Ипотека держит экзамен

Мировые финансовые рынки находятся в состоянии нервного возбуждения. Из-за кризиса ипотечного кредитования возникнут проблемы и замедлится экономический рост в странах Восточной Европы, мрачно пророчествует Financial Times устами главного экономиста ЕБРР Эрика Берглофа.

Рвется, значит, тонко

Большинство экспертов сходятся во мнении, что последствий глобального кризиса не избежать и России, но они будут минимальны. "В этом году мы поняли, что существуем внутри мировой кредитной системы и все, что происходит вокруг, может коснуться и нас, - заявила начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК "ВТБ-24" Татьяна Хоботова, подчеркнув, что серьезного кризиса на отечественном рынке все-таки не ждет. -Объем ипотечного кредитования в стране пока небольшой. Он составляет от 1,5 до 2 процентов ВВП". "Высока и доля досрочных погашений ипотечных кредитов. В 2006 году она превысила 6 процентов".

В свою очередь директор по ипотечному кредитованию филиала "Санкт-Петербургский" АКБ "Альфа-Банк" Вячеслав Михайлов отметил, что "у российских банков, которые занимают кредитные средства за рубежом, уже произошел рост стоимости финансовых ресурсов".

"До конца года часть их повысят ставки и приостановят выдачу ипотечных кредитов. При этом репутация риелторов, ипотечных брокеров и застройщиков, которые работали с этими кредитными организациями, неизбежно пострадает", - отметил эксперт. Но удорожание заемных средств, уточнил заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом НОМОС-БАНКа Павел Изюмов, "прежде всего отразится на тех банках, которые не имеют программ размещения евробондов и высоких кредитных рейтингов".

"В то же время многие из кредитных учреждений смогут привлечь средства акционеров или обойтись привлечением кредитов в других банках под залог закладных", - полагает он. Однако, убежден заместитель председателя правления "Городского ипотечного банка" Игорь Жигунов, участникам рынка придется пересмотреть подходы к ценообразованию кредитных продуктов, к условиям кредитования, а также набору предметов залога.

"Вполне возможны и изменения в рамках программ рефинансирования, когда одни банки покупают кредитные пулы других. Например, большим интересом будут пользоваться пулы, кредиты в которых выданы заемщикам с первым взносом не меньше 25-30 процентов на срок до 20 лет с понятной структурой дохода клиента", - предполагает эксперт.

С коллегой солидарна и начальник отдела ипотечного кредитования Энергомашбанка Евгения Кохановская. По ее словам, "уже сейчас даже те российские банки, которые декларируют либеральный подход к ипотеке, на самом деле очень жестко отбирают клиентов". "Период, когда можно увидеть неплатежеспособность заемщика, исчисляется тремя-четырьмя годами. Если учесть, что массовая выдача кредитов в России происходила только в 2006-2007 годах, то выявить неплатежеспособных заемщиков можно будет не раньше 2010 года", - отмечает она.

И все же глобальный кризис, по мнению экспертов, преподал хороший урок ипотечной системе России. "Он дал понять: чтобы избежать провала, следует использовать разные механизмы финансирования кредиторов", - говорит Игорь Жигунов. По его словам, необходима также поддержка процесса ипотечного кредитования на уровне государства (создание инфраструктурных, нормативно-правовых, экономических условий для развития внутристрановой секьюритизации). "Кроме того, важно стимулировать развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России. Для этого необходимо в ближайшее время принять ряд изменений в налоговое законодательство об ипотечных ценных бумагах, предусматривающих защиту интересов инвесторов, возможность участия средств пенсионных резервов, предусмотреть предоставление налоговых каникул для инвесторов на первом этапе развития рынка, стимулирование развития региональных программ", - говорит эксперт.

Что касается заемщиков, то, по мнению аналитиков, они довольно хорошо защищены договором с банком, выдавшим кредит. "Поэтому заемщику надо заботиться о собственной качественной кредитной истории и своевременных выплатах по ипотечному кредиту и следить за предложениями на рынке ипотеки", - говорит Павел Изюмов. По его словам, несмотря на то, что за последние пять лет ставка по ипотечному кредиту снижалась на 0,5-1 процент ежегодно, говорить о дальнейшем стабильном ее снижении оснований нет. "Возможно, что в ближайшее время еще больше ужесточатся требования к заемщику и приобретаемой недвижимости. Но в качестве противовеса этому явлению обязательно выступит усиление конкуренции на рынке ипотеки", - резюмировал эксперт.