Точка зрения. Вам ипотека не нужна?

И в Госдуме, и в светских кругах тема ипотеки обсуждается, сегодня, чуть ли не до хрипоты! А результат на деле практически "нулевой", точнее, совсем минимальный. Согласно статистике, за истекший год приобрели квартиру, воспользовавшись ипотечным кредитованием в его чистом виде, всего единицы тысяч. Для сравнения на Западе эта цифра достигает 90% населения. Кто-то винит в этом наше несовершенное законодательство, кто-то народный менталитет. А о чем собственно спорим? Ипотека - всего-то на всего один из способов решения квартирного вопроса. Причем, явно на американский манер (но не по-американски!).

В Восточной Европе прижился механизм создания строительно-сберегательных касс (ССК), в других странах можно встретить иные ссудо-накопительные способы. Да и у нас существует и программа "Молодая семья", и множество жилищных кооперативов… Но ипотека вышла на первый план. Правда, кредит пока не страхуют и ипотечных облигаций нет. Соответственно, возникает подозрение, что ипотеку нам просто навязывают…

Ипотека для богатых

Чем привлекательна ипотека для обеспеченных людей? Вряд ли им негде жить, скорее, они рассматривают недвижимость в качестве вложения капитала. При этом вынимать средства из собственного бизнеса невыгодно. Бизнес приносит солидный доход. В то же время ставки по ипотечным кредитам несколько ниже ставок по коммерческим кредитам (то есть тех кредитов, которые выдают на развитие предпринимательской деятельности). Следовательно, ипотека для элитной деловой прослойки нужна, как средство обогащения. Ведь жилье всегда можно сдавать. При этом, если бизнес подразумевает легализацию доходов, можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей.

Ипотека для бедных

Если процентные ставки - в размере до 10% годовых в валюте (а такое встречается только у иностранных банков), то нужно подтверждать прозрачность своих доходов. С дополнительными (не учитываемыми) доходами можно обратиться в родной коммерческий банк, но там процент заметно выше… Что касается первоначального взноса, то он составляет в среднем около 30% от продажной цены. То есть, если однокомнатная квартира на окраине стоит $60 000, то первый взнос - $18 000. Сумма не маленькая! Но это еще не все. Оставшуюся сумму в $42 000 нужно возвращать с процентами! При ставке 11-13% годовых ежемесячный платеж будет составлять около $600. При этом совокупный семейный доход должен быть гораздо больше (в 2-3 раза!), иначе кредит не выдадут. И так 10 лет! Похвастаться такими высокими и стабильными заработками могут не многие…

Куда пойти, кому продаться?

При всем этом, по официальным данным платежеспособный спрос населения в Москве превышает предложение столичного стройкомплекса. То есть налицо дефицит квартир! Поэтому о снижении цен можно говорить только как об искусственных рычагах, еще более дестабилизирующих рыночное равновесие. А такая "гуманная" мера, как упрощение процедуры оформления строительства, которая "забирает" чуть ли не две трети средств застройщика (если верить тому, что говорят и пишут), вряд ли будет исполнена в полной мере. Теневой бизнес одним указом не искоренить!

И все-таки ипотекой пользуются… Повторим, что другие механизмы и схемы на рынок так настырно не "проталкиваются". Выдачу кредитов осуществляет около трех десятков банков, причем формально у каждого из них по 3-4 разработанных схемы выдачи суды. То есть разобраться, что к чему не очень просто. Существует даже некоторая статистика: из 100% самостоятельно обратившихся за ипотекой получают деньги процентов 35-40, а вот если прийти в банк с риэлтором, то вероятность получения ссуды возрастает в два раза…

Кроме того, надо учитывать и то, что у некоторых банков может быть несколько программ, у других - наоборот, лишь одна-единственная или аналоги программ "коллег", только с более высокими ставками.

На сегодняшний день самым "щедрым" на кредит является банк "Национальная Ипотечная Компания", который может выдать молодой семье аж 95% от стоимости квартиры. "Внешторгбанк" тоже может предложить своим клиентам немалую сумму взаймы - 85%, но погасить ее досрочно вам не даст. В "Промэнергобанк" имеет смысл обратиться за рублями и всей большой семьей, поскольку данное учреждение может учесть доходы не только отдельно взятой "ячейки общества", но и сердобольной родни, стремящейся помочь ближнему. В "Городской Ипотечный банк" и "Международный Московский банк" следует отправиться, если ваш доход складывается не только из официального, но и дополнительного. Однако, дополнительный - тоже должен быть не менее официальным: например, деньги от сдачи квартиры в наем или всевозможные дивиденты.

Некоторых прельщает такая услуга - как досрочное погашение займа… Но банки неохотно идут на такое, вводя всевозможные моратории. По идее, при этом теряется сам смысл ипотеки. Ну, в самом деле, причем здесь долгосрочное кредитование? Однако и этому есть объяснение, правда, что называется "от противного". Деньги-то есть, и купить-то на них можно все и сразу, но обнародовать крупную сумму страшновато. Налоговики рядом! А так с помощью кредита и деньги сберег, и по голове не получил.

Дата публикации: 11:50 22 декабря 2004

Источник: bpn.ru