Почему стоит сдерживать ипотеку? Чтобы цены на жилье не выросли в полтора раза!

Быстрое развитие ипотечного рынка может привести к увеличению спроса на жилье. Поскольку адекватно - в два-три раза - увеличить предложение вряд ли возможно, падение ставок и удлинение сроков кредитования может вызвать стремительный рост цен на квартиры. В Прибалтике они росли на 50% в год.

В улучшении жилищных условий, как показывают сегодня данные опросов социологов, нуждается более 70% россиян. Пока далеко не все из них могут взять кредит на покупку квартиры в силу тех или иных причин, главная из которых - невысокий доход.

Что такое доступное жилье

Формирование рынка доступного жилья, конечно, дает надежду на то, что в скором времени возможности для приобретения квартир значительно расширятся. При этом постепенно люди перестают путать доступное жилье с дешевым, или даже с бесплатным. Приходит понимание того, что формирование рынка доступного жилья - это увеличение объемов строительства и юридическое обеспечение альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи.

«В случае с доступным жильем о приемлемой цене говорить не приходится,- отмечает директор по маркетингу и продажам ОАО „Квартал” Сергей Лушкин.- Жилье станет доступным для более широких слоев населения при высоких ценах через схемы его приобретения, а именно через ипотеку. Развитие ипотеки и широкое применение различных ипотечных схем инициируется правительством посредством стимулирования через создание благоприятной правовой среды».

Развития массовой ипотеки ждут не только потребители, но и застройщики и девелоперы. И не только потому, что это приведет к столь желанному для них росту цен на недвижимость. А потому, что резко возрастет спрос на доступное жилье. Вовлечение в куплю-продажу жилья формирующегося в стране так называемого среднего класса, а не тех 5% населения, у которых есть деньги - это самая радужная перспектива для всей строительной отрасли.

Тем не менее, сейчас доля ипотечных сделок в общей структуре рынка весьма невелика, и в формировании спроса на недвижимость ипотека почти не участвует.

Несмотря на то, что желающих взять ипотечный кредит становится все больше, говорить о том, что кредитные схемы приобретения недвижимости теснят традиционную покупку за «кэш» явно преждевременно.

Конечно, банки, активно работающие в этом секторе, упрощают условия получения кредита и разрабатывают различные программы. «Банк всегда будет заинтересован в том, чтобы выдать максимальное количество кредитов, и, по большому счету, ему не так важно, под какое жилье выделяются деньги.- Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.- Если кредит застрахован и заемщик является кредитоспособным лицом, то банк будет заинтересован в выдаче кредита. В будущем, разумеется, все будет зависеть от конкретной программы. Возможно, что в некоторые ипотечные пакеты будут включены ограничения, носящие социальный характер».

Интересно, что риэлтеры и представители ипотечных банков уверяют, что с февраля этого года значительно возрос объем ипотечных сделок в Москве. Однако процентная ставка пока не снизилась до уровня, который позволил бы ипотеке стать массовой. Как следствие, в настоящее время она не оказывает сколько-нибудь серьезного влияния на стоимость жилья.

Спровоцирует ли развитие ипотеки рост цен

Не вызывает сомнений тот факт, что потребность в улучшении жилищных условий в России вообще, и в Москве в частности - огромная. Массовое развитие ипотеки означает, что все те, кто сейчас имеет скрытую потребность в улучшении жилищных условий, перейдут в разряд платежеспособных покупателей. Когда у человека будет возможность взять кредит под 8% на 25 лет - он сможет позволить себе без лишних раздумий приобрести недвижимость. И в процентном соотношении скрытый спрос сильно уступит платежеспособному. Ипотека «выплеснет» на рынок массовый спрос экономически активного населения, которое на данный момент не может себе позволить покупку недвижимости с использованием только своих собственных финансовых ресурсов. Естественно, если будет повышаться только спрос, а предложение останется на прежнем уровне - роста цен не миновать.

«Даже сегодняшнее количество обычных, так называемых не ипотечных покупателей способно „поднять” цены на рынке до уровня 1800 долларов за метр,- отмечает начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации „Инком-недвижимость” Евгений Михаленков,- Можно себе представить, что будет, когда появятся ипотечные покупатели, и их число будет увеличиваться».

Закономерность, согласно которой рост спроса в условиях ограниченного предложения вызывает рост цен - общеэкономическая. Но предложение на вторичном рынке административно увеличено быть не может, а на первичном увеличить его объем в короткие сроки также довольно сложно, поскольку существует проблема дефицита свободной земли в Москве под новое строительство. Соответственно, увеличение объема предложения - дело не одного месяца, и не двух - весь процесс может занять несколько лет. Существует временной разрыв между реакцией предложения на растущий спрос - строительный цикл жилого комплекса может составлять до двух с половиной - трех лет.

«Прежде всего рост цен коснется рынка новостроек,- считает руководитель пресс-службы компании „МИЭЛЬ-недвижимость” Игорь Ладычук.- Качественное жилье является дефицитом и на данный момент составляет всего 10% общего объема квартир в Москве. Уже сегодня 20% ипотечных сделок приходится на рынок новостроек. И этот процент будет только увеличиваться».

Абсолютные параметры будущей стоимости квадратного метра сейчас предсказать не сможет ни один аналитик. Каков будет новый уровень цен, зависит от огромного количества факторов.

Ожидать ли резкого скачка цен?

Одномоментно количество ипотечных сделок не возрастет. Однако рыночные механизмы формирования цены товара через спрос-предложение могут привести к очередному витку спроса на недвижимость и, как следствие, к росту цен до достижения очередного равновесного показателя.

«Развивая ипотеку одним из основных факторов формирования спроса на жилье, не стоит забывать и об увеличении предложения,- пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании „Сити - XXI век” Сергей Лядов.- Это задача не менее кропотливая и сложная».

Для того, чтобы уравновесить выросший спрос адекватным предложением, по мнению специалистов рынка, необходимо увеличить обьемы строительства жилья примерно в два-три раза, причем не только в Москве, но и в целом по России. И если массовая ипотека начнет действовать через несколько лет, то работать над предложением жилья необходимо уже сейчас.

Таким образом, для того, чтобы цены на жилье не возобновили безудержный рост, темпы развития ипотеки в ближайшие годы необходимо некоторым образом сдерживать. В России сейчас сдерживающими факторами выступают высокие ипотечными ставки и достаточно сложная процедура получения ипотечных кредитов. Как считают аналитики, разумное, не одномоментное введение массовой ипотеки при условии выдачи кредитов на 15–25 лет под 8–10% годовых к скачку цен не приведет.
Опыт прибалтийских государств, где ипотечное кредитование развивалось довольно быстрыми темпами, показал, что массовая ипотека моментально приводит к росту цен: стоимость жилья в этих странах росла примерно на 50% в год.

Дата публикации: 09:58 17 декабря 2004

Источник: bpn.ru