Обмен: возможны варианты

Почти все сделки с жильем оформляются нынче путем его продажи и приобретения нового. Неужели пропали желающие просто обменяться?

Потому что выгодно!

Между тем выгоды обмена очевидны. Продавая квартиру (и получая деньги), положено платить налог с суммы, являющейся доходом, – платить даже в том случае, когда в дальнейшем человек собирается на вырученные деньги приобрести равноценное жилье. При обмене – по-другому: нет доходов, следовательно, нет и налогов. Об этом имеет смысл задуматься всем, кто продает и одновременно покупает квартиры.

Все дороги ведут в Центр

Хорошая новость: расширяя жилищный сервис, Москва возродила услугу в сфере обмена жилья. Оказывает ее ГУП столицы «Московский городской Центр арендного жилья» – организация, на которую возложены функции по координации рынка найма, поднайма, обмена и мены жилой площади. Кроме того, ГУП предлагает москвичам и всем желающим из других городов посредническую и организационную помощь при совершении сделок с жилыми помещениями, расположенными на территории города.

В первую очередь услуги Московского городского Центра арендного жилья могут заинтересовать москвичей, живущих в неприватизированных квартирах и комнатах. Речь идет о бесплатной постановке на учет жилплощади, предлагаемой к обмену или предоставляемой в поднаем.

Центр оказывает услуги и по оформлению документов, составлению договоров мены, обмена, купли-продажи, найма жилой площади (составляет проекты договоров, в необходимых случаях сопровождает их государственную регистрацию, то есть работает с гражданами, подобравшими вариант обмена или продажи).

Московский городской Центр арендного жилья располагается в Больничном переулке, в одном из домов, где раньше размещалось хорошо известное многим Городское бюро обмена, потом ГУП «Мосжилсервис». Граждане, желающие обменяться, приезжали сюда со всего бывшего Союза.

С 2007-го Московский городской Центр арендного жилья осуществляет под гарантии правительства столицы операции с недвижимостью, находящейся на территории города, выступает координатором столичного рынка обмена и мены жилых помещений.

Москвичи и все желающие могут обращаться в Центр за оформлением следующих сделок:

• обмен неприватизированной жилой площади;
• мена квартир и комнат;
• наем и поднаем жилой площади;
• покупка или продажа квартиры;
• дарение;
• раздел имущественных прав супругов.

Иными словами, здесь помогут осуществить любую операцию с недвижимостью, не запрещенную законом, оформление которой допускается в простой письменной форме.

И собственник, и наниматель

Если вы наниматель (живете в неприватизированной квартире) и желаете обменять свои квадратные метры, можно обратиться в любую риэлторскую фирму. Там вам предложат сначала приватизировать жилье, а потом продать и купить новое. То есть обменять имеющуюся площадь через куплю-продажу.

Если же вы не хотите становиться собственником (или намерены воспользоваться правом приватизации позднее), прямой путь – в Московский городской Центр арендного жилья. Это единственная организация, уполномоченная правительством столицы оформлять сделки с жилыми помещениями, находящимися в собственности города.

Наиболее востребованная «фирменная» услуга – обмен жилой площади (то, чем испокон веку занималось Городское бюро обмена).

Совершить обмен могут не только наниматель с нанимателем. Допускается также обмен жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, – приватизированную квартиру на неприватизированную.

В Жилищном кодексе нет четкой нормы, которая предусматривала бы такой вид обмена. Но в Гражданском кодексе (статья 421) закреплена свобода физических и юридических лиц в заключении договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Статья 1 Жилищного кодекса гласит: «Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими».

Кроме того, в Москве действует Временное положение об обмене жилых помещений, в соответствии с которым также допускается заключение таких сделок между гражданами.

Для Центра арендного жилья нет разницы, собственник к ним пришел или наниматель.

Исключения из правил

Согласно статье 73 ЖК РФ, обмен жилыми помещениями между нанимателями не допускается в случае, если:

• к нанимателю обмениваемого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
• обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
• принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;
• принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;
• в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Где об этом сказано

Жилищный кодекс РФ, статьи 72–75.

Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23 июня 2005 года № 275 «Об утверждении Временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве».

Юлия Ступак, заместитель начальника Управления жилищных программ ГУП "Московский городской Центр арендного жилья":

На московском рынке недвижимости действуют более 1300 риэлторских компаний. Увы и ах, не все из них отличаются кристальной честностью. Наряду с добропорядочными встречаются компании, по вине которых москвичи теряют деньги, квартиры, московскую регистрацию... Самый простой и надежный способ избежать неприятностей – обратиться непосредственно в Московский городской Центр арендного жилья. Он оказывает гражданам посреднические, организационные, информационные и консультационные услуги при осуществлении сделок с жилой недвижимостью от имени города Москвы. И предоставляет гарантии правительства столицы в плане «юридической чистоты» сделок, совершаемых при участии Центра.

Его специалисты всегда подскажут наиболее выгодный и приемлемый вариант для клиента, дадут полную и достоверную информацию, касающуюся решения конкретного вопроса. При этом сотрудники Центра работают до окончательного результата. Организуют просмотр квартир, проверяют документы на предмет «юридической чистоты» сделки, сопровождают клиента в банке при решении финансовых вопросов.

Конечно, все это возможно при условии обоюдного согласия и реальности поставленной цели. Если, к примеру, вы живете в однокомнатной квартире в «хрущевке», а хотите перебраться в новостройку площадью 40 кв. метров, в район с развитой инфраструктурой, сразу скажу, что без дополнительных денежных затрат такой обмен нереален. И тут Центр не сможет помочь. Так что основное условие – реальность поставленной задачи.

Еще одно преимущество обращения в Центр – доступные цены. Центр работает по госрасценкам, прейскурант на услуги утвержден постановлением правительства Москвы. Например, оформление обмена между двумя нанимателями обойдется примерно в девять тысяч рублей. А весь комплекс услуг (от подбора квартиры до госрегистрации) будет стоить 15–20 тысяч. В агентствах недвижимости за такие виды услуг берут существенно дороже. У жителей столицы сегодня есть выбор и возможность получить качественную услугу с гарантией «юридической чистоты» сделки за гораздо меньшие деньги.

От «А» до «Я»

Одним нужно поменять район местожительства, переехав ближе к родственникам. Другим – перебраться из малогабаритной «хрущебы» в просторное жилье. Третьим понадобились деньги и они готовы переехать из центра на окраину... Каков алгоритм действий человека, задумавшего осуществить сделку с жильем? Что должен сделать наниматель (собственник) жилого помещения, желающий совершить обмен?

Понятное дело, сначала необходимо найти подходящий вариант.

Центр арендного жилья ведет банк данных нанимателей, желающих совершить обмен, и выпускает Бюллетень по обмену жилой площади, в котором также можно разместить объявление. Для этого гражданин должен предъявить паспорт и документ, подтверждающий его право на жилое помещение (это может быть договор социального найма или копия ордера), – объявление будет размещено.

Прием объявления в Бюллетень по обмену стоит 187 рублей. При этом информация об имеющихся в Центре вариантах обмена, соответствующих запросу гражданина, в последующем будет ему предоставляться бесплатно. Так же бесплатно жилую площадь гражданина, предлагаемую к обмену, поставят в Центре на учет и при наличии подходящего варианта предложат совершить обмен.

Для оформления обмена необходимо представить соответствующие документы.

1. Наниматели (собственники) жилых помещений подают заявление установленного образца об обмене.

Бланк заявления подписывает сам наниматель (собственник), а также члены его семьи, если таковые имеются. Жилое помещение может быть обменено только с согласия проживающих в нем членов семьи нанимателя (собственника). Согласие временно отсутствующего члена семьи нанимателя (собственника) может быть оформлено в виде нотариальной доверенности на обмен помещения.

Подлинность подписей членов семьи на заявлении заверяется в организации, осуществляющей управление жилым домом, в котором находится обмениваемая квартира. Тем самым подтверждаются еще и все сведения о жилом помещении, указанные нанимателем.

2. Единый жилищный документ на обмениваемое жилое помещение (ЕЖД). Эта бумага выдается инженерными службами района (ранее – ЕИРЦ).

3. Технические документы, описывающие жилое помещение, которые выдаются МосгорБТИ.

Собственнику помещения, если госрегистрация права собственности на него оформлена не более пяти лет назад, представлять документы из БТИ не надо.

Разъясняющие документы из БТИ понадобятся, если в представляемых для обмена документах изменился адрес жилого помещения, метраж квартиры.

4. Документы, на основании которых наниматель занимает жилое помещение (договор социального найма, копия ордера, выданная инженерной службой района, иной документ).

Если с момента вселения в квартиру по ордеру изменился численный состав семьи, переводился финансово-лицевой счет, то нанимателю необходимо предварительно оформить письменный договор социального найма в Управлении Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы того административного округа, где находится обмениваемая квартира. (О том, как это сделать, «Справочное бюро» рассказало в № 40 «КР» от 4 октября 2007 года).

Собственники жилой площади представляют подлинники и копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве на наследство, договор передачи, договор отчуждения, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т.д.). В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные бумаги. Например, если речь идет о частично-родственном обмене – документы, подтверждающие родственные отношения между меняющимися.

При обмене жилого помещения, в котором зарегистрированы несовершеннолетние (недееспособные или ограниченно дееспособные) члены семьи нанимателя, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Сотрудник Центра подготовит запрос в эти органы о возможности совершения такого обмена. Следующий этап – оформление договора обмена.

Все документы подаются участниками обмена лично, с обязательным предъявлением документов, удостоверяющих личности (паспорта, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей и пр.). Сотрудник Центра готовит проект договора, и в течение двух-трех дней граждане приглашаются в Центр на подписание договора.

Подписанный договор об обмене Центр выносит на заседание комиссии по жилищным вопросам правительства Москвы (поскольку в обменной цепочке участвует город как собственник жилплощади, необходимо получить его согласие на совершение сделки). Если это не фиктивная или притворная сделка и в результате обмена не нарушаются ничьи права или законные интересы, то наймодатель в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы дает согласие.

Но иногда обмен может вызвать сомнение (к примеру, если семья из добротной квартиры в центре Москвы перебирается в развалюху на окраине Рязани).

Когда согласие наймодателя получено, право собственности на жилое помещение регистрируется. Это делается на основании договора обмена, если обмен был между собственником и нанимателем. Осталось получить готовые документы – прийти в назначенный день.

Это может быть либо договор социального найма, либо договор обмена, либо свидетельство о государственной регистрации права собственности. Все зависит от того, кто на что менялся. Если был произведен обмен между нанимателями жилплощади, находящейся в собственности города, оформляются договоры социального найма на обмененные жилые помещения и расторгаются договоры с бывшими нанимателями.

Если производился обмен между нанимателем и собственником жилого помещения, то после проведения госрегистрации бывший наниматель помещения получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на обмененное помещение. А с бывшим собственником заключается договор социального найма. Все необходимые документы готовят сотрудники Московского городского Центра арендного жилья. Процедура эта не быстрая. На все про все может уйти месяц и больше.

Дата публикации: 16:13 18 октября 2007

Источник: bpn.ru