Ипотека на коттедж: меж двух огней

До определенного времени об ипотечном кредите на загородный дом можно было только мечтать. Нет, конечно, кто-то их получал, но это были, так сказать, избранные люди. Теперь же, если верить рекламным объявлениям, достаточно выбрать дом в поселке и обратиться в банк. Или, наоборот, заручившись обещанием банкиров о кредите, приступить к выбору застройщика, у которого можно купить дом. Но практика показывает, что не так все просто.

Кредитная дружба

В первом же ипотечном банке в выдаче кредита нам отказали, сославшись на то, что и поселок, и дом, на которые пал выбор покупателя, – в категории неликвидных. Правда, изучив документы, подтверждающие платежеспособность заемщика, посоветовали приобрести коттедж совсем в другом поселке. Казалось бы, ничего страшного не случилось, ведь только на покупку домов в Подмосковье готовы предоставлять кредиты более шести десятков банков. При этом больше половины из них выдают средства под залог уже готовых домов, а каждый пятый – под залог земельных участков.

Но и в других банках последовали вежливые отказы по тем же причинам: дом неликвидный, застройщик сомнительный, поселок без определенной концепции и стиля. Зато практически в каждом банке заемщику предложат купить домовладение в «правильном» поселке и у надежной компании. Удивляться тут нечему: почти полсотни самых известных загородных застройщиков Подмосковья работают в тесном контакте с кредитными учреждениями и строят дома на их деньги. Чем больше застройщик продаст строений и участков, тем быстрее сможет расплатиться с банком. В свою очередь и финансисты поддерживают партнера, кредитуя тех клиентов, которые готовы купить недвижимость только в «подшефном» пункте.

Получается так: если уж кому-то и приглянулся домик, то развивать деятельность по его покупке надо с поиска банка, с которым «дружит» застройщик. Или наоборот, вызнать, какие застройщики пользуются доверием у того или иного банка?

«Механизм кредитования для приобретения загородного жилья в нашей стране и поныне развит плохо, – откровенничает Александр Черняк, генеральный директор небанковской рефинансирующей компании «АТТА Ипотека». – В этом кредитном секторе пока немало нерешенных вопросов. Например, земля под организованным поселком, как правило, принадлежит одному юридическому лицу, а потому до полного окончания стройки никак не может быть собственностью заемщика. Другая проблема в том, что у нас пока так и не создана система классификации поселков, из-за чего ценообразование не всегда прозрачно и понятно. Банкиры в результате остерегаются трудностей, которые могут возникнуть при продаже залогового дома в случае дефолта заемщика».

Но сдвиг на ипотечном рынке загородной недвижимости все-таки произошел заметный. Пару лет назад каждый кредитный случай рассматривался на уровне управления банком. «Теперь же слишком много стало коттеджных поселков, чрезвычайно возросла конкуренция среди продавцов, образовался широкий выбор нереализованных загородных домов, – объясняет Ирина Радченко, генеральный директор компании «Лаурел-Ипотека». – Это с одной стороны. А с другой – отсутствие счастливчиков, способных одним махом и без ипотеки расплатиться за дорогой товар. Поэтому застройщики вкупе с банкирами и ухватились за возможность реализовать загородное жилье с помощью ипотеки».

Ипотека – дело парное

Прежде чем паре «банк – застройщик» договориться о совместной деятельности, стороны тщательно изучают друг друга. Банкиры, например, стараются снять все риски, связанные с невозвратом денег и наличием залога. Прежде чем сказать застройщику «согласен», кредитору хотелось бы получить полную уверенность, что заемщик получит жилье, и тем самым у банка появится реальный залог. Для этого внимательно изучается структура строительной компании, ее активы, репутация и опыт работы, оценивается, на какой стадии строительства находится предлагаемый в качестве залога объект. Кстати, чтобы уменьшить угрозу задержки сдачи объекта, уже после подписания контракта банки строго контролируют все этапы строительства коттеджного поселка.

Что касается застройщика, то он в свою очередь сначала изучает требования того или иного банка и только потом определяется, насколько трудоемки и выполнимы условия для получения аккредитации. Далее разговор идет о сведении к минимуму различных бюрократических процедур, на которые так падки банкиры, и о выгодах покупателей, что, несомненно, в скором будущем должно сказаться на увеличении продаж. «Застройщикам очень выгодно работать с известными банками, – говорит Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. – Беда только в том, что не всегда это у них получается. Ведь аккредитация поселка в конкретном банке – чрезвычайно трудоемкая и длительная операция.

А потому многие компании ради одного-двух ипотечных заемщиков не захотят ввязываться в эту процедуру». Зато если уж банк и застройщик нашли друг друга и договорились о долгом сотрудничестве, то и клиенту от этого прямая выгода.

Забота о «бедном» клиенте

В России практика сложилась так, что при покупке квартиры в городе клиент сначала ищет банк, который подтвердит свою готовность выдать кредит, а затем отправляется к застройщикам или риелторам, на которых указывает кредитор. За городом все по-другому. Покупатели коттеджей сначала выбирают понравившийся поселок и дом в нем, и только потом начинают думать, в каком бы банке разжиться ипотечным кредитом. Конечно, при условии, что у застройщика нет собственной ипотечной программы. Так вот, если такая программа отсутствует, то получить кредит бывает довольно непросто. Не нарушают ли в таком случае банкиры и застройщики право покупателя на выбор товара?

«Отправление клиента в определенный банк со стороны застройщика носит рекомендательный характер, – делится своим мнением Анатолий Валетов, директор по маркетингу компании Rosinka International Group. – Кто мешает заемщику обратиться в другой банк? И там, возможно, не откажут. Правда, на рассмотрение заявки, на оценку всех рисков уйдет немало времени. Зато застройщик, рекомендуя банк, где ипотечная программа подстроена под конкретного клиента, всей душой заинтересован в покупателе».

И в самом деле: ведь если застройщик его потеряет, то соответственно лишится и прибыли. И тут сомневаться не приходится: любого продавца прибыль банка интересует только после удовлетворения своих интересов. Которые просты – быстрее продать и получить прибыль. Потому в интересах застройщика – дать стопроцентную гарантию покупателю в предоставлении кредита.

Он же, продавец, загодя договорился и о других выгодах для заемщика: ускоренное рассмотрение заявки, отсутствие поручителей при заключении сделки купли-продажи, иногда более низкий процент заимствования…

Встречаются и другие немаловажные преимущества для клиента. Нередко кредитные учреждения соглашаются отсрочить первые или последние платежи, и даже на 1-2 процента снижают процентную ставку, которая в итоге может оказаться ниже рыночной. Но самая главная банковская услуга состоит в том, что после всех проверок у клиента практически исчезает риск оказаться в числе обманутых дольщиков.

Взгляд на сторону

И все-таки, сколько ни объясняй, что союз определенного банка с конкретным застройщиком для клиента только благодать, тот, грешный, старается навязать свои правила игры. «Попадались покупатели, которые хотели бы воспользоваться услугами «своего» банка, – рассказывает Илья Свиридов, управляющий проектом «Светлогорье». – Аргументировали тем, что там и ставки ниже, и счета у них уже открыты, и корпоративным обслуживанием они очень довольны и т. п. Мы никому не отказывали. Но через некоторое время клиент возвращался к нам с внушительным списком документов, которые потребовались «родному» банку. Или «случайно» выяснялось, что и процентная ставка у прежнего банка не столь выгодна, как у нас. В итоге получилось, что в «Светлогорье» около 40% коттеджей куплено с использованием ипотечного кредита, при этом не совершено ни одной сделки с привлечением стороннего банка».

Эксперты, правда, отмечают, что если поселок, на доме в котором остановился клиент, считается ликвидным, если застройщик опытен и именит, если процесс управления строительством организован на должном уровне, то найти выгодный по всем параметрам кредит можно и в другом банке. При этом нужно знать об обязательных банковских требованиях, без которых кредит не получить.

Например, дом должен находиться если не в организованном поселке, то в населенном пункте, в котором построены другие индивидуальные дома, и быть пригоден для постоянного проживания. Строение также должно быть подключенным к центральному водоснабжению, к отоплению и электроснабжению. Учитывается наличие подъездной дороги к населенному пункту и, в частности, к самому дому, который ни в коем разе не может подлежать сносу, быть ветхим или аварийным, иметь какие-либо обременения и ограничения по использованию.

Дата публикации: 12:02 17 октября 2007

Источник: bpn.ru