального агентства недвижимости». – Падать цены точно не будут. Вместе с тем живых денег на рынке довольно мало, в основном речь идет об ипотеке».

Расценки устойчиво держатся выше психологического рубежа в $2000 за кв. м. «Типовая однокомнатная квартира в 33-42 кв. м в среднем продается сейчас за 2,6 млн руб. (чуть более $100 тыс.), – поясняет Татьяна Чуприна, – хотя в новых окраинных районах такая квартира может стоить и 1,5-1,6 млн руб. (около $60 тыс.)».

«На вторичном рынке и хрущевки, и «дома-корабли» одинаково продаются от $2300 за кв. м, – продолжает Дмитрий Кирюшкин. – Осенью значительного роста цен не будет, равно как и не видно предпосылок для их снижения».

«Если застройщики цены и повышают, то потом «отыгрывают» их скидками в 10-15%, – говорит Евгений Ортин. – Полагаю, что сегмент эконом-класса покажет наименьший рост, в нем и ситуация наиболее стабильная, и объем предложений наибольший».

Традиционно в Петербурге в первую очередь востребованы Василеостровский, Петроградский, Московский, Адмиралтейский и Фрунзенский районы. Но популярность приобретают и такие спальные районы, как Приморский и Невский. В 2007 году активизировался спрос на пригороды Петербурга в силу их большей ценовой доступности.

«Традиционно и покупатели, и продавцы осваивают Московский район и север города, – комментирует Татьяна Чуприна. – Теоретически можно говорить, что ввод 5-й линии метро оживит спрос во Фрунзенском районе города, а завершение строительства Кольцевой автодороги – на юге города, но это еще нужно будет проверить на практике».

«Фактором икс» для Петербурга остается и вывод на рынок жилья в таких проектах-«миллионниках», как «Балтийская жемчужина», «Кудрово», «Каменка», «Большая Ижора». Теоретически массовый выброс на рынок жилья эконом-класса может привести к некоторому снижению цен в этом сегменте, но произойдет ли это на самом деле, эксперты судить не берутся, хотя бы потому, что неизвестно, по каким ценам застройщики начнут выводить это жилье на рынок. А значит, ожидание и «сюрплас» продлятся (при сохранении нынешних векторов) еще как минимум до середины 2008 года.

* По франц. surplace буквально означает «на одном месте».

Дата публикации: 16:13 03 сентября 2007

Источник: bpn.ru