Банковский кризис и несовершенство законодательства тормозят развитие ипотечного рынка

2004 год должен был, по мнению многих, стать переломным в области развития ипотечного кредитования в России. Однако не стал. Виноват в этом банковский кризис, а также не закрытые до сих пор прорехи в законодательстве.

По оценкам банков, в 2004 году объем ипотечного кредитования хотя и возрос практически в два раза, но в абсолютных величинах составил порядка $500 млн, или менее 0,5% от ВВП.

Возможно, такие темпы развития внушают оптимизм. Однако иностранные эксперты считают, что реальный спрос на ипотечные кредиты в России составляет не менее $30 млрд.

«В соответствии с прогнозами ипотечный рынок развивался только до лета. Затем развитие резко замедлилось. И главным оказался не сезонный фактор, а банковский кризис,- говорит заместитель исполнительного директора Оргбанка Александр Фаткин.- Да, он затронул небольшое количество банков. Да, он был обусловлен скорее психологическими, чем экономическими причинами. Но он напомнил многим банкам, что они могут в такой период, во время недоверия к банку, лишиться значительной доли длинных пассивов, то есть вкладов физических лиц».

Что было хорошего

Помимо банковского кризиса на рынок ипотечного кредитования в минувшем году надвигалась еще одна напасть. В конце года рынок был серьезно озабочен разговорами об уменьшении финансирования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство является основным винтиком в создаваемой в России двухуровневой (американской) системы ипотечного кредитования. Именно АИЖК рефинансирует банки, выдающие ипотечные кредиты, что, соответственно, дает им возможность увеличивать объем выданных ссуд.

Однако разговоры о снижении объемов финансирования АИЖК так разговорами и остались, а агентство получило затребованные лимиты. Лишь совсем недальновидные специалисты не могут не осознавать того факта, что без финансовой поддержки АИЖК рынок ипотеки не поднять.

Не поднять его и без скорейшего принятия широко известного пакета законопроектов «о доступном жилье», направленного на развитие ипотеки, который, судя по всему, будет принят уже в этом году. Во всяком случае, даже видавших виды политиков поражает скорость прохождения пакета в первых двух чтениях.

Что есть плохого

Однако до тех пор, пока пакет законов не вступит в силу, законодательная база будет куда как далека от совершенства. По мнению главы правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, в числе этих проблем «следует назвать все еще несовершенную законодательную базу. Представленные в Госдуму поправки должны помочь разрешить наиболее острые вопросы, в частности ситуацию с обособлением ипотечных кредитов в случае банкротства организации, спорные моменты оплаты нотариальных услуг и вопрос выселения, когда возникает дефолт».

Последняя проблема давно уже называется практически всеми банковским экспертами одной из наиболее значимых. Александр Фаткин отмечает, что процедура внесудебной реализации предмета ипотечного залога может длиться настолько долго, что банк не спасет и то, что в основном они кредитуют сегодня физические лица в размере 70% от рыночной цены квартиры. Заметим, что от решения этой проблемы во многом зависит и возможность снижения банковских процентов по ипотечному кредитованию - многие специалисты отмечают, что в эту проблему заложено порядка двух-трех «рисковых процентов», которые могут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопроса выселения должника по ипотечному кредиту.

Следующий по значимости вопрос для банков - отсутствие долгосрочных кредитных ресурсов. Впрочем, эта проблема в большей степени общеэкономическая, чем проблема развития ипотечного рынка. Заметим лишь, что в подготовленном пакете законопроектов нет ни слова о каких-либо налоговых льготах для «длинных» ипотечных кредитов.

Многие видят панацею в приходе в Россию различных фондов, в том числе и пенсионных. Другое дело, что иностранные фонды такого рода предпочитают вкладывать свои средства в менее рисковые проекты, нежели пока еще недоразвитая система ипотечного кредитования в России.

Наконец, важен для банков и вопрос документального подтверждения доходов потенциальных заемщиков. Его решения не видно. А ведь эта проблема - предоставление документально подтвержденных данных о финансовом доходе частных лиц - является основным препятствием для более чем 55% потенциальных заемщиков по программам ипотечного кредитования. Многие банки в 2004 году заявили о своей готовности рассматривать в качестве подтверждения доходов любые перечисления средств на пластиковую карточку клиента. Однако значительное количество - возможно даже большинство - зарплат все равно продолжает выдаваться в конвертах. И как с этим бороться, никому не известно.

«Длинных» денег и «белых» зарплат недостаточно

Однако предположим, что и длинные деньги нашлись, и с зарплатами как-то разобрались. И что? Оказывается, и этого будет недостаточно для увеличения объемов ипотечного кредитования в России. Напомним, что три года назад было принято неофициальное решение развивать ипотеку по американской двухуровневой системе, для успешного развития которой и создавалось АИЖК.

Так вот со вторым уровнем и существует целая масса серьезнейших проблем. Поскольку, несмотря на принятый еще в конце 2003 года закон «Об ипотечных ценных бумагах», он до сих пор так по сути дела и не заработал. По словам председателя правления Абсолют-банка Олега Дмитриенко, бумаги могут быть прибыльными только при условии их регулярного выпуска в больших объемах. Однако этого нет. Почему?

По мнению генерального директора управляющей компании «Интерфин Капитал» Дмитрия Сачина, основная проблема заключается в том, что обязательства по ипотечным ценным бумагам должны быть обеспечены некими правами на недвижимость.

То есть при банкротстве эмитента таких обязательств инвесторы смогут обратить взыскание и получить возмещение из ипотечного покрытия. И это действительно так в случае выпуска ипотечных сертификатов участия управляющими компаниями. Однако если речь идет об ипотечных облигациях, возмещение вложенных средств в случае банкротства эмитента гарантировать невозможно. Дело в том, что нынешние законы о банкротстве четко разделяют кредиторов на участников первой очереди, второй и т. д. Согласно ст. 64 ГК РФ и закону №40-ФЗ от 25.12.1999 г. «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» держатели ипотечных облигаций будут всего-навсего кредиторами третьей-четвертой очередей, стоящие в очереди за деньгами банкротов куда дальше тех же вкладчиков. Между тем, даже вкладчики не всегда получают 100% суммы вкладов.

Иначе говоря, принцип выделения кредиторов ипотечных облигаций и вычленения ипотечного покрытия из общей конкурсной массы не реализуется, что фактически сводит на нет суть рассматриваемого законопроекта. «Следовательно, закон „Об ипотечных ценных бумагах” нуждается в доработке, причем не только формальной»,- отмечает Дмитрий Сачин.

Впрочем, это не единственный несогласованный в существующем ипотечном законодательстве момент. Вице-президент ОАО «Внешторгбанк» Андрей Сучков также обращает внимание на то, что «в частности, ст. 446 Гражданского процессуального кодекса не предполагает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, тогда как закон „Об ипотеке” предписывает обратное». Множество нареканий у специалистов вызывает и система защиты прав граждан - как покупателей, так и инвесторов в жилищное строительство.

Однако и это далеко не все проблемы, которые предстоит решить на пути развития ипотечного кредитования в России. Генеральный директор коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» Дмитрий Будаков видит серьезные препятствия в области создания и функционирования ипотечного агента. «Для организации данного вида работы необходима определенная инфраструктура. Так как ранее подобные услуги не оказывались, трудно определить их стоимость».

Провальный год

В процессе законодательного урегулирования находятся еще и столь важные проблемы, как кредитование первичного рынка жилья (кредиты под строящееся жилье выдаются крайне неохотно), работа по созданию реально функционирующих кредитных бюро, усовершенствование системы страхования рисков, связанных с ипотечным кредитованием, повышение прозрачности операций с недвижимостью.

Наконец, абсолютно не решен столь важный для ипотечного рынка вопрос, как секьюритизация. То есть использование пула выделенных ипотечных кредитов в качестве обеспечения выпуска облигаций (MBS). Существующий проект закона об ипотеке позволяет структурировать сделки по секьюритизации, но в ограниченной степени. Остаются и сомнения в возможности реальной продажи таких ценных бумаг, которые и обеспечивают максимальный рост рынка и максимальный объем привлеченных средств.

Серьезно продвинуться в решении этих вопросов в истекшем году не удалось. В силу этих причин в 2004 году банки в большей степени занимались формированием собственного имиджа, закрепляя за собой место на необъятном в будущем российском ипотечном рынке.

Принятие - уже, скорее всего, в самом начале 2005 года - всего пакета законопроектов «о доступном жилье», возможно, снимет часть вопросов. Впрочем, по мнению пресс-секретаря инвестиционно-строительной компании «Сити - XXI век» Сергея Лядова, требуется большая разъяснительная работа не только со стороны коммерческих операторов рынка, но и со стороны государства по продвижению ипотеки как инструмента решения жилищной проблемы.

Однако до создания реального и, что самое главное, интересного для банков рынка еще очень далеко - $30 млрд ипотечных кредитов российские банки выдадут еще не скоро.

Дата публикации: 10:00 17 декабря 2004

Источник: bpn.ru