Московская земля: правила и ограничения

Известно, что московские власти не хотят терять контроль над столичной землей. Поэтому крайне медленно идет приватизация, оформление в собственность, выкуп территорий предприятиями и частными лицами. По словам чиновников, данная позиция вынужденная.

Как разрезать землю, если она пронизана инженерными сетями и коммуникациями, обеспечивающими жизнедеятельность мегаполиса? Что делать, если потребуется провести какие-то градостроительные преобразования? Как показывает практика, с собственниками зачастую договориться непросто.

Для урегулирования земельных отношений столичные власти уже этой осенью намерены принять правила землепользования и застройки города. Руководитель департамента земельных ресурсов Виктор Дамурчиев рассказал журналистам о видах ограничений и обременений земельных участков в столице.

Прежде всего не подлежат приватизации и полностью изымаются из оборота земельные участки, расположенные на особоохраняемых природных территориях федерального значения. В Москве это национальный парк «Лосиный остров», а также Главный ботанический сад им. Н. В. Цицина Российской академии наук, Ботанический сад МГУ и природно-исторический парк «Царицыно». Очевидно, в список попадут такие лесопарки, как Покровское-Стрешнево, Останкино, Измайлово, Москворецкий, Тушинский и др.

Ограничен оборот участков, находящихся в пределах технических зон метрополитена, историко-культурных заповедников, зон санитарной охраны источников питьевой воды, санитарно-защитных зон. Они также не подлежат приватизации.

Нельзя купить или продать земли, зарезервированные для государственных нужд. В эту категорию могут попасть территории, предназначенные для строительства железнодорожных путей и линий метро, инженерных сооружений и коммуникаций, для образования природных объектов (парки, скверы). Сюда же относятся земли общего пользования, занятые транспортными магистралями, улицами, площадями, садами, бульварами, водными объектами. Не удастся приватизировать и территории, предназначенные для использования в государственных и общественных интересах.

Для земель, у которых уже есть землевладелец, землепользователь или арендатор, предусмотрены вполне оправданные обременения. Их хозяева должны обеспечить возможность доступа эксплуатационных и аварийно-технических служб к подземным коммуникациям. Кроме того, они обязаны заботиться об охране, реабилитации и восстановлении растительности на своих территориях и не препятствовать использованию воздушного пространства над земельным участком для нависающих частей сооружений, расположенных рядом. Город устанавливает публичный сервитут, предполагающий возможность прохода или проезда через земельный участок, а также размещение геодезических и межевых знаков.

Городу нужна земля

Ссылаясь на опыт других стран, Виктор Дамурчиев подчеркнул, что процедура резервирования — мера неизбежная. Иначе город, зажатый МКАД, не сможет развиваться. Взять хотя бы дорожную сеть столицы. Уже сейчас количество автомобилей превышает возможности транспортной инфраструктуры. Новые магистрали и развязки жизненно необходимы, но прокладывать дороги нужно в соответствии с генпланом города, тогда в них будет смысл. Без механизма резервирования и дальнейшего изъятия земель реализовать подобный проект сложно. Кроме того, в строительство дорог будут вовлекать частный капитал. Но ни один инвестор не захочет вкладывать средства в спорные земли.

Помимо дорожной сети Москва нуждается в увеличении и улучшении жилищного фонда, строительстве объектов социальной инфраструктуры. Свободных площадок у города нет, поэтому власти взяли курс на изыскание внутренних резервов.

Один из главных источников пополнения земельных ресурсов — промышленные зоны, занимающие на сегодняшний день около 17 тыс. га. Процесс вывода производств за городскую черту идет уже несколько лет. Освободившуюся территорию используют под строительство жилья и объектов коммерческой недвижимости. В районе Хамовники Центрального административного округа, например, ждут перебазирования 23 предприятия, занимающие около 60 га. Часть из них уже выведена, деятельность других приостановлена. На территории шелкового комбината «Красная роза» в старых корпусах, являющихся образцами промышленной архитектуры XIX–XX века, разместился современный деловой центр. Уже выведен 5-й троллейбусный парк, а на его месте компания «Интеко» строит жилищно-административный комплекс и городской музей ретроавтомобилей. Закрыт и перебазирован комбинат гардинного полотна им. Тельмана. Здания завода «Каучук» пока стоят, но само производство перебралось в Очаково. В проекте застройки квартала площадью 10 га значатся жилье, школа, детские сады, подземный гараж, общественная зона отдыха с бульварами. Будут выведены и старейшие предприятия района — фабрика «Моснитки» и завод «Электролуч», расположенные между Большой и Малой Пироговской улицами.

Хамовники — один из многих районов Москвы, на примере которого видно, что процесс медленно, но идет. По словам Виктора Дамурчиева, реабилитация и застройка промышленных территорий добавит городку 20–30 % полезной площади.

Однако столица не хочет совсем терять свой промышленный потенциал: некоторые производства, удовлетворяющие экологическим нормам, останутся. Правда, и они могут пожертвовать в пользу города часть своих территорий. Столичные власти уже предложили им ужаться, и, как отметил московский чиновник, стороны нашли понимание.

Московское правительство намерено сократить и размеры санитарно-защитных зон вокруг предприятий. Если последние оснастят эффективными средствами и технологиями очистки, вредных выбросов в окружающую среду практически не будет и необходимость в санитарно-защитных зонах отпадет. Это позволит высвободить дополнительно еще 8 % площадей.

Помимо промышленных территорий серьезным резервом для столицы станут земли сельскохозяйственного назначения. Их площадь с учетом садоводческих товариществ составляет около 3 тыс. га. «В городе территорий сельхозназначения не должно быть. Вряд ли кому-то захочется съесть морковку или яблоки, выращенные в 40 м от дороги с интенсивным движением», — объяснил Дамурчиев.

Наконец, земельный дефицит столицы можно сократить за счет покупки участков в других регионах. По замыслу мэра Москвы туда целесообразно перенести крупные складские и производственные комплексы.

Заборы ставить не будем

Теперь об ограничениях. Как уже было сказано, наиболее жесткие меры касаются природоохранных зон. Здесь ничего нельзя строить: ни на земле, ни под ней. Правда, с каждым из уже возведенных объектов вопрос будут решать отдельно. Одни снесут, другие оставят. «Если объекты надлежащим образом оформлены, нарушений никаких нет, то предприятия как функционировали, так и будут функционировать, с учетом разрешенного использования, которое допускается на указанных территориях, — отметил Дамурчиев. — По закону города Москвы об особо охраняемых территориях здесь допускается ограниченная хозяйственная деятельность, если она не нарушает установленного режима охраны и использования». Это относится и к участкам, на которых расположены объекты культурного наследия. В их границах разрешается вести деятельность, связанную с сохранением памятников. Перепрофилирование же недопустимо.

Если с городской собственностью все более-менее понятно, то обременения, накладываемые на использование участков, которые находятся в частной собственности или аренде, вызывают у граждан беспокойство. С введением публичного сервитута владельцы участков должны обеспечить доступ на свою территорию представителей различных городских служб, не препятствовать проходу или проезду через свой участок. Проще говоря, объявляется война заборам. В первую очередь это касается товариществ собственников жилья (ТСЖ). Приватизировав территорию вокруг дома (как то разрешает Жилищный кодекс РФ), ТСЖ обносит ее забором, переведя в режим внутреннего пользования. В результате спортивная или детская площадка, которая была общей для трех-четырех домов, оказывается недосягаемой для большинства жителей. Споры и конфликты на этой почве уже происходят. Именно это обстоятельство, по словам Дамурчиева, побудило московские власти обратиться в Правительство РФ с просьбой учесть городскую практику и пересмотреть норму земельного участка для ТСЖ, сократив его до размеров площадки под домом и территории, минимально необходимой для эксплуатации строения. В случае одобрения столичной инициативы вопрос о заборах ТСЖ отпадет сам собой.

Будем договариваться

По словам главы земельного департамента, информация о градостроительных планах Москвы и перечне зарезервированных территорий будет доступна всем гражданам. Это позволит скорректировать им свои действия в отношении недвижимости. Проще говоря, зная о том, что вблизи дома пройдет магистраль, человек, скорее всего, поостережется покупать в здании квартиру, а фирма — арендовать помещение. С владельцами же участков или строений, попавших в зону застройки, город будет договариваться, возмещая ущерб в натуральной или денежной форме. Больших проблем с этим Виктор Дамурчиев не ожидает: дороги нужны всем, а строительство Третьего транспортного кольца научило решать подобные задачи. Тогда утрясать земельные отношения пришлось более чем с четырьмя сотнями предприятий. Благо все обошлось без скандалов.

Решение о резервировании в целях последующего изъятия участков, а также расположенных на них объектов жилого и нежилого фонда принимает правительство Москвы. Департамент земельных ресурсов уведомляет об этом обладателя прав на участок. Затем в ходе переговоров определяется компенсация. Если собственник не согласен с предложенными вариантами, он может обратиться в суд. На вопрос о том, как изменится цена земли и недвижимости, если участок попадет в список резерва, Дамурчиев однозначно ответить затруднился: «Если на смежном участке нельзя ничего строить, то, по всей видимости, стоимость ближайших площадок, используемых под жилищную застройку, возрастет».

Дата публикации: 10:25 06 сентября 2007

Источник: bpn.ru