Если банку хорошо, то и заемщик радуется?

Законодатели намерены внести в ипотечные нормативные акты некоторые изменения. Их суть сводится к тому, чтобы позволить банкам реализовывать квартиры неплательщиков по кредитам, не дожидаясь судебного решения на этот счет. По мнению авторов предлагаемого нововведения, данная норма станет действовать только в том случае, если она изначально включена в условия договора залога или кредитного договора.

Для того чтобы банки получили соответствующие полномочия, требуется внести некоторые изменения в Гражданский кодекс и Федеральный закон «Об ипотеке». Как утверждают разработчики проекта, внесение поправок не только даст банкам уверенность в возврате кредитов, но и гарантирует права заемщиков. В настоящее время банки при выдаче ипотечных займов при разработке кредитных продуктов вынуждены учитывать риск невозврата предоставленных средств и судебные издержки, которые возникают, когда банк обращает взыскание на заложенную квартиру. Это заставляет их удерживать на высоком уровне процентные ставки по ипотечным кредитам и создает условия для появления разного рода дополнительных сборов.

Но судебные издержки крайне редко составляют действительно существенную сумму. Любой крупный банк имеет отделения (филиалы) в той местности, где предоставляет населению кредиты. Судебными процессами будет заниматься местная юридическая служба банка, т. е. тратить средства на рассылку запросов, командировочные и т. п. не придется.

Что касается небольших банков, то они неохотно кредитуют жителей других регионов. При выдаче ипотечных займов многие банки предъявляют требования относительно местонахождения закладываемого имущества. Разумеется, от уплаты госпошлины при подаче иска банк никто не освобождает. Но эти и другие издержки в случае выигрыша процесса банк получит со своего заемщика.

Правда, кредитору скорее всего придется обращаться в суд с требованием о выселении семьи заемщика, когда она откажется добровольно покинуть заложенную квартиру. На практике это непросто, особенно если она является единственным местом их проживания. Несмотря на то что теперь законодательство разрешает выселять даже из единственного жилья, если оно в залоге у банка, жильцы в состоянии превратить квартиру в предмет спора, осложнить судьбу банка и покупателя судебными тяжбами и сделать такой актив фактически «мертвым».

Мнение законодателей относительно того, что вносимые изменения защитят интересы заемщика, который не в состоянии вовремя расплатиться с банком, весьма спорно. Реструктурировать долг заемщик с банком вправе и сейчас. Большинство ипотечных кредиторов предпочитают не затевать утомительную процедуру взыскания и реализации залога, а разобраться в причинах неуплаты в случае с каждым конкретным заемщиком.

Чаще всего банк идет навстречу клиенту, давая ему отсрочку или иное временное послабление. Так если процедуру обращение взыскания для банков упростят, останутся ли у него стимулы проявлять лояльность к заемщикам, нарушающим сроки выплат? Поэтому тезис о том, что новые поправки защитят интересы населения, выглядит довольно спорным.

Несомненно, вносимые изменения помогут развитию ипотеки в целом. Но принятие этих поправок скорее осложнит судьбу заемщиков. Даже добросовестные плательщики будут бояться потерять свои квартиры, фактически не имея возможности защитить свои интересы в суде до изъятия квартиры. Если изменения примут, все банки сразу внесут их в типовые формы договоров, а отказаться от таких условий почти нереально.

Вадим Ремизов, начальник кредитного управления Банка корпоративного финансирования:

— Нынешняя редакция Федерального закона «Об ипотеке» предоставляет банку-кредитору фактически 100%-ную возможность реализации «ипотечного залога» — жилой недвижимости. Но для этого должно соблюдаться основное условие: приобретение жилья осуществляется на кредитные средства банка, с соответствующими формулировками в тексте кредитного договора и договора купли-продажи. В случае дефолта ипотечного заемщика банк-кредитор имеет полное право в судебном порядке обратить взыскание на квартиру независимо от количества и статуса проживающих лиц. Отказ от судебных решений позволит упростить процедуру и значительно сократить сроки реализации предметов ипотеки, что положительным образом отразится на затратах кредитной организации по мониторингу просроченной задолженности. Но рассчитывать на значительное снижение стоимости кредитных ресурсов по ипотечным продуктам не следует. Не исключаю, что принятие таких поправок в законодательство способно привести к росту мошеннических сделок с жилой недвижимостью со стороны нечистоплотных банковских сотрудников. Потенциальным заемщикам стоит обращаться в кредитные институты, имеющие высокую деловую репутацию и дорожащие лицензией на банковские операции, и не гнаться за кредитными ставками, которые значительно ниже сложившегося ипотечного рынка.

Николай Вопиловский, руководитель департамента правовой поддержки компании «МИЭЛЬ–Новостройки»:

— Считаю, что подобные изменения в Гражданский кодекс и Федеральный закон «Об ипотеке» невозможны, поскольку введение в действие указанных норм позволит банкам самостоятельно принимать решения в отношении заложенного имущества. Это противоречит общим принципам права, принятым в Российской Федерации: в соответствии с п. 3 ст. 35 Конституции РФ: «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Что касается стоимости кредитов и активности заемщиков, в данный момент спрогнозировать это сложно. Думаю, что особых изменений в связи с этим не произойдет.

Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка:

— Мера действительно очень полезная для банков, так как дает надежные гарантии быстрой реализации залога. Вопрос в том, каким образом будут прописаны детали этих поправок. Например, с какого момента просрочку платежа следует считать невозвратом кредита? Все должно быть очень прозрачно и четко, чтобы исключить двоякое толкование. Например, можно считать просрочкой только неуплату в течение 30 дней и больше, только такая просрочка позволяет инициировать процедуру обращения взыскания.

Сейчас в случае непредвиденной ситуации наш заемщик вправе в письменном виде объяснить банку причины своей неплатежеспособности, совместно стараемся найти компромиссное решение, выгодное всем участникам, на продажу квартиры мы идем в самом крайнем случае.

Не думаю, что это нововведение снизит активность заемщиков по ипотеке: в связи с тем, что цены на недвижимость динамично растут, заемщик спустя какое-то время продаст квартиру гораздо дороже, чем он заплатил при покупке. Так что, реализовав квартиру, клиент не только сумеет из полученных денег вернуть кредит, но и останется в значительном финансовом плюсе. Остаток денежных средств может быть использован как первоначальный взнос при покупке другой, менее престижной и меньшей по площади квартиры. Кроме того, введение такой нормы существенно понизит риски кредитора, что приведет к понижению ставки кредитования и сделает кредит более выгодным для добропорядочных заемщиков.

Лора Файнзилберг, заместитель председателя правления ДельтаКредит банка:

— В принципе мы приветствуем инициативу правительства, потому что предлагаемое нововведение повысит привлекательность ипотечных активов в глазах инвесторов. Кроме того, это позволит сократить время и расходы на судебные издержки.Но закон станет работать эффективно только в том случае, если он правильно сбалансирует интересы обеих сторон. В документе должно быть четко прописано, что такое просроченная задолженность, а главное — процедура реализации квартиры из-под залога. Тогда и банк, и заемщик получат уверенность в том, что их права не будут нарушены.

Дата публикации: 18:57 15 октября 2007

Источник: bpn.ru