Швейцарские инвесторы роют себе котлован

Российским операторам московского рынка недвижимости придется потесниться. Как стало известно «Бизнесу», после новогодних праздников официально начнет работу швейцарский инвестиционный фонд Nordblom Estate, входящий в холдинг Nordblom Group. В первом полугодии 2005 года швейцарцы намерены инвестировать в жилые и офисные проекты $70 млн.

«Швейцарский фонд присутствует на московском рынке недвижимости с 1998 года. Однако свои вложения он осуществлял не самостоятельно, а через риэлтерские агентства. В общей сложности за шесть лет в жилые и офисные проекты Nordblom Estate вложил $40 млн,- говорит член совета директоров Nordblom Group Ирина Жарова-Райт.- Однако время разведки закончилось. Фонд открывает постоянный офис, а также собирается заниматься не только перепродажей недвижимости, как ранее, но и управлением объектами».

В числе первых проектов Nordblom Estate будут три трехзвездных отеля: на Зеленом проспекте, в Грохольском переулке и на улице Островитянова. Фонд обеспечит минимум 70% инвестирования этих проектов. Общая сумма инвестиций в каждый отель составит около $15 млн. «После сдачи гостиниц в эксплуатацию мы продадим их, возможно, западным операторам рынка, но небольшой пакет акций оставим себе, чтобы осуществлять оперативное управление объектами»,- уточняет Жарова-Райт. Еще одним проектом Nordblom Estate станет строительство spa-центра в Строгинской пойме. Под него уже взят в долгосрочную аренду участок земли в 3 га.

Однако основные инвестиции фонда будут направлены в жилую недвижимость. «Это самый доходный сегмент рынка. Вложения в квартиры на начальном этапе строительства и последующая их перепродажа даже сегодня, на „стоящем” рынке приносят минимум 22–25% годовых,- говорит Жарова-Райт.- Тогда как максимальная доходность офисного рынка - 18%». По ее словам, частные инвесторы, занимавшиеся перепродажей квартир, уходят с рынка - на нем упала доходность, а также возросли риски: «Фонду гораздо легче „вытянуть” деньги из проекта, если он встал или, хуже того, вообще провалился. Такие форс-мажоры заранее оговариваются между застройщиком и институциональным инвестором». При этом швейцарцы избрали самый легкий способ работы на рынке: они собираются покупать квартиры у застройщиков на этапе котлована, а потом перепродавать их после сдачи объектов Госкомиссии. «В этом случае мы работаем напрямую с рынком, минуя чиновников и многочисленные согласования. Строители гарантируют нам при оптовой покупке дисконт в 10%, еще 10% - это рост цен за год, а также 10%, на которые дорожают квартиры в ходе их возведения. Если вычесть наши накладные расходы, получится доходность в 20–25%».

Однако представители российских инвестиционных фондов, вкладывающих деньги в недвижимость, сомневаются в возможности швейцарцев удачно «войти» в жилые проекты. «Жилой рынок является „серым”, на нем очень много решают связи и кумовство. И еще не факт, что рост цен на недвижимость в годовом исчислении составит 10%, как предполагают швейцарцы. Кроме того, весьма сомнительно, что строители через год будут давать скидки на квартиры при их покупке оптом. Сегодня эта мера оправдывается отказом банков кредитовать по нормальным ставкам строителей. Но вот будет ли это происходить завтра?» - задается вопросом начальник аналитического отдела инвестиционной группы Prospect Investment Наталья Одинцова.

Директор по развитию инвестиционной компании «Регион-Девелопмент» Наталья Прокофьева поддерживает коллегу: «Та схема, по которой швейцарцы собираются инвестировать в жилые проекты, очень уязвима. У нас есть похожий проект с жилым многоквартирным домом в Москве, где фонд выступает в качестве соинвестора. Мы просчитали, что доходность составит только 12%. А вот наш девелоперский жилой проект должен принести 60% годовых. Да, строители сегодня заинтересованы в оптовых покупателях и дают дисконт в 10%, но, по нашему мнению, такая ситуация продлится недолго».

Впрочем, Ирина Жарова-Райт не согласна со скепсисом российских инвесторов. «Мы диверсифицируем свои вложения - та же офисная недвижимость или вложения в складскую недвижимость гарантируют доход в 18–20%. При этом жилье бизнес-класса в Москве падать в цене не будет. И дисконт строителей сохранится - вряд ли банки в ближайшее время будут их кредитовать под те же 10%»,- говорит она.