О бедном строителе замолвите слово: ваш банк не дает мне кредита большого

Если великая цыганская тайна, по версии Михаила Успенского, гласила: «Ворованная лошадь дешевле купленной», то главная девелоперская заповедь утверждает: строить на заемные средства выгоднее, чем на свои. Чем больше доля заемного финансирования, тем выше рентабельность собственного капитала. Замораживать свои средства на долгий срок неэффективно, а для застройщиков характерной особенностью были и остаются длительные сроки оборота вложенных средств.

Разговоры о сворачивании ипотеки в России, плавно перешедшие в прогноз глобального отечественного банковского кризиса, продолжают кругами распространяться по мутной воде слухов и спекуляций на теме мирового кризиса ликвидности. Теперь они затронули будущность строительного сектора. Уже проведены угрожающие параллели с кризисом 2004 года, который разорил многие строительные компании и породил череду скандалов с обманутыми дольщиками. Тогда причиной коллапса девелоперской деятельности стало сокращение объемов межбанковского кредитования до критического уровня из-за банкротства большого количества банков.

Призрак недостроя бродит по стране

Поводом для аналогий называют ужесточение требования к заемщикам со стороны банков из-за роста стоимости заимствований на внутреннем и внешнем рынках, а также «проседание» российского рынка долговых инструментов. Получается, что застройщики рискуют понести убытки из-за возросшей цены кредита, кто-то не сумеет рефинансировать или пролонгировать уже выданные займы, а кто-то и вовсе кредит не получит. И стройки встанут.

Чтобы стало совсем страшно, ведутся разговоры о снижении спроса на квартиры в новостройках, поскольку для компаний, чья сфера деятельности сосредоточена в сегменте массового жилья, средства от продаж на завершающем этапе строительства имеют большое значение. По данным экспертов, их доля составляет до 3/4 общей суммы финансирования проекта.

Если рассматривать проблему схематично, то, безусловно, все верно. Но строительный бизнес — явление живое, и загнать его в рамки какой-то одной, даже трижды логичной схемы невозможно. Сегодняшний расклад в отрасли отражает иной уровень развития экономики, иной уровень интеграции капитала в девелоперские структуры. Тогда застройщики были по большей части «вещью в себе», сегодня они служат объектом интересов акционеров, учредителей, портфельных инвесторов, среди которых редко не встретишь банк или инвестиционную компанию. Едва ли в России найдется хоть один серьезный девелопер, не имеющий за спиной таких же серьезных партнеров — инвесторов, заинтересованных в благополучном завершении проектов этого застройщика. Вряд ли банки ужесточат требования против компаний, входящих в один с ними холдинг или группу, без весомых причин.

Напротив, банки помогают девелоперам преодолеть трудности. Например, Банк жилищного финансирования выдает в течение трех часов без подтверждения доходов ипотечные экспресс-кредиты целевого назначения: только под приобретение квартир в новостройках компании ПИК. Таким образом, привлекательный для потребителя банковский продукт призван усилить приток покупателей продукции этого застройщика.Что касается разговоров о падении спроса на квартиры, которое грозит заморозить стройки и обанкротить компании, то рынок пока слишком далек от критических перепадов. Колебания спроса только изредка и еле-еле выходят из пределов статистической погрешности.

В то же время и в случае серьезного снижения спроса на жилье крупные девелоперские компании без особых потерь придержат свои квартиры, дожидаясь более благоприятной конъюнктуры. Они обладают достаточными собственными ресурсами или возможностью взять в долг сумму, необходимую, чтобы возводить без остановки, даже если не удается сразу вернуть вложенные средства. По мере оживления рынка застройщики без особого труда восстанавливают статус-кво своего кредитного портфеля.

Компании средней руки, не имеющие шанса переждать за счет собственных или заемных ресурсов, без труда выручат требуемые для завершения своих проектов средства за счет ускоренной реализации квартир. Для этого им надо всего лишь сбросить цены на 10–15%. Так застройщики поступили, например, летом 2005 года, когда возник дефицит оборотных средств из-за падения спроса. Результаты были вполне удовлетворительные: прибыль снизилась, зато появилась возможность закончить начатое строительство.

Дорогой мой кредит

«Честным надо быть!» — говорил герой популярного кинофильма. Честным будет признание, что «золотые денечки» для строителей жилья минули вместе с 2006 годом — с надеждой на 100–200% прибыли надо распрощаться. Происходит не столько ухудшение ситуации на жилищном рынке, сколько ее стабилизация. Да, кредиты могут подорожать, их объемы — снизиться, а требования к заемщику — стать строже. Но вряд ли это ухудшит положение дел на жилищном рынке. Банкам придется быть разборчивее, а застройщикам и подрядчикам — расчетливее, экономнее. Повышение стоимости заемных средств заставит девелоперов искать пути снижения своих расходов за счет внедрения прогрессивных технологий, оптимизации рабочего процесса.

Меньше тратишь — меньше надо будет занимать, значит, меньше и отдавать. В период ажиотажного спроса на жилье все это мало кого волновало, ведь банки давали деньги в долг легко и помногу. Определяющими критериями при этом выступали доходность и возвратность проекта, а не обоснованность расходов. Теперь же выручка от продажи построенного жилья не всегда компенсирует расходы на его возведение: выше рыночной цены не продашь. Причитать над судьбой неповоротливых или недобросовестных игроков не имеет смысла. Их присутствие на рынке никому не принесет ничего хорошего.

«В настоящий момент говорить о тенденции повышения ставок для застройщиков как о массовом явлении среди банков мы считаем преждевременным, — комментирует аналитик рейтингового агентства «РусРейтинг» Виктория Белозерова. — Такие явления создают конкурентные преимущества для других банков, не испытывающих сложности с наполнением ресурсной базы. В условиях возможного сокращения или подорожания фондирования для банков некоторые из них повышают ставки для разных категорий заемщиков. Банк имеет право следить за финансовым положением и перспективами своих клиентов и корректировать кредитную политику в отношениях с конкретными компаниями. Это может выражаться как в уменьшении ставок или предложении некоторых льгот, так и в снижении оценок банка в отношении конкретного заемщика. Такие ситуации являются рабочими для кредитных управлений банков и происходят по целому ряду причин».

Только для белых… и пушистых

Сетования на дороговизну банковского кредитования в девелоперской среде считаются хорошим тоном. Но, учитывая востребованность этого способа привлечения средств, подобные разговоры похожи на лукавство. Сегодня банковские кредиты — самый популярный способ финансирования строительства в России.

По данным аналитического центра IRN, примерно 90% московской недвижимости возводится с привлечением банковских кредитов. Считается, что в российской практике доля заемных средств в виде банковских кредитов для компаний-застройщиков колеблется в пределах от 30 до 80% общего объема финансирования проекта при «вилке» бюджета девелоперских проектов от $25 млн до $150 млн.

Рыночный закон един для всех: услуга или продукт стоят ровно столько, сколько за них готовы заплатить. Раз банковские услуги востребованы застройщиками — это самый доступный для них способ финансирования проектов. Хотя альтернативных возможностей предостаточно: внутреннее и внешнее долгосрочное инвестирование, выпуск облигаций, векселей, публичное размещение акций и т. д. Причем инвесторы, к примеру, принимая решение, вложиться в проект или нет, предъявляют куда меньше требований, чем банки.

На открытом рынке застройщик имеет возможность занимать более дешевые, чем у банка, деньги. Но поток заявок на банковские кредиты тем не менее не иссякает. Так что все рассуждения девелоперов о «жадных банках» следует расценивать как досужее ворчание. О том, насколько важен для застройщиков доступ к банковским ресурсам, свидетельствует скорость, с которой распространяются в их среде панические настроения по поводу последствий мирового кризиса ликвидности.

«Привлечение кредитных средств является взаимовыгодным как для девелоперов, так и для банков, — признает пресс-секретарь компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. — Банки увеличивают свой капитал, а девелоперы получают возможность бесперебойно финансировать строительство своих объектов».

Другое дело, что банки пропускают претендентов на кредиты сквозь мелкое сито разнообразных требований. Вряд ли удастся получить заем, если компания не имеет собственных средств хотя бы в размере 30% стоимости проекта — на эти деньги проводятся изыскательские работы, подготавливается проектная и исходно-разрешительная документация, проводятся работы нулевого цикла.Впрочем, реальная структура финансирования проекта, как правило, замаскирована длинной цепочкой разнообразных юрлиц с сильно ограниченной ответственностью. Крупные операторы рынка контролируют десятки дочерних организаций, которые по российским стандартам бухучета не консолидируются. Поэтому никакое обязательное раскрытие информации в их отношении не работает. А для консолидированной отчетности по международным стандартам «открывают личико» только избранные.Кроме того, наши застройщики взяли моду для удобства управления на каждый проект создавать отдельное юридическое лицо. А по правилам банку, чтобы убедиться в кредитоспособности заемщика, необходимо ознакомиться с его кредитной историей, бухгалтерской отчетностью за три, а то и за пять последних лет. Приходится оформлять кредит на материнскую компанию и вносить полученные таким образом от банка деньги в качестве приданого «дочки», иначе говоря, вклада в ее уставный капитал. Либо материнская компания, отвечающая всем требованиям, поручается за свое детище.

Помимо несоответствия претендента требованиям банка причиной для отказа в кредите бывает недостаточность залога. Практика раздачи банками коротких беззалоговых займов под так называемую управленческую отчетность, которые можно продлить, если заемщик доказал свою добросовестность, уходит в прошлое. Если стоимость активов не превышает суммы кредита с учетом коэффициента покрытия, банк денег не даст.

Отличительная черта строительного бизнеса как такового, и в особенности российского, — это невозможность точно рассчитать сроки реализации проекта. Причиной тому является зависимость от большого количества факторов, которые девелопер не всегда в состоянии контролировать. В принципе во всем мире сроки сдачи объектов имеют свойство затягиваться из-за проволочек в ходе оформления разрешительной или экспертной документации — традиционно это объясняют коррупцией. Отечественные бюрократы, занятые на этом поприще, заслужили удивительной красочности репутацию.

Все названное делает отечественный строительный бизнес рисковым с точки зрения строгих банковских подходов. Ни одна компания в стране не может претендовать на звание первоклассного заемщика с пониженным уровнем риска. Из-за этого банки почти всегда отказываются финансировать проекты сторонних компаний на начальных стадиях строительства — «под котлован».

Плюнет? Поцелует?

Перспективы девелоперского бизнеса во многом зависят от умения привлекать финансирование под все новые и новые проекты. Для банка, выдающего кредит, главными аргументами для принятия положительного решения являются возвратность и доходность. Если говорить проще: вернет ли заемщик одолженные деньги и что банк с этого будет иметь? «Помимо всех требований, обусловленных действующим законодательством, необходимо, чтобы проект, под который привлекается финансирование, был в достаточной степени экономически и юридически проработан, — объясняет руководитель пресс-службы группы компаний «ДОН-Строй» Екатерина Куканова. — Идеальный вариант — проект на стадии получения разрешения на строительство».

Способы удостовериться в платежеспособности, добропорядочности корпоративного заемщика мало чем отличаются от тех, что применяются в розничном кредитовании. Разница только в масштабности. У заемщика должна иметься положительная кредитная история, свидетельства прозрачности бизнес-процессов и прогнозируемости деятельности, бизнес-план, финансовая модель проекта, исходно-разрешительная документация на строительство, заключения технических экспертов и инжиниринговых компаний, договоры аренды земли, соглашения с поставщиками, подрядчиками, покупателями и заказчиками. Отсутствие всего одной нужной бумажки, например экологической экспертизы по проекту, скорее всего послужит причиной отказа.

Претендент на кредит заметно вырастает в глазах банка при наличии профессиональной команды и успешного опыта реализации аналогичных проектов. Чашу весов способна качнуть в ту или иную сторону такая эфемерная, но весомая для деловых людей вещь, как деловая репутация компании и топ-менеджеров проекта.

Кроме того, для положительного решения о финансировании того или иного проекта заемщику придется доказать банку конкурентные преимущества своего проекта. Специально подобранная команда из юристов, строителей и, конечно, финансистов тщательно изучает исходно-разрешительную и проектно-сметную документацию и прилагающиеся к ней документы о финансово-экономическом положении потенциального заемщика. Первоочередное требование практически всех банков состоит в том, что земельный участок, на котором реализуется проект, должен быть выкуплен либо находиться в долгосрочной аренде.

В качестве обеспечения кредита на этапе строительства принимаются акции специально зарегистрированной компании SPV, имущественные (или инвестиционные) права на возводимые площади, залог земельного участка. Если все показатели соответствуют принятым в банке стандартам, то проверка начинается заново — уже на детальном уровне: оцениваются региональные, отраслевые и проектные риски, характерные для данного проекта. «Для сопровождения проекта привлекаются специализированные юридические и аудиторские фирмы, которые проводят due diligence проекта, проектно-инжиниринговые компании — для строительной экспертизы и технического надзора, оценочные компании — для оценки стоимости обеспечения», — рассказывает директор управления проектного финансирования Инвестсбербанка Тибор Ное.

Сколько времени уйдет на рассмотрение заявки, никто точно не знает, но для крупных банков удачным считается срок один–два месяца. Но и после «просвечивания» сквозь банковский рентген кредитор на всех стадиях инвестиционного процесса осуществляет тщательный контроль за ходом его реализации.

Две дороги

По словам заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, участие банков в финансировании жилищных девелоперских проектов можно разделить на два блока: проектное финансирование и работа в рамках адресной программы.

При осуществлении банком проектного финансирования строящийся объект выступает объектом залога. Деньги поступают отдельными траншами по достижении оговоренных этапов готовности, которые подтверждаются документами о выполненных работах. При этом каждый раз проводится переоценка строящегося объекта.

«В настоящее время проектное финансирование является наиболее востребованным продуктом среди компаний, реализующих крупные девелоперские проекты, — констатирует Т. Ное. — Преимуществами такого вида финансирования являются объемы инвестиционных ресурсов, которые превышают наличные активы застройщика, а также снижение проектных рисков, которые распределяются между несколькими участниками. Кроме того, инициатор проекта вправе рассчитывать на более длительные сроки финансирования, а на инвестиционный период ему может быть предоставлена отсрочка по возврату основного долга.

При этом стоит отметить, что проектное финансирование является эксклюзивным финансовым продуктом, который разрабатывается для каждого конкретного проекта индивидуально».

«В рамках проектного финансирования с участием банка осуществляется формирование жилых кварталов, отдельных комплексов, — отмечает И. Жигунов. — Такие проекты появляются все чаще, и за последние годы их число выросло в разы. С точки зрения банка преимущества проектного финансирования в том, что оно позволяет кредитору получить как максимальный контроль, так и дополнительный блок в доходности бизнеса».

В рамках адресной программы банк кредитует соинвесторов-дольщиков (физических лиц), а в некоторых случаях и самого застройщика. Эта схема родилась после вступления в силу печально известного Федерального закона № 214 об участии в долевом строительстве. Ее используют Сбербанк, ВТБ, СДМ–банк, Банк жилищного финансирования.

Получатель ипотечного кредита кладет выданные деньги на специальный беспроцентный счет для приобретения жилья в доме, возведение которого финансирует банк. Использование такой схемы повышает спрос на квартиры, но снижает доходы девелопера: ему приходится фиксировать стоимость жилья, теряя возможность в благоприятных условиях поднять цену.

«Как правило, такие варианты взаимодействия ведутся в рамках групп компаний, с крупными участниками рынка, при понятной и в какой-либо части контролируемой банком структуре финансовых потоков проекта, — поясняет И. Жигунов. — Основная часть проектов (более 80%) реализуется именно по такой схеме. Это проще для банка и с учетом рисковой составляющей, и в плане организации бизнес-процесса в целом. Помимо этого по сравнению с первым вариантом это позволяет распространить программу на гораздо больший перечень объектов и расширить число потенциальных клиентов.

Финансирование строительства жилого дома — это порядка $5–7 млн. Такие серьезные вложения в рамках одного девелоперского проекта по силам далеко не каждому банку, в том числе с учетом условий привлечения ресурса. А работа в рамках отдельных программ с разными девелоперами позволяет включиться в данный блок бизнеса большему числу игроков».

Наиболее крупные компании могут рассчитывать на некоторые послабления со стороны банков. «Сбербанк РФ открыл компании кредитную линию на десятки миллионов долларов для финансирования жилого комплекса «Янтарный город», — рассказывает С. Лядов. — Причем это целевой инвестиционный кредит. Он выделен не под залог недвижимости, как это обычно бывает, а под залог имущественных прав».

Сегодня минимальная процентная ставка для застройщиков составляет 10% годовых, средняя — 15%. Сроки кредитования варьируются в пределах от 3 до 20 лет. Для жилой недвижимости сроки поменьше — в среднем около 3 лет, для коммерческой побольше — 5–7. Самые «длинные» деньги доступны лишь крупным компаниям с должным уровнем капитализации активов, таким, как «ДОН-Строй», ДСК-1, Mirax Group, СУ-155, ПИК. Они же первые в очереди на проектное финансирование. «Середнячку» стоит рассчитывать на кредиты сроком 3–5 лет.

Деньги с акцентом

С 2006 года займы на строительство коммерческой недвижимости все чаще предлагают западные инвесторы. Они назначают более низкие ставки (в среднем 10% годовых) и длинные сроки — от 10 до 20 лет против 3–10 лет у соотечественников. Кроме того, заемщик может рассчитывать на такую редкость среди российских кредиторов, как амортизационный период по кредиту, равный 15–20 годам.

Наиболее активно действуют Райффайзенбанк, Сведбанк, Hypo Real Estate и Eurohypo. Помимо собственно кредитования они предлагают услуги рефинансирования. Кредиты строителям — «длинные», а «длинные» деньги «за кордоном» обходятся дешевле: LIBOR +3,5–4,5%. Банкам это выгодно, потому что в Европе ставки по таким кредитам ниже на 2–3%.

Но иностранцы не занимаются гуманитарной помощью, поэтому их выгодные кредиты доступны только заемщикам с хрустально чистой биографией и ослепительными перспективами. И проверять будущих клиентов будут долго и тщательно. К тому же иностранные банки устанавливают высокие пороги по сумме для своих кредитов. Eurohypo, например, установил минимальную сумму на уровне Є50 млн.

Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood:

— Мы используем банковское финансирование под залог недвижимости. С каждым годом банки становятся все более активными участниками рынка недвижимости. Ситуация такова, что банковское финансирование в ближайшие годы будет составлять не менее 70% общего объема финансирования всех проектов.

Сейчас российские банки все чаще стали использовать такой формат кредитования, как проектное финансирование. Его цель — привлечь денежные средства под определенный проект. Обеспечением при этом выступают планируемые денежные доходы от функционирования проекта, а также относящиеся к нему активы. Но мы пока не прибегаем к этому виду финансирования. Компания Blackwood также привлекает средства партнеров и использует собственное финансирование проектов.

Жизнеспособность любого бизнеса зависит не от наличия или недостаточности денежных ресурсов, а от соответствия источников финансирования используемым активам. Банковское кредитование в настоящее время доминирует и составляет примерно 65–75% общей стоимости проектов.

Чтобы получить кредит в банке, девелопер в первую очередь должен иметь четкую стратегию развития и прозрачные финансовые потоки по проекту. Во-вторых, желательно, чтобы у него уже имелся подобный опыт работы с банками. Немаловажна понятная и прозрачная юридическая сторона проекта.

Недостатком банковского финансирования для девелопера является высокий процент. Например, компания Blackwood кредитуется под 14–15%. Но, с другой стороны, если существуют налаженные отношения с банком, то это большой плюс и для заемщика, и для банка, и для самого проекта, так как постоянный контакт заметно снижает кредитные риски.

На сегодняшний день заинтересованность сторон взаимна. Банкам надо развивать свои продукты, аккумулируя свои достаточно большие финансовые ресурсы, а девелоперам — привлекать эти средства в проекты. Другими словами, это услуга, которая интересна обеим сторонам, поэтому сейчас она активно развивается.

Есть определенные нюансы, в связи с которыми по тем или иным причинам банк отказывается финансировать проект. Например, если с проектом связаны очень большие риски или у компании недостаточно прозрачная структура собственности, если есть возможность «нереализации» проекта в случае каких-либо административных или других рисков и т. д.

Альтернативой банковскому кредиту может служить привлечение в проект финансовых партнеров, партнера-застройщика, который будет возводить за свой счет, получая затем долю в проекте. Существует еще и небанковское финансирование — сommercial finance. В его основе лежит теория о финансировании под различные активы, которые есть у предприятий. Перед тем как открыть финансирование, банк оценивает состояние заемщика и залоги, которыми он обладает. В практике небанковского финансирования определяется прежде всего способность финансовой компании управлять данным активом.

Дата публикации: 18:38 15 октября 2007

Источник: bpn.ru