Столичный рынок жилья. Объект ПОВЫШЕННОГО внимания…

Цены на квартиры в Москве были и остаются одной из самых обсуждаемых тем. Итоги октября развеяли надежды некоторых специалистов на то, что нынешняя стагнация на столичном рынке недвижимости — дело временное и возобновление роста цен начнется весьма скоро.

Повышение спроса на жилье без адекватного ускорения темпов жилищного строительства привело к стремительному росту цен на рынке жилья за последние три календарных года.

За последние годы в России произошло существенное снижение объемов жилищного строительства по сравнению с началом 1990-х годов, когда в эксплуатацию вводилось ежегодно около 80 млн. кв. метров жилья.

За последние три календарных года общие объемы жилищного строительства составляли:

• в 2001 году составил 31 млн. кв. м. жилья,
• в 2002 году — 33,7 млн. кв. м,
• в 2003 году — 36 млн. кв. м. жилья.

Снижение объемов строительства связано с недостатком предложения земельных участков, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой, а также сложными и непрозрачными административными процедурами получения земельных участков и разрешения на строительство.

При этом потребность в жилье, по данным социологического опроса, определяет необходимость увеличения жилищного фонда в 1,5 раза, что означает строительства 1,3 млрд. кв. м. жилья в год. Эта потребность уже сегодня на 30% могла бы быть подкреплена платежеспособным спросом со стороны населения, в случае, если гражданам будет предоставлена возможность воспользоваться долгосрочными жилищными кредитами.

Отсутствие нового витка роста цен на жилье в четвертом квартале свидетельствует о том, что из-за наблюдавшихся ранее неестественно высоких темпов роста цен столичный рынок жилья стал более несбалансированным по спросу и предложению. С точки зрения потенциальных покупателей, несбалансированность рынка проявляется в значительном расхождении между качественными характеристиками жилья и ценой на него.

Остановка цен на столичное жилье лишила некоторые категории инвесторов надежного источника дохода, который раньше приносил 30-40% годовых.

Основными тенденциями рынка являются незначительное снижение цен и увеличение предложения свободных квартир (в том числе в домах с высокой степенью готовности). Цены уже долго находятся примерно на одном уровне, покупательская активность невелика, количество заключаемых сделок тоже далеко от рекордных результатов.

Тем не менее, один показатель существенно вырос:

количество предложений жилья на рынке было высоким все летние месяцы, теперь произошел еще один скачок в сторону увеличения — с 25-28 тысяч квартир до 38-40 тысяч квартир.

Причинами этого часть профессиональных участников рынка считает значительное увеличение срока экспозиции квартир на рынке (минимум в 1,5-2 раза в зависимости от параметров объекта, но есть и исключения) и возобновления влияния фактора сезонности.

Однако перенасыщенным московский рынок жилья назвать нельзя. Количество желающих приобрести жилье по-прежнему больше, чем число выставленных на продажу квартир. После банковского кризиса и последовавшей за ним остановки роста цен многие домохозяйства заняли выжидательную позицию. Но профессиональные участники рынка держат цены предложений на очень высоком уровне.

Если раньше все предложения «съедались» за счет высокого спроса, то сейчас они накапливаются. Но в основном это происходит в среднем ценовом сегменте — от $1,5 тыс. до $2,5 тыс. за 1 кв. м. Квартиры в панельных домах стоимостью $1 тыс. и чуть больше за 1 кв. м продаются быстро. То же самое относится и к элитному жилью.

Идея о том, что рыночные цены определяются балансом спроса и предложения, к рынку новостроек применима весьма условно: на самом деле цены устанавливает застройщик. В создавшейся ситуации падения спроса на жилье и стагнации рынка недвижимости у продавцов жилья есть лишь два выхода:

продолжить попытки продать недвижимость по прежней высокой цене, снизить цены и получить прибыль, меньше запланированной.

С большой степенью вероятности, многие участники рынка выберут последнее, хотя продолжающийся рост цен на рынке аренды жилья пока этого не подтверждает.

Многие профессиональные участники рынка считают, что уже в ближайшее время на рынке ситуация изменится и начнется плавное повышение цен, вызванное сохранением благоприятной макроэкономической ситуации.

Высокую стоимость московского жилья объясняют высоким уровнем себестоимости строительства жилья, которая включает в себя все издержки девелоперов, работающих на рынке. К таким издержкам сейчас относятся: реальная цена земли, стоимость сетей коммуникаций, стоимость проектирования, себестоимость строительства, стоимость денег, `доля администрации`, коррупционная составляющая.

По мнению представителя одного из наиболее сильных игроков московского рынка недвижимости, «стагнация способствует оздоровлению рынка недвижимости» и это «совершенно естественный процесс». В этом явлении есть «очень много положительных моментов». В частности, будет «здоровая конкуренция», что весьма положительно отразится на качестве жилья…

Формирование рынка доступного жилья возможно только при условии сбалансированного стимулирования платежеспособного спроса населения на жилье и предложение на рынке жилья. Для выполнения этого условия, управляющая подсистема рынка, то есть власть, должна вырабатывать соответствующие «правила игры» и вводить ограничения с помощью налоговой системы. В противном случае, рынок жилья не станет доступным…

Дата публикации: 10:09 23 декабря 2004

Источник: bpn.ru