Как ипотечный кризис в США может повлиять на ипотеку в России

Около 60% населения в США соответствует стандартам крупных ипотечных компаний, таких как, например, “Фанни Мэй” и “Фредди Мак”. Эта группа населения имеет регулярные доходы и может подтвердить их. Когда поток надежных заемщиков закончился, банки решили увеличить свой кредитный портфель за счет так называемых субстандартных заемщиков (subprime), которые составляют примерно 20% населения. Некоторые кредитные организации стали выдавать кредиты даже тем людям, у которых были уже когда-то дефолты по кредитам и просрочки.

Как и правительство России, правительство США решило сделать ипотеку доступной для всех. Для этого были снижены процентные ставки. В прошлом году в США рост цен на недвижимость остановился. В отличие от нашей страны, в США, когда есть спрос на недвижимость, строительные компании увеличивают количество возводимых зданий. В итоге предложение превысило спрос, рост цен остановился.

Падение цен на недвижимость подтолкнуло ипотечный кризис. А он усилил кризис на рынке недвижимости за счет увеличения предложения. А предложение, в свою очередь, увеличилось из-за того, что спекулянты, которые до этого продавали жилье по большей цене, в том числе с привлечением ипотечных кредитов, перестали пользоваться ипотечными кредитами, и спрос уменьшился. Последовал рост инфляции, повысилась ставка рефинансирования. В течение прошлого года она была повышена 11 раз – с 0,75% до 5,25%, что, естественно, вызвало и повышение ставок по кредиту. Из-за проблемных заемщиков возросло количество дефолтов. В июле этого года на рынке США было зафиксировано 180 тысяч дефолтов, самое максимальное количество за всю историю. То есть каждой 693 семье пришлось выставить свое жилье на торги, чтобы вернуть долг банку. В июле 2007 года на продажу было выставлено более 4,5 миллионов домов. Специалисты оценивали их реализацию на рынке примерно за 9,6 месяцев (в США рынок считается сбалансированным, если примерно за полгода можно реализовать это количество недвижимости). За этим последовало банкротство ипотечных компаний, которое и спровоцировало кризис на фондовых рынках всего мира.

Ради увеличения кредитного портфеля, банки снизили требования к заемщикам: кредит стали выдавать без подтверждения доходов, без первоначального взноса, заемщикам с плохой кредитной историей и под залог на любые цели. Под эти кредиты выпускались рискованные высокодоходные ценные бумаги, а также их производные финансовые инструменты (фьючерсы и др.), которые быстро распространились по всей финансовой системе. По оценкам специалистов их объем составил порядка 2 триллионов долларов. Это довольно значительная сумма для мировой финансовой системы.

С началом банкротства ипотечных компаний и увеличением дефолтов, банки и ипотечные компании отменили кредиты без первоначального взноса и без подтверждения доходов. Вследствие этого стали повышаться ставки. На рынке ипотечного кредитования наступил спад.

Чем грозит России ипотечный кризис в США?

“Казалось бы, Америка далеко от России, разные рынки… Но, тем не менее, финансовые системы в мире сейчас очень взаимосвязаны, в основном из-за стоимости финансовых ресурсов, источника их появления и привлечения”, - говорит руководитель по ипотечному кредитованию Альфа-банка (Москва) Илья Зиборев. Для российских банков основной проблемой стала дороговизна финансовых ресурсов. В настоящее время отечественные банки разделились на две основные категории: небольшие частные банки и крупные банки (государственные и частные). Небольшие банки могут занимать достаточно дешево краткосрочные кредиты на внутреннем рынке, а после этого выдавать ипотечные кредиты. Таким банкам выгоднее не продавать их, а секьюритизировать.

Что произошло в данном случае с маленькими банками? Если ипотечный портфель банка большой (например, портфель Москоммерцбанка составил миллиард долларов), то такой портфель выдадут по так называемым нестандартным или высокорисковым условиям. Subprime, или высокорисковые кредиты, сейчас очень сложно продать и секьюритизировать – цена секьюритизации будет равна ставке на рынке. Банк не может держать миллиард 20-летних кредитов на балансе. Небольшие или специализированные банки, которые сделали ставку на либеральный подход, сейчас столкнулись с проблемами. Им остается либо продавать свои портфели, либо крайне ужесточать требования к заемщикам, рискуя потерять клиентов.

Вторая категория банков – крупные государственные банки (Сбербанк, ВТБ) и крупные частные банки (Альфа-банк, МДМ-банк, Уралсиб и т. д.). Как утверждает Илья Зиборев, в данных банках существует два сценария развития событий. Первый сценарий – удачный. Под него подпадает Альфа-банк, который имеет небольшой ипотечный портфель (банк выдает его всего год).

Портфель размером в 200-300 миллионов долларов крупные банки могут без труда фондировать: это могут быть депозиты населению, займ и т. д. Это настолько не большая сумма с учетом миллиардных портфелей или большого капитала банка, что существенно никакой угрозы не несет.

Финансовый мир надеется, что ипотечный и банковский кризисы больше девяти месяцев не продлятся. И тогда все портфели крупных банков будут успешно секьюритизированы. В принципе, ничто не мешает и сейчас банку секьюритизировать портфель, учитывая, что он не рисковый. Проблема в том, что цена сегодняшней секьюритизации раза в два дороже, чем она должна быть. Если банк может держать на балансе портфель, если он его не тяготит, то лучше его год-полтора подержать. Это будет только в плюс, потому что чем больше у вас портфель для секьюритизации, тем дешевле сама сделка и выше прибыль.

Большую роль на рынке недвижимости играют риэлтеры и брокеры. Ведь некоторые клиенты идут сначала к риэлтерам, а потом уже в банк. Банки получают дополнительный поток от риэлтеров, ранее работавших с другими банками.

Риэлтеры предпочитают сотрудничать с теми банками, в которых получить кредит легче, то есть с теми банками, которые выдавали высокорисковые кредиты. Сейчас взять такой кредит невозможно, соответственно, для риэлтеров эти банки стали не интересны. Есть уже случаи, когда банк ранее дал одобрение, риэлтер приносит ему заявку, а в банке ему уже не могут выдать кредит по такой ставке. В итоге риэлтеры идут в крупные банки, потому что они стабильнее. В результате устойчивые банки получают больший объем клиентов, а риэлтеры не портят себе репутацию, так как они работают на прежних клиентов (только банки поменяли). То же самое происходит с ипотечными брокерами. Они выбирают банк не только, исходя из того, насколько он либерален, но также смотрят и на то, насколько этот банк серьезен и устойчив.

Очень важно понимать отличия нашей банковской системы от американской или английской. В США неплатежи по кредитам возникли из-за того, что там ставка привязана к ставке Центрального банка. Как уже говорилось, ставка выросла с 0,75% до 5,25%.

В России количество subprime небольшое и на российском ипотечном рынке от этого ничего не изменилось. Subprime опасен тем, что при малейшем колебании ставки наступает дефолт заемщика. В России фиксированная ставка никак не связана со ставкой Центробанка и, как правило, фиксируется на весь срок кредита. Ставку могут понизить, но повысить – никогда.

Два года назад процентная ставка была минимум на 1,5-2% меньше. Если вы взяли кредит два года назад, то сейчас у вас есть два варианта. Либо вы рефинансируете кредит в том же банке, который выдал вам кредит, либо, если банк отказывается рефинансировать кредит, идете в другой банк.

Дата публикации: 14:48 02 октября 2007