Земля и неволя

Государство стремится избежать конфликтов, законодательно регламентируя процесс отчуждения частной собственности. Но примирятся ли россияне с буквой закона, если размеры компенсации покажутся им недостаточными? Опыт бутова говорит, что вряд ли.

Грядущая Олимпиада дала толчок новой законодательной инициативе. Ведь не секрет, что мест для олимпийской застройки в южной столице катастрофически не хватает, приходится изыскивать способы, как бы "уплотнить", а лучше - расселить поселки.

И одним Сочи решено не ограничиваться - под раздачу попадут все собственники недвижимости в стране. Соответствующий законопроект будет рассмотрен в первом чтении в ближайшие две недели. Согласно ему процедура "деприватизации" ускоряется, а адекватная компенсация гарантируется отнюдь не во всех случаях.

Отъемлемое право

Право частной собственности, как известно, охраняется Конституцией (статья 35): "Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда". Там же оговаривается, что "принудительное отчуждение имущества для госнужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Впрочем, предварительность, как и равноценность, понятие растяжимое. В этом вполне можно убедиться, если прочитать законопроект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с организацией и проведением XXII зимних Олимпийских игр...". Депутаты не отрицают, что вызывающий много нареканий текст сыроват, но мотивируют свое голосование "за" важностью запуска самого процесса. Мол, недостатки исправим позже.

Проблема в том, что никакие согласования не уберут из законопроекта главного - права государства отчуждать собственность граждан и запрет обжаловать такое решение в суде, что, по словам депутата Госдумы Галины Хованской, попирает нормы Конституции, так как право судиться - неотъемлемое. Законопроект же оставляет право обращаться в суд только по поводу размеров компенсаций, их видов и форм.

Что предполагается изменить в существующих законах? Во-первых, сроки и способ уведомления собственников, чье имущество будет востребовано государством. Ранее землевладелец должен был получить письменное уведомление не менее чем за год до срока отчуждения. Теперь время реагирования сокращается до месяца. Для собственников жилья все по-прежнему - год. Но временные рамки "могут быть сокращены федеральным законом". К примеру, это коснется владельцев недвижимости в предолимпийском Сочи. Способов уведомления два - почтовое отправление по адресу, указанному в Едином государственном реестре прав на недвижимость, но главное - публикация в СМИ. Последнее может быть напечатано не в "Российской газете", а в местной, региональной прессе, которую, по словам Хованской, еще и разыскать надо. Так что не исключено, что часть землевладельцев узнают о том, что их собственность уже не их, только постфактум и в суде, куда местные власти подадут иск в случае невыхода собственника на связь в оговоренные законом сроки.

Самое интересное - это, конечно, компенсация за имущество. Здесь новаций также немало. Чтобы не платить лишнего, государство, например, решило узаконить выкуп части земельного участка (чтоб уже точно выиграть все судебные тяжбы).

Представьте ситуацию: для строительства чего-нибудь архиважного требуется только 5 соток из имеющихся у вас 20. Вы же не захотите, чтобы забор, окружающий новый объект, проходил по вашему фруктовому саду или делил пополам баню, а то и сам дом. Кроме того, цена выкупа привязывается к кадастровой стоимости участка, которая хотя и приближена к рыночной, но все же существенно отличается от реальной, когда речь идет о Москве или тем более о Сочи. И еще: законопроект запрещает какие-либо изменения на отчуждаемом участке.

Теперь о форме компенсации. Ранее действовал принцип "баш на баш" - к примеру, изымаемый земельный участок должен был меняться на аналогичный по площади и качеству, а также расположенный неподалеку. Теперь это может быть "иное имущество с зачетом его рыночной стоимости в выкупную цену". На практике это означает, что вместо участка земли вам могут предоставить квартиру, причем не обязательно в том же регионе, а то и вовсе гараж. В Земельный кодекс вносится поправка, согласно которой владельцу изъятого земельного участка предоставляется такой же и там же лишь в том случае, если у местных властей есть свободные наделы. В противном случае предложено брать, что дают.

Кроме того, ограничивается круг лиц, с которыми будут долго договариваться - это собственники. Арендаторам заплатят выкуп, но возможности поторговаться о цене практически не будет: отчуждение недвижимости в пользу государства - повод для расторжения договора аренды, какой бы долгосрочной она ни была.

Если собственник недвижимости добровольно не захочет ее менять или продавать, то дело будет передано в суд с иском о принудительном изъятии. При этом владелец обязан будет подписать соглашение об изъятии и переехать до судебного вердикта, но может оспаривать условия договора в течение трех лет.

С денежной компенсацией тоже все непросто. Предоставляется она "заблаговременно, если иное не предусмотрено соглашением". Формулировка, мягко говоря, противоречащая норме Конституции. Расчет рыночной стоимости земли и прав на нее (есть такое понятие, как упущенная выгода) осуществляется "в соответствии со стандартами оценки, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти". Стандарты эти могут существенно отличаться от формулы расчета среднерыночной цены.

Более того, в некоторых случаях собственнику придется платить государству в процессе национализации. Если стоимость нового участка, предоставляемо-го взамен изымаемого, более чем на 10 процентов превышает сумму выкупной цены, то владелец изъятого имущества должен оплатить разницу.

Сотки раздора

Главный аргумент разработчиков закона: отчуждение частного имущества - не российское изобретение. Глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский ссылается на зарубежный опыт, говоря, что в законодательстве большинства демократических стран такой порядок прописан. Более того, в Баварии, например, он куда более суровый, тогда как в Думе "пытаются найти баланс между общественными и личными интересами". К тому же в России нормы принуждения прописаны, например, в корпоративном праве. Если вы владелец 95 процентов акций некоего открытого акционерного общества и хотите сделать его закрытым, то вам даже при возражении владельцев оставшихся 5 процентов позволено это сделать, и суд оправдает ваши действия. Но то корпоративное право. Закон же об изъятии земли задевает за живое почти каждого, а посему, если власти начнут действовать так, как им позволяет нынешний вариант документа, повторения событий в московском районе Южное Бутово в масштабе всей страны не избежать.

В том же Сочи вопрос изъятия недвижимости стоит острее некуда. Не секрет, что за последние полгода недвижимость в Сочи и окрестностях скупалась всеми правдами и неправдами. Отсюда и баснословные цены на метры и сотки, которые уже обогнали столичные. И подчас скупка земель шла с явным расчетом на то, что эта собственность будет востребована государством при строительстве олимпийских объектов и за нее удастся получить солидную компенсацию.

Пока федеральная власть проявляет благодушие, говоря, что частная собственность незыблема. В этом духе высказался Владимир Путин, отвечая на сетования краснодарского главы Александра Ткачева по поводу невозможности сноса дома в районе запланированного аэропорта в Геленджике. Кремль может позволить себе либеральничать - конкретная работа по отчуждению земель ляжет на плечи региональной власти. Согласно законопроекту с 1 января 2008 года все права по изъятию объектов недвижимости в Краснодарском крае передаются местным чиновникам. Они смогут заниматься национализацией аж до 2012 года. Не все сочинцы, чья собственность будет изъята под строительство олимпийских объектов, смогут претендовать на получение земли. В думе и не скрывают, что если бы ее было много, то не нужно было бы и отчуждать.

Предоставлять компенсацию частным владельцам в регионе, где пройдет Олимпиада, будут в особом порядке. Этим займется госкорпорация по строительству олимпийских объектов. Она сформирует список из 30 оценщиков, из которых собственник отчуждаемого имущества обязан выбрать одного в течение недели после уведомления о факте изъятия собственности. Если он не выберет, за него это сделает госкорпорация. Еще месяц уйдет на оценку объекта и пара недель на подготовку соглашения о выкупе. Месяц дается собственнику на размышления о том, подписывать ли документ о национализации добровольно. Если по окончании этого срока согласия владельца недвижимости не последует, власти обратятся в суд с иском об изъятии имущества. Получается, что на все про все сочинцам отводится максимум три месяца. Все встречные иски, требования, пожелания и так далее - в судебном порядке и уже после выселения.

Понятно, что российские реалии немного подкорректируют предложенную схему. Например, нетрудно предположить, что решающее значение будет иметь личность владельца. Равно как и его аппетиты. Ведь как ни крути, а даже богатая олимпийская госкорпорация не пойдет на анонсируемые некоторыми владельцами сочинской недвижимости условия - по миллиону долларов за сотку. Да и в прочих регионах России земельный вопрос обещает встать остро: скажем, в ближнем Подмосковье цена за сотку тоже зашкаливает.

Так что для начала помимо определения числа и размеров участков, подпадающих под отчуждение, власти, безусловно, займутся проверкой юридического оформления прав на недвижимое имущество. Не секрет, что отсутствие многих предписанных законом документов - один из распространенных "грехов" российских собственников. Ну а тем, у кого все документы в норме, но их собственностью вдруг заинтересуется государство, следует готовиться к суду. Выиграть такой процесс у государства, как показывает практика, крайне сложно. Рассчитывать остается на то, что обещанная компенсация будет более или менее адекватной, или по примеру землевладельцев Южного Бутова добиваться таковой во внесудебном порядке.

Дата публикации: 09:46 05 октября 2007