В России построят 2 млрд «квадратов»

О «частных городах» заговорили чуть больше года назад. Сначала подобный размах шокировал, а теперь уже можно сказать, что мегапроекты – сложившаяся тенденция. А Минрегионразвития и вовсе рассчитывает за их счет обеспечить половину намеченных до 2025 года 2 млрд кв. м жилья. Проблемам и перспективам проектов комплексного освоения территорий был посвящен сентябрьский бизнес-завтрак «Мегапроекты как тенденция рынка недвижимости».

Кому отдать новые города?

Для начала – о том, что понимать под мегапроектом. Как пояснил один из участников бизнес-завтрака, архитектор Сергей Чобан (среди его проектов – башня «Федерация» в Москва-Сити), суть не только в масштабе: мегапроект можно считать таковым, если он выполняет основные функции города (отдых, бизнес, культура и т. д.). Так что несколько устаревшее определение «частный город» возникло в свое время неслучайно. Вторая его половина – эпитет «частный» тоже легко объясним: как отметила заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Хайке Мартин, принципиальное отличие наших мегапроектов от западных – в сравнительно малом участии российского госсектора.

«Параллельно с реализацией проектов комплексного освоения территорий обязательно должна вестись разработка транспортных сетей, – пояснила г-жа Мартин. – Этим, как и вопросами инфраструктуры, должно заниматься государство. Так происходит на Западе, тогда как в России пока участие госсектора минимально». К слову, например, в Британии деятельность по созданию мегапроектов координируется отдельным федеральным ведомством.

И в этом есть смысл: у нас, например, эти вопросы находятся в компетенции муниципальных образований. И, во-первых, непонятно, почему отдельный по сути город должен утверждать свой генплан в соседнем населенном пункте. А во-вторых, мэрам этих самых населенных пунктов, как показывает практика, сложно объяснить, какова выгода от строительства по соседству еще одного города. В качестве одного из способов мотивации начальник отдела сопровождения нацпроекта «Доступное жилье» Минрегионразвития РФ Андрей Чибис предложил следующий: жители «частного города» платят налоги в муниципалитет того населенного пункта, которому тот подчиняется. А вот вопросы согласования градостроительной документации, считает Чибис, должны решаться не на уровне муниципалитета, а на уровне субъекта Федерации. А в отдельных случаях, если город действительно создается с нуля (а такие идеи есть относительно Восточной Сибири и особенно Дальнего Востока, где имеет смысл «закрепить» русскоязычное население), – на федеральном уровне.

В масштабах 1/6 суши

Последнее предложение сразу вызывает в памяти словосочетание «имперский размах», отсылая к необходимости разработать своего рода «генплан» для всей страны. «Схемы территориального планирования существуют на уровне городов, субъектов Федерации, а вот на федеральном уровне этого нет, – соглашается Чибис, – схема территориального планирования РФ обязательно нужна. По крайней мере для того, чтобы не делать ошибок, когда несколько мегапроектов реализуется по соседству». Что чревато для девелоперов, разумеется, конкуренцией, а для всех остальных – транспортным коллапсом.

Транспорт вообще неизбежная сопутствующая проблема мегапроектов. Нагрузка на существующие трассы возрастает в разы, ведь даже самый скромный из заявленных на сегодняшний день проектов – более чем на 100 тыс. человек. И если в Европе, как мы уже говорили, в транспортных вопросах помогает государство, у нас этого почти нет. «И транспорт, и инфраструктура должны быть сферой ответственности муниципального образования, – считает Андрей Чибис. – Эти траты не должны касаться людей, покупающих жилье в мегапроектах. Разумен и такой вариант: строит всю инфраструктуру, и социальную, и транспортную, девелопер. А затем продает ее муниципалитету». Который, считают в Минрегионразвития, мог бы выплачивать эту стоимость с рассрочкой и рефинансированием. Впрочем, над этой схемой пока ведется работа. Вообще же, как рассказал Чибис, стратегия комплексного освоения территорий будет рассмотрена правительством в конце октября – начале ноября этого года. «В течение 2008 года мы планируем провести необходимые законодательные изменения, с тем чтобы в 2009-м новые нормы уже заработали».

Тем временем в России…

Норм пока нет, тем не менее проекты потихоньку реализуются. «Большое Домодедово», «Рублево-Архангельское», город на месте совхоза «Коммунарка», «А 101» – это только московские начинания. В Петербурге тем временем на «отвоеванных» у Финского залива территориях строится «Морской фасад», а на Урале – сразу три мегапроекта: «Академический» под Екатеринбургом, «Солнечная долина» под Челябинском и «Камская долина» в Пермском крае.

Как рассказала заместитель директора департамента по работе с партнерами УК «Морской фасад» Елена Стонт, они ведут крупнейший в Европе проект по созданию и развитию территорий в прибрежной зоне. Поясним, что участок в 440 га искусственно создан в акватории Финского залива. На этой территории построят, во-первых, морской пассажирский порт (работать начнет уже в следующем году), во-вторых, часть западного скоростного диаметра и, наконец, порядка 2 млн кв. м жилья и столько же – коммерческой недвижимости. Полностью «Морской фасад» планируют возвести к 2013 году.

Уральские мегапроекты презентовал директор по связям с общественностью компании «Ренова-СтройГрупп» Евгений Красиков. Самый крупный из трех – «Академический», предусматривающий возведение 9 млн кв. м жилой и 4,2 млн кв. м нежилой недвижимости; считается, что здесь смогут проживать около 300 тыс. человек. Вдвое меньше – в «Солнечной долине» (около 120 тыс. человек) и в «Камской долине» (130-140 тыс. человек). Как раз в уральских мегапроектах, по словам Красикова, государство принимает активное участие: так, дороги и инженерные коммуникации «Академического» прокладывают городские власти, а финансирование части этого проекта, которая реализуется в рамках «Доступного жилья», – федеральное.

А вот в подмосковном «А 101» (рассчитан на 300 тыс. жителей и 13 млн кв. м жилья на 13 тыс. га), как говорит директор департамента маркетингового анализа компании «Масштаб» Наталья Чукаева, с транспортом проблема пока не решается. «В этом вопросе обязательно нужна господдержка, – считает Чукаева. – А то пока что получается, что девелоперы бегут впереди паровоза. Мы изначально собирались провести легкое метро, может быть, скоростной трамвай. Но все пока что сложнее, чем мы думали». Впрочем, если верить Минрегионразвития (а по расчетам Андрея Чибиса, планы министерства о вводе до 2025 года 2 млрд кв. м жилья реальны, если 50% объема строить в рамках проектов комплексного освоения территорий и расширения границ существующих населенных пунктов), государство включится в игру в самое ближайшее время. Если, конечно, необходимые законодательные изменения действительно удастся провести в 2008 году.

Дата публикации: 10:49 28 сентября 2007

Источник: bpn.ru