Миллионерам достанется вдвое меньше квартир

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Рынок элитной недвижимости принято считать островком стабильности на фоне неспокойного эконом-собрата. С другой стороны, за истекший год количество предложения здесь уменьшилось, по некоторым оценкам, вдвое. С чем это связано? Что и за какую цену еще можно купить на этом рынке?

Минус половина

В прошлом году, например, общее количество возводимых, но еще не реализованных объектов было почти вдвое больше, чем сейчас: 66 против 34. Как отмечают аналитики компании «Новое качество», в итоге предложение сократилось за год почти на 49%. По оценке же директора департамента продаж компании IntermarkSavills Анжелы Кузьминой, предложение уменьшилось максимум на треть – 25-30%. «И связано это с пресловутым дефицитом площадок для строительства. Как говорил Марк Твен, покупайте землю, ее больше не производят… Но покупать с каждым годом становится все сложнее, поскольку элитный сегмент имеет привязку к центру, а в ЦАО свободных площадок или почти не осталось, или на них сложно построить объект именно элитного уровня», – объясняет Кузьмина.

«В Москве намного легче найти место под строительство жилья эконом-класса, – соглашается руководитель пресс-службы «Дон-Строя» Екатерина Куканова. – Помимо этого, большая часть элитного жилья возводится в пределах Садового кольца, а значит, дома имеют небольшой объем и, как правило, ограниченное количество квартир».

Вспомним еще и о моратории на точечную застройку в центре города – хотя, по заявлениям московского правительства, начатое строительство закончено все-таки будет, все выданные разрешения город обещал проанализировать. По словам главы стройкомплекса Владимира Ресина, на темпах строительства в городе эти меры не отразятся. А вот на отдельно взятом элитном рынке – еще как могут. «Будут ли после этого развиваться элитные жилые комплексы, покажет время», – говорит директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество» Андрей Уфимцев.

Бег с препятствиями

«В качестве одной из заметных тенденций я бы отметил уход с рынка некоторых застройщиков, – продолжает Уфимцев, – доходность элитной недвижимости снижается, затраты на реализацию объектов, наоборот, растут. Дефицит участков под застройку, законодательные барьеры и снижение доходности подтолкнули московских инвесторов и застройщиков к освоению новых рынков».

К примеру, RGI International, входящая в Rose Group (специализируется на строительстве элитного жилья, в основном на Остоженке), планирует застроить жилой квартал в районе будущей станции метро «Митино», а в 2009–2010 годах – закончить строительство трех офисных комплексов: два из них в центре, третий – недалеко от Останкино. Еще один известный девелопер элитной недвижимости – компания «Конти» тоже занялась строительством коммерческой недвижимости, первый проект в этой области – бизнес-центр в Санкт-Петербурге – начнет строиться уже в конце года.

Впрочем, в массе своей участники рынка склонны не называть эту тенденцию уходом. «За последние несколько лет многие девелоперы, ранее специализировавшиеся на жилье, открыли направление коммерческой недвижимости – в том числе и «Дон-Строй». Однако речь идет не о смене сферы деятельности, а о диверсификации бизнеса», – говорит Куканова.

«Я бы не сказала, что существует тенденция к уходу с рынка элитной недвижимости. В этом сегменте работает около 60 операторов, и, насколько мне известно, никто из них не собирается уходить с рынка. Наоборот, в последнее время рынок недвижимости Москвы и Подмосковья пополняется новыми игроками, – добавляет Кузьмина. – Например, компания «Итера», больше известная в нефтегазовой отрасли, решила расширить сферу деятельности и занялась строительством элитного коттеджного поселка по Новорижскому направлению».

По мнению руководителя исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки» Бориса Флексера, изменение состава участников рынка элитной недвижимости – естественное явление: «Это неизбежный процесс, ведь с каждым днем девелоперские компании должны становиться сильнее, крупнее и конкурентоспособнее. К тому же они должны иметь опыт работы с большими проектами. В связи с этим часть игроков меняют сферу деятельности, переориентируясь на другие проекты. Так, например, один из девелоперов, ранее занимавшийся застройкой Остоженки, теперь планирует реализовывать проекты в Подмосковье».

Что и за какие деньги?

Естественное развитие рынка, диверсификация или уход с рынка ряда игроков – в любом случае эта тенденция никак не означает, что новых проектов нет и не будет. Что до самых дорогих (инвестиционно) проектов – это в первую очередь 7-этажный многофункциональный комплекс (элитные квартиры, апартаменты, офисы, бутики) инвестиционной компании «Вис-инвест» на Большой Никитской. Строительство планируется начать уже этой осенью, проект оценивается в $100 млн. В полтора раза больше потратит «Дон-Строй» на жилой комплекс с рабочим названием «Дом на Плющихе», первую очередь планируется сдать в 2010 году. Не менее чем в $465 млн обойдется AFI Development многофункциональный комплекс на Большой Почтовой улице (элитное жилье, офисные и гостиничные площади и подземные гаражи), закончить строительство компания намерена к 2015 году.

«В качестве знаковых событий рынка я бы отметил следующие, – говорит Уфимцев. – После длительной паузы продолжилось строительство элитного ЖК «Пять Столиц» (пять жилых особняков: «Лондон», «Париж», «Рим», «Вена» и «Токио» с видами на набережные и архитектурный ансамбль Кремля). Затем, столичные власти одобрили проект «Золотой Остров», лофты там выставят на продажу уже в конце года». Кроме того, по словам эксперта, стоит отметить проект клубного дома «Ливадия» (3 надземных и 2 подземных этажа, парковка на 6 автомобилей) в Крымском тупике, который строит группа компаний КРТ. Более подробная информация о заявленных и строящихся объектах приводится в таблице ниже.

Сегодня квадратный метр в самой дорогой квартире на первичном рынке стоит $37 тыс., на вторичном – $40 тыс. «Общая же стоимость квартиры сильно варьируется в зависимости от местоположения и архитектурной концепции: от $500 тыс. до $16 млн и выше», – говорит Уфимцев. По его словам, минимальная цена квартиры в ЦАО – $468 тыс. (улица Гиляровского, 55), максимальная – $16,8 млн (Большая Никитская, 45), средняя – $800 тыс. Минимальная же цена «квадрата» $6,75 тыс. («Тихвинская усадьба»), максимум здесь – $37 тыс. («Дом над водой» в 7-м Ростовском пер.), средняя – $16,085 тыс. Всего в ЦАО сейчас продажи ведутся в 29 домах; это около 2400 квартир.

Что до элитных новостроек других округов, то, например, квартиры в доме на Кутузовском проспекте, 23 (ЗАО), который сдается госкомиссии в конце года, стоят от $10,5 тыс. за кв. м; в доме №27 на ул. Серебряный Бор (СЗАО) – от $13,2 тыс.; на Нахимовском проспекте, 47 (ЮЗАО) – от $6,2 тыс.; на Шаболовке, 21 (ЮАО) – от $8 тыс. за «квадрат». Доля непроданных элитных квартир в Москве сейчас, по словам Уфимцева, на уровне 20% от общего объема элитного предложения.

Таблица 1: Новые проекты на элитном рынке. Данные компании «Новое качество», август 2007 г.

Таблица 2. Новые проекты элитного жилья, анонсированные застройщиками в 2007 году. Данные компании «Новое качество», август 2007 г.

Дата публикации: 11:58 10 сентября 2007

Источник: bpn.ru