Ипотека проходит тест на прочность

Как известно, причиной банковского кризиса в США стали «плохие» кредиты – сектор subprime. Наши участники ипотечного рынка уверены, что российскому рынку нынешние американские проблемы только на пользу: есть возможность избежать аналогичных ошибок. Так чему же можно научиться на примере США?

Тема эта широко обсуждалась на первом всероссийском конгрессе «Финансовые институты и брокеры», организованном компанией «Кредитный и финансовый консультант».

Директор департамента по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков, только что вернувшийся из США, отмечает, что на самом деле в Америке все не так уж страшно: по данным национальной ассоциации ипотечных банков США, кризис затронул лишь 5-6% рынка. Хотя, конечно, рынок изменился.

В октябре прошла первая сделка по секьюритизации в условиях ипотечного кризиса: транш разместили под 8%, что очень дорого для американского рынка. Эксперты ожидают спад рынка: если в прошлом году было выдано ипотечных кредитов на $4 трлн, то в нынешнем это будет едва ли $2,5 трлн, а в 2008 году, видимо, еще меньше – около $1,8 трлн.

Но никто не отменяет потребности в длинном кредитовании под залог недвижимости: в перспективе рынок все равно будет расти. До 2017 года общий пул действующих ипотечных договоров (те, у которых еще не закончится срок действия, плюс новые) увеличится с нынешних $10 трлн до $20 трлн. И это несмотря на то, что в США (в отличие от России) развит институт социального жилья и рынок аренды.

Наш рынок, по мнению Казакова, сейчас напоминает американский в 80-е годы – сразу после первого ипотечного кризиса, затронувшего тогда не только весь рынок жилья, но и экономику в целом. Суммарные убытки ипотечного кризиса 70-х исчислялись триллионами долларов. Тогда в США существовало 3 ипотечных продукта: классическая ипотека под 4-5% годовых на 15 лет, плюс программы для ветеранов и спецпрограмма жилищного департамента. Во время кризиса ставка рефинансирования поднялась до 20% годовых, и все разорились.

Сейчас в США около 700 ипотечных продуктов, в том числе позволяющие выдавать ипотеку вообще без всяких справок и документов. Есть кредиты с изменяемой ставкой (не путать с плавающей, когда банк может поменять процент в любой момент). Кредиты с изменяемой ставкой предназначены, в частности, для молодых семей: сначала очень низкий процент без погашения долга, потом, когда встанут на ноги, начинают погашать основной долг.

То, что кредиты выдавались всем без разбору, в конечном итоге и подкосило рынок. Известны случаи, когда люди брали ипотеку, уволившись с работы, и платили за нее из пособия по безработице. Все знали, что это плохие кредиты, но пока рынок выдерживал, никто не беспокоился. Их выдавали мелкие банки, которые потом продавали портфели более крупным.

Рейтинговые агентства также поучаствовали в создании кризиса, подчеркивает Казаков: они выставляли рейтинги и давали оценки и прогнозы, исходя из того, что цены на недвижимости будут расти всегда. А они начали падать. И тогда посыпались рейтинги сразу 400 ценных бумаг, что сказалось в итоге и на корпоративных рейтингах. В итоге это вызвало глобальный кризис доверия: люди и организации перестали давать друг другу в долг.

Отличия российской ипотеки от американской

А что же происходит у нас? В России, как отмечает Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, ипотека демонстрируют самые потрясающие темпы развития среди всех видов кредитования.

30-кратный прирост за 5 лет, 15-кратный прирост за 3 года, в результате которого сейчас $20 млрд общей задолженности. Но в то же время это всего лишь 2% ВВП, в то время как в США объем ипотечного рынка сопоставим с 70% ВВП, в Польше – уже 6% от ВВП, в Казахстане – в 10 раз больше, чем в России. «Мы находимся в преддверии потенциального мощного рынка, – считает Лопатин, – но при наших нынешних масштабах рынка проблемы носят скорее публицистический характер, чем экономический».

Причем на фоне столь бурного роста происходит и качественное изменение: поворот в сторону клиента. Однако в нынешних условиях это далеко не однозначный процесс. Официально 660 из тысячи банков занимаются ипотекой. «Если все планы по ипотечному кредитованию мы выполним, – шутит Владимир Лопатин, – то США мы, наверное, не догоним, а Великобританию – самую ипотечную европейскую страну – уделали бы. Рекламный бюджет среднего банка на ипотеку – $3 млн».

Что мы будем делать с такими темпами роста, если они случатся? При таких объемах кредитования все клиенты просто не могут быть «качественными», то есть мы неизбежно будем уходить в тот самый subprime, который никому не нужен и просто опасен.

Хотя, как отмечает Лопатин, все выдаваемые у нас кредиты по западным меркам относятся к категории subprime, потому что сколько-нибудь приличной кредитной истории нет ни у кого в этой стране. Кроме этого, соотношение доходов и затрат на ипотеку в 3-4 раза превышает американские (у них – 10-15%, у нас – 50-70%), и все это при «серых» доходах заемщиков, сомнительной занятости и т. д.

«Как можно выдавать кредит на 90-100% стоимости недвижимости без потери ликвидности?! – говорит Лопатин. – На Западе наши кредиты продать сложно, а у нас нет инвесторов, готовых их купить». Крупные кредиты по $2-5 млн, которыми сейчас увлекаются в России, также не продаются на Западе, и не любят там кредиты с отказом от моратория на досрочное погашение.

Большинство участников рынка подчеркивают: наше счастье, что мы столкнулись с проблемами на маленьком рынке. У нас есть возможности безболезненно для экономики протестировать систему, внести в нее корректировку. Сейчас уже понятно всем, что массовый subprime – это не наш путь. Мы просто не можем себе этого позволить. Ипотека не должна рассматриваться как субсидия, как способ обеспечения всех и вся доступным жильем, считает Казаков. Нельзя давать поблажку по качеству кредитов, добавляет он. Если взглянуть на этот вопрос шире, то вопросы развития рынка ипотеки для России в значительной мере упираются в страновой рейтинг. Серьезным конкурентом при продаже на Запад наших кредитных портфелей для нас является Турция, с населением в 70 млн человек и с дешевым жильем, и страны бывшего СССР. А некоторые из них прошли уже по пути развития ипотеки гораздо дальше нас по объемам кредитования. И это вышло боком, к примеру, Казахстану с его развитой ипотекой: ему не удалось безболезненно пережить кризис. В этой стране ипотечные ставки недавно поднялись до 18%, то есть до уровня 2001 года в России.

По мнению Казакова, сейчас необходимо, во-первых, ужесточить условия выдачи кредитов. Во-вторых, повысить ставки, а власти должны понять, что это не способ обеспечения граждан доступным жильем (ипотека доступна 10-15% населения).

А как же тогда решать жилищную проблему? Явно другими способами. В частности, в США доступное жилье строится через частно-государственное партнерство: государство финансирует снос старых домов и подготовку площадки под строительство вместе с коммуникациями. Частные компании строят. Цены на такое жилье в 3 раза ниже рыночных, благодаря налоговым льготам обеих сторон: тех, кто строит, и тех, кто покупает такое жилье.

При этом, говорят эксперты, либерализация условий кредитования не вариант хотя бы потому, что уменьшение ставки на 1% увеличивает возможный размер кредита всего на 5%. А увеличение срока кредита с 10 до 20 лет увеличивает возможности на 60%. То есть можно идти путем удлинения сроков кредитования, и, кстати, эта тенденция тоже становится реалией нашего рынка: средний кредит выдается на 18-20 лет, есть уже и предложения по 40-летним кредитам.

По мнению специалистов, в США кризис продлится в активной фазе еще 3-6 месяцев (пока народ не начнет вести себя рационально и брать кредиты, которые он реально может выплатить), и год-два еще будут сильно ощущаться последствия. А мы, кажется, отделались малой кровью…

Дата публикации: 10:04 16 октября 2007

Источник: bpn.ru