Продать любой ценой

Застройщики устали от стагнации рынка жилья, длящейся уже год - и готовы идти на самые неожиданные шаги, чтобы его расшевелить. После того как банки один за другим начали замораживать ипотечные программы, девелоперы решили бороться с кризисом сами.

Уже сегодня серьезно уменьшили объем выдаваемых ипотечных кредитов банки "КИТ финанс", Москоммерцбанк, АИЖК, Хоум кредит энд финанс банк, Инвестсбербанк; до конца текущего года перестал работать с покупателями жилья банк "Русский стандарт", а Юниаструм банк повысил ставки по вкладам на 1 процентный пункт. Руководитель блока ипотечного кредитования "Альфа-банка" Илья Зибарев уверен, что с рынка ипотеки уйдут небольшие и средние структуры, и потенциальным заемщикам останется рассчитывать лишь на крупные и государственные банки. "К концу года объем ипотечных сделок сократится примерно на 15%", - прогнозирует эксперт.

В итоге компания "СТ Групп Регион" (СТ) Александра Чигиринского объявила, что в ближайшее время планирует предоставлять покупателям квартир более длительную рассрочку, причем по ставкам ниже банковских - на уровне 12%. Рассрочка предоставлялась и раньше, но не превышала 3-6 месяцев после сдачи дома, которых жильцам едва хватало, чтобы вселиться. Теперь ее срок составит 1-1,5 года.

Это предложение могло бы оказаться весьма привлекательным: еще недавно год-полтора были более чем достаточным сроком, чтобы найти деньги, - например, можно было перекредитоваться в тех же ипотечных банках. Однако теперь шансов на это немного. Директор департамента продаж "Независимого бюро ипотечного кредитования" Павел Комолов считает, что уже в ближайшее время даже те банки, что продолжат выдавать ипотечные кредиты, существенно увеличат размер первоначального взноса. Еще недавно, например, Банк Москвы и ВТБ 24 предлагали клиентам получить кредит под нулевой взнос. Однако председатель экспертного совета ИК "Финам" Сергей Хестанов уверен, что скоро большинство ипотечных банков будет работать лишь с покупателями, готовыми внести за приобретаемое жилье порядка 30-50% собственных средств. "Первоначальный взнос станет своеобразной страховкой банкиров, которые в будущем могут серьезно потерять на ипотеке", объясняет эксперт.

На растущем рынке жилья кредиторы практически застрахованы от рисков: если заемщик не сможет платить, то кредитор вернет средства, продав квартиру. Но на падающем рынке квартира становится дешевле и дешевле. И если жилье приобретено целиком в кредит, продажа может не возместить потери. А падения цен, по мнению Хестанова, следует ожидать уже в 2009 году "плюс-минус полгода". "Цены на жилье начали снижаться еще осенью 2006 года и с тех пор упали на 10-15%", - замечает генеральный директор агентства RWAY Александр Крапин. Сами застройщики рассчитывали, что переломный момент настанет этой осенью, но их надежды не оправдались. По данным аналитического центра lrn.ru, долларовые цены за прошлый месяц действительно выросли в среднем на 0,2%. Однако курс американской валюты упал в течение сентября с 25,7 до 25 руб. за доллар, то есть почти на 3%. "В результате реальные цены все равно уходят в минус", - объясняет глава lrn.ru Олег Репченко. Объем сделок купли-продажи квартир по сравнению с прошлым годом уменьшился, по различным оценкам, на 15-20%, так что и по действующим ценам квартира может быть продана отнюдь не сразу.

Впрочем, идея "СТ Групп Регион" может и вообще не дойти до осуществления. Как говорится в недавно опубликованном отчете аналитиков Альфа-банка, в 2008-2010 годы рост банковской активности в России замедлится, что серьезно отразится на строительном рынке. "Банки уже огранивают застройщиков в кредитных средствах", замечает Илья Зибарев. "Рассчитывать на кредит могут лишь крупные игроки рынка, а средним и небольшим компаниям, как правило, отказывают", - продолжает мысль аналитик УК "Брокеркредитсервис" Татьяна Бобровская. При этом, по словам Бобровской, ставки по кредитам для девелоперов выросли в среднем на 2 процентных пункта: с 9-10% до 11-12%. То есть уже достигли уровня, по которому еще недавно выдавалась частная ипотека. И, как рассказал коммерческий директор "СТ Групп Регион" Дмитрий Шмелев, его компания уже сейчас рассматривает возможность повышения ставки кредитования - хотя первый договор по "продленной" рассрочке еще даже не заключен.