Покой нам только снится?

Лето позади – за сентябрь мы успели свыкнуться с этой мыслью и войти в новый, по-осеннему бодрый рабочий ритм. А теперь об оживлении на рынке недвижимости в один голос заговорили участники оного: вроде как предложение сокращается, а цены потихоньку начали расти. Так надо ли уже начинать паниковать или еще рано?

О том, что период стагнации закончился, в конце сентября нам рассказали аналитики. Так, аналитический центр Irn.ru отмечает, что средний уровень цен на жилье начал повышаться (правда, пока незначительно – на несколько долларов в неделю), что подтверждает предположение о том, что стагнация уже позади. Аналитики консалтинговой компании RRG на основе своего мониторинга жилья эконом-класса пришли к схожим выводам: по их данным, с начала августа цена столичного «квадрата» не снижалась ни разу (правда, и о серьезном росте, повторим, речь не идет: по информации RRG, за 2 предыдущих месяца рост составил всего 3,5%), а вот объем предложения существенно снизился. По сравнению с маем – почти вдвое (17 тыс. квартир еженедельно против 30 тыс. в мае).

С другой стороны, информационно-аналитическое агентство RWAY, напротив, отмечает уникальный рост объемов предложения на вторичном рынке (что характерно, при некотором росте цен – это прямо указывает на их завышенность): в первую неделю сентября этот показатель составил, по их данным, 27 тыс. объектов против 15 тыс. в июле. Одним словом, оценка ситуации противоречивая: кому верить – непонятно. Для ее прояснения мы решили опросить риелторов: как они представляют себе рынок сегодня и его перспективы.

Новостройки

Сначала – новые дома. Здесь, как нетрудно догадаться, все цифры меньше, чем на «вторичке»: так, по оценке руководителя исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки» Бориса Флексера, в Москве ежемесячно (не еженедельно) выставляется порядка 2 тыс. квартир. «За полгода предложение можно охарактеризовать как стабильное, существенных изменений в показателях за первый и второй квартал не наблюдается», – отмечает Флексер.

«На первичном рынке жилой недвижимости Москвы в августе 2007 года средняя цена предложения составила $5696 за кв. м (с учетом элитных объектов), прирост к июлю – 2,4%. С начала года изменение цены составило +6,9%, – характеризует ценовую ситуацию директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Владислав Луцков. – Без учета элитных объектов средневзвешенная цена предложения домов-новостроек в Москве в августе 2007 года составила $4885 за кв. м, прирост к июлю – 2,6%. Доля элитных объектов в общей выборке – 10,1% от числа домов и 6,2% от суммарной площади квартир». Если же брать период за последние полтора месяца, то, по словам Флексера, рост цен составил порядка 1%.

«Главным фактором, который повлиял на рост цен, является реализация отложенного спроса, – говорит эксперт. – Для Московского региона год отложенного спроса – очень большой срок. Как результат мы ожидаем, что до конца года рост цен составит порядка 4-5%».

Недорогая «вторичка»

Как считает начальник отдела маркетинга компании «Квартал» Александр Яниковский, как раз на эконом-класс (это именно тот сегмент, где в объеме предложения фигурируют десятки тысяч квартир еженедельно) цена сейчас не растет. «В августе этого года закончился период некоторой коррекции переоцененного ранее панельного жилья эконом-класса. Сейчас в этом сегменте цена остается неизменной, в то время как на жилье повышенной комфортности продолжается рост цен, не превышающий 1,5% в месяц, – говорит Яниковский. – Такое возобновление роста цен связано с увеличивающимся спросом: люди, отложившие покупку недвижимости весной этого года в надежде на снижение стоимости квадратного метра, сейчас вернулись к решению квартирного вопроса». Впрочем, это вовсе не означает, что цена немедленно вырастет в разы, как может показаться напуганному прошлым годом обывателю: сами участники рынка, понятное дело, не заинтересованные в распространении информации о снижении цен, признают, что никакая сезонность или отложенный спрос сейчас витка цен не спровоцируют. «Мы ожидаем, что корректировка цен, как в положительную, так и в отрицательную сторону, в зависимости от переоцененности сегмента продлится до конца этого года. Резких ценовых скачков не ожидается», – говорит руководитель аналитической службы «МИАН – агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев.

«Вторичка»: элита и бизнес

Что до «элитки» и бизнес-класса, здесь с предложением все совсем скромно – отнюдь не из-за снижения объемов, а из-за специфики сегмента. «По нашим данным, на рынке жилой недвижимости бизнес и элит-класса прирост предложения находится на уровне 40 квартир еженедельно, – говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Лада Волохина. – Тем не менее высоких показателей, которые были зафиксированы весной 2007 года, сегодняшний рынок городской недвижимости сможет достигнуть не раньше конца октября – начала ноября».

В настоящее время динамика цен на элитное жилье характеризуется стабильным ростом цен на уровне 0,8-1% ежемесячно, отмечает Волохина: «Сейчас пока нельзя говорить о каких-то значительных колебаниях цен, так как рынок стабилен, еженедельный прирост стоимости на жилье зафиксировался на уровне 0,2-0,3%».

Сводим данные

Что же получается в итоге? Выслушав участников рынка, видим следующее: на рынке новостроек предложение стабильно, цены растут не более чем на 1% в месяц, и то по причине реализации отложенного спроса. «Элитка» и бизнес-класс тоже спокойны: предложение постепенно растет, колебания цен – в пределах статистической погрешности.

В экономе – если верить риелторам – цена фактически не меняется: не растет (поскольку сегмент был переоценен), но и не падает: корректировка в целом близится к завершению, хотя до конца года еще возможны незначительные колебания. «Мы предполагаем, что корректировка цен продлится до конца 2007 года», – прогнозирует Алексей Кудрявцев. «В ближайшие два месяца рынок будет стабилен, возможен незначительный рост цен, на уровне 1-1,5% в месяц», – так оценивает ситуацию Лада Волохина.

«Вместе с тем нельзя не учитывать тот факт, что мы находимся в начале предвыборного периода, и не исключено, что нас ждут различные заявления и инициативы политического характера о принудительном или неизбежном снижении цен, – напоминает Борис Флексер. – Этот фактор может существенно повлиять на формирование отложенного спроса, который, тем не менее, рано или поздно будет реализован».

Дата публикации: 12:06 26 сентября 2007

Источник: bpn.ru