Рецепты приготовления московской земли

Московская земля — ресурс очень дорогой и, как принято считать, дефицитный. Насколько разумно распоряжаются ею власти? Есть два основных способа пополнения московского бюджета за счет городской земли. Первый — сохранение ее в собственности города и сдача в аренду. Второй — приватизация и обложение новых собственников земельным налогом (в сочетании с налогом на недвижимость, находящуюся на данных участках), исходя из рыночной собственности земли.

Первая схема действует уже полтора десятилетия. Ее участники — бесправные и не заинтересованные в развитии инфраструктуры предприятия-арендаторы. Это нищие и почти бесполезные товарищества собственников жилья (ТСЖ), лишенные земли и первого этажа, принадлежащего городу. Они не имеют возможности благоустроить и обезопасить территорию, лишены арендных доходов с предприятий, расположенных на первом этаже.

Второй способ — земельный налог и налог на недвижимость — это ближайшая перспектива города. Как водится, переход будет постепенным, чтобы одни его просто не заметили, а другие тешили себя надеждой, что не так страшен черт, как его малюют. Кроме того, городские налоги — едва ли не главное содержание политики, жизни обычного европейского города. И будущее Москвы, хотя и не столь близкое.

Элита — понятие духовное

Определять стоимость земли на рыночной основе — правильно. Но это означает и начисление налогов (в том числе на жилую недвижимость) в зависимости от рыночной цены. Но 3% и даже 1% стоимости квартиры в Москве — немалые суммы. Как они будут рассчитываться?

Разумеется, «по справедливости». Архитектура дома, материалы, оснащение, обустройство придомовой территории — все это очень важно. Но главный критерий качества жилища (классности, если угодно) — его расположение. И в этом мнения риэлторов расходятся на удивление незначительно: местоположение дома должно определять класс проекта на 75–90%. Успех проекта зависит от того, насколько грамотно остальные составляющие — архитектура, материалы, количество машиномест и т. п. — соответствуют главному критерию.

Месторасположение — самый справедливый, антикоррупционный метод расчета налогов. Если вы владельцы и участка, и дома на нем, вы вправе отремонтировать его, реконструировать, снести и построить новый. Но с другой стороны, некоторым жителям ЦАО придется годами судиться, доказывая, что их дом вовсе не премиум-, а бизнес- или даже эконом-класс: в конце концов, все это не технологические термины, а маркетинговые. Заодно, вероятно, надо будет доказать, что, «согласно проекту», жилая площадь квартиры вдвое меньше, а остальное — застекленные лоджии.

Нравится — живите

Единственное, чего вы не сумеете — перенести ваш дом с одной стороны Бульварного, Садового или третьего транспортного кольца на другую. Судиться не о чем, а пересчитывать объем налога в зависимости от изменения площади участка или его назначения в десятимиллионной Москве сможет отдел из десяти человек. Таким образом, расположение — не только самый справедливый и антикоррупционный, но и наименее затратный для фискальных ведомств метод расчета налогов. Власти это будто бы признают: столица разбита на 1,5 тыс. кадастровых районов, определяющих стоимость выкупа земли.

Проблема в том, что эта замечательная система, примененная в чистом виде, без всяких социальных обременений, не оставляет в центре и других престижных районах города места малоимущим, социально ориентированным организациям и предприятиям.

Исходя из сегодняшней стоимости инвестконтрактов на строительство и квартир в центре столицы, «европейский» налог на землю и недвижимость вряд ли опустился бы ниже $1,5–2,5 тыс. в год на каждого жителя дома в пределах Садового кольца.

Не следует переоценивать социальную направленность политики московского правительства. Она непоследовательна, зачастую анекдотична. Чего стоят периодически прорывающиеся высказывания вроде: «Те, для кого жизнь в столице невыносима, уедут из Москвы. Кто кого силком тащит в Москву? Не нравится — не живите». Это заместитель директора НИиПИ Генплана Москвы Олег Баевский. Фраза вынута из контекста: чиновник говорил о многовековых особенностях развития столицы, которые не позволяют быстро улучшить транспортную обстановку. Но слова вызвали горячий отклик, поскольку упали на почву, хорошо удобренную кризисом с пострадавшими дольщиками, точечной застройкой, многолетним пренебрежением к общественному транспорту — список внушительный.

Пробелы федерального законодательства и немалые возможности московского градоначальника в 1990-х позволяли ему запустить городской земельный налог. Причем запустить в нужной последовательности (обставив массой «льгот» для незащищенных категорий граждан), что позволило бы московскому чиновничеству снять густые сливки, а последствия расхлебывали бы преемники.

Будем справедливы, Юрий Лужков не захотел стать тем вожаком, который под мелодичный звон колокольчика повел бы доверяющих ему москвичей «на бойню». Вопрос в том, сумеет ли он сделать что-то для того, чтобы избавить от такого соблазна своего неведомого преемника.

За что боролись?

Антикоррупционность закона — понятие потенциальное: оно подразумевает лишь, что надлежащее исполнение закона в принципе поддается контролю со стороны общества. При условии, что общество готово хоть что-то контролировать. В ином случае еще более совершенные законы открывают еще более широкие возможности для злоупотреблений.

Чтобы победить в конкурсе, компании красочно расписывали не только суммы, которые готовы выложить за инвестконтракт, но и стахановские сроки строительства, и всякие социальные презенты. Конкурсной комиссии оставалось только объяснить общественности, что, несмотря на то, что компания А предложила несколько большую сумму, а компания В — меньшие сроки, победителем признана компания С, поскольку предлагаемый ею скверик гораздо важнее для города, чем фонтан компании А или клумба компании В. Даже если скверик меньше фонтана.

Мы возмущались, называли это коррупцией. Что же, пошли аукционы, где А и В предлагают за участок по рублю, а С — рубль с полушкой. Причем никаких вам сквериков и фонтанов.

Мы возмущаемся тем, что администрации выставляют на аукционы и конкурсы участки без подведенных коммуникаций и выделенных объемов электроэнергии, канализации и т. п.: «Это шантаж! Вы продаете право аренды на участок без коммуникаций, а затем шантажируете застройщика». «И то верно, — согласились самые совестливые представители властей. — Мы прекратим выставлять участки без коммуникаций. Но их прокладка — дело сложное, так что придется вам подождать. Кстати, вот для этого участка мы наметили вот такие объемы. Под ваш проект нужны другие? Подождите другого участка. И вообще: вас, застройщиков, не поймешь — капризничаете, как барышни».

Бахча с видом на Кремль

Правительство пытается спасти нацпроект «Доступное жилье» с помощью малоэтажного строительства. Великолепно. Для этого предполагается облегчить процедуру перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений. Замечательно. Нет ни малейшего сомнения в том, что мы получим «дачную амнистию № 2», поскольку и здесь намечается привлечение «плохих парней» в лице частных землеустроительных организаций.

Закон в три строчки, просто уравнивающий земли сельхозназначения и поселений на усмотрение их владельца, законодателям кажется авантюрой. Очевидно, они опасаются, что владелец сельхозземель выстроит многоэтажку в чистом поле, что помешает его же комбайнам убирать свеклу. А владелец особняка в центре Москвы снесет здание и засеет овсом участок с видом на Кремль. Болтовня о стратегическом значении и рентабельности подмосковных сельхозугодий восхищает. По сути нам пытаются доказать, что в 30 км от Москвы мужчины и женщины готовы работать механизаторами и доярками за 2,5 тыс. и 1,2 тыс. руб. в месяц, как в одной из не слишком дальних областей.

Право владельца по собственному усмотрению перевести земли сельхозназначения в земли поселений (право, а не «облегчение», «упрощение» процедуры перевода) вызовет взрывной рост малоэтажного строительства и соответствующих отраслей промышленности: стройматериалов, автономных источников энергии, утилизации отходов и т. п. Разумеется, сказанное не отменяет обязанности застройщика проводить экологическую экспертизу проекта и остальные согласования.

Не комильфо

Согласования, как известно, — второй по порядку и по затратности этап строительства. Как ни удивительно, но и тут реален «декларативный» принцип. В самом простом виде процесс выглядит следующим образом. Я собираюсь строить дом на своем маленьком участке. Готовлю проект в соответствии с прозрачными и исчерпывающе определенными правилами составления документации и ограничениями в землепользовании для данной территории, прописанными в генплане. Сдаю проект. Если в определенный законом срок мне не сообщают, что он отклонен ввиду нарушения таких-то пунктов, приступаю к строительству, радушно принимаю проверяющих на всех этапах работ и сужусь в спорных случаях.

Когда нам рассказывают о том, что и в Париже согласования длятся по нескольку лет, это говорит лишь о том, что французы тоже ошибаются. Если на каком-то расстоянии от памятника архитектуры следует строить здание ограниченной высоты и из конкретных материалов, то француз, совершив ошибку, два–три года исправляет проект. У нас те же два–три года застройщику доказывают, что ничего нельзя, а он доказывает, что все можно. При этом строительство уже идет. А лишние этажи иногда сносятся, а иногда — нет. В отличие от Парижа.

У нас не заржавеет

Никак не способствуют решению жилищной проблемы и условия перепрофилирования промзон под жилищное строительство. Внешне правила приватизации территорий под промышленными предприятиями Москвы и Санкт-Петербурга выглядят вполне разумно: всего за 20% кадастровой стоимости при сохранении профиля и рабочих мест. В случае перепрофилирования придется доплатить оставшиеся 80%. Но нет ни критериев, в полной мере характеризующих нынешний статус земельного участка, ни критериев, позволяющих говорить о его изменении.

Скажем, служебная гостиница при заводе не влияет на статус производственной территории. Но гостиницы бывают как маленькими, так и очень большими. Останавливаются в них не обязательно люди, имеющие отношение к предприятию, значительную часть помещений нередко отдают под офисы. Для нужд работников предприятия и постояльцев служебной гостиницы можно построить бассейн, боулинг, универсам. В итоге незаметно случится так, что собственно производственные помещения и заметить-то будет трудно. Но все продолжит по-прежнему нести орденоносный бренд «Мосгоршмотки». Главное, чтобы у чиновника, контролирующего вопросы перепрофилирования производственных территорий, не возникало недоуменных вопросов, а это проблема решаемая.

В чем-то правила приватизации переходят грань абсурда. Владельцу не придет в голову уничтожать («перепрофилировать») эффективное предприятие. Под жилищное строительство идеально подходят невнятные складские территории и «промышленные пустыри», мало отличающиеся от банальных свалок. Они и сегодня занимают в Москве гораздо больше земли, чем было вырвано из жилых дворов точечной застройкой. И вот именно в этом случае — если вы решите застроить свалку — вам придется выплатить полную стоимость участка.

Дорогие доны

Приватизация столичной земли открывает такие перспективы, по сравнению с которыми фокусы с арендой выглядят детскими шалостями. Достаточно сказать, что на аукционах речь пойдет о суммах, на два нуля больших, чем при выкупе права аренды.Московские чиновники вполне спокойно, по крайней мере на словах, относятся к возможности продажи участков столичной земли в частную собственность. Но не забывают упомянуть, что в развитых странах наряду с соответствующим законом принимается и закон о принудительном выкупе земель в собственность города.

Действительно, механизм выкупа в разных странах примерно одинаков: через суд с выплатой бывшему владельцу до трехкратного размера рыночной стоимости участка. Напомним и то, что уже не одному европейскому мэру приходилось отвечать в суде на вопросы о том, как случилось, что некий участок был продан чиновником (более тонкий прием: несколько раз перепродан разными владельцами с постепенным повышением цены, так сказать, с накруткой «рыночной стоимости»), а затем выкуплен обратно втрое дороже? В Италии без этого и года не проходит.

Кстати, об Италии. В середине 1970-х три штатных советских политолога («политобозревателя») в эфире телевидения умно рассуждали о взаимосвязи 42% голосов, полученных итальянской компартией на последних выборах, и тем, что децильный коэффициент (разница в доходах 10% самых богатых и 10% самых бедных) превысил в Италии десять раз. Политобозреватели сошлись во мнении, что гибель итальянского капитализма неизбежна, когда коэффициент достигнет 12. С тех пор бравые итальянские прокуроры республики и комиссары полиции прищемили хвост мафии, страна подтянулась к евростандартам, коэффициент упал, и революция не заладилась.

В России децильный коэффициент превысил 24. В Москве — 50. При этом российская столица — самый благополучный город страны, поскольку к общероссийским факторам социального согласия тут прибавился мощный региональный. Фактор Лужкова, «лужковские» надбавки и прибавки, сделавшие его кумиром двух третей москвичей. Но москвичи взрослеют, а Ю. Лужков, дай бог ему здоровья, из политики уходит. Уходит стремительно, хотя и остается мэром столицы. На смену ему, судя по всему, придут люди молодые, энергичные, амбициозные. Возможно, правда, они будут не очень хорошо знать Москву и москвичей.

Это наш город

Собственно, сейчас и решается, чем являлась социальная политика Ю. Лужкова — средством или целью. В первом случае она уже не должна представлять для него особого интереса. Во втором — станет центром стратегических интересов последнего года у власти.

Он в силах сделать многое. Зарезервировать, наконец, земли под несуществующий генплан (может быть, хотя бы так он обретет подобие формы). Назначить предприятиям такие выкупные цены, которые одним дали бы возможность модернизироваться, другим — быстро и к общему удовольствию перепрофилироваться. Нельзя сказать, что достаточно одного взгляда, чтобы отличить одних от других, но ведь правительство Москвы в курсе дел своих многолетних арендаторов, не так ли?Долгие годы столичные чиновники жаловались на то, что сдача в аренду первых этажей зданий — это скорее головная боль, чем подспорье бюджету. Еще год–два — и хоть бесплатно отдавай их товариществам собственников жилья: те уж арендаторов возьмут в руки. Так говорилось в 2000, 2001, 2002-м... Может быть, пора отдать?

Мэр объявляет мораторий на точечную застройку и в то же время предлагает ограничить землю ТСЖ «под обрез здания». Зачем? Мы не сделаем с дворами ничего страшного. Мы лучше разберемся с гаражами-«ракушками». Действительно, если земля — общая собственность, то почему кто-то забирает себе в личное пользование десяток квадратных метров? В общем мы решим, где расположится стоянка, где — детская площадка, а где — клумба.

Мы разобьем клумбу за свой счет, для этого не понадобится 3,5 млрд руб. из городского бюджета ежегодно. А если и огородим свою территорию, то скорее всего вместе с соседями, причем вовсе не для того, чтобы не подпускать пожарные машины к дому или чужих детей к нашей песочнице. Мы огородим территорию только для того, чтобы наши дети не находили в песочнице битые бутылки и шприцы.

За наш дом целиком, с первым этажом, за нашу землю вокруг дома мы готовы платить справедливые налоги. Мы не выйдем на улицу с бестолковыми плакатами. Мы посоветуемся с арендаторами, может быть, выделим им часть территории под пристройку и станем отовариваться только в своем «ларьке-универсаме». Это наши проблемы. Мы с ними справимся. И спокойно, хозяевами города, будем взаимодействовать с новой администрацией. Добрым словом вспоминая прежнюю.

Дата публикации: 13:03 11 сентября 2007

Источник: bpn.ru