Как выбрать валюту ипотечного кредита

Человеку, который собрался покупать квартиру по ипотеке, прежде всего придется определиться с валютой кредита. Этот параметр, пожалуй, можно признать ключевым, ведь ипотека рассчитана на 10, 20, а то и 25 лет.

Даже эксперты затрудняются с прогнозами относительно курсов валют на срок более трех лет. А заемщику при подписании кредитного договора предстоит сделать выбор, от которого будет во многом зависеть его финансовое благополучие в течение нескольких десятилетий.

Многие вспоминают опыт недавнего прошлого: гиперинфляцию конца 1980-х – начала 1990-х, когда кредиты, взятые в начале 1980-х, к примеру, на строительство дачи, были отданы с нескольких зарплат. Есть и обратный пример – дефолт 1998 года, когда доллар подорожал в четыре раза; в подобном случае ежемесячный платеж по кредиту в долларах увеличился бы во столько же раз. На первый взгляд сейчас может показаться, что выгоднее брать кредиты в американской валюте: курс падает, а ставки по кредиту меньше, чем на рублевые займы. Однако не все так однозначно, и, выбирая, в какой валюте брать ипотечный кредит, следует учесть несколько важных нюансов.

В настоящее время банки предлагают на выбор пять валют: рубль, доллар, евро, швейцарский франк и японская йена. Среднерыночные ставки (вне зависимости от типа недвижимости и способа подтверждения дохода) по ним таковы: рубль – 12,5%, доллар и евро – 11%, швейцарский франк и японская йена – около 8%. Однако реально востребованными являются кредиты только в долларах и рублях. Павел Комолов, директор по работе со стратегическими партнерами «Независимого бюро ипотечного кредитования», рассказывает, что «по последним данным, в Москве лишь 15% ипотечных кредитов берутся в рублях, и эта цифра заметно подросла за последние 2 года. Другие регионы РФ традиционно пользуются рублями (более 60% выдаваемых кредитов)». По его мнению, экзотические валюты не пользуются спросом, уровень доверия к ним невысок ввиду низкой распространенности. «С трудом могу вспомнить случаи пользования кредитами в евро в практике компании. Тем более что ставки в долларах в большинстве банков не отличаются от ставок в евро. А доходы большинства жителей Москвы привязаны или к доллару или к рублю», – рассказывает Комолов.

Именно этот критерий – в какой валюте номинированы доходы – большинство специалистов называют первым, который должен избрать для себя потенциальный заемщик. Кирилл Суслов, директор компании «Легкокредит», дает конкретный совет: «Если вы работаете в государственной структуре и получаете зарплату в рублях, лучше брать кредит в национальной валюте».

По его мнению, если доходы заемщика привязаны к курсу доллара, нужно выбирать исходя из того, какой лично для вас окажется процентная ставка в долларах. Известно, что этот показатель зависит как от способа подтверждения доходов (при наличии справки 2-НДФЛ ставка ниже), так и от длительности кредита и других факторов. «Если лично для вас процентная ставка по кредиту в долларах окажется равной ставке по рублевому кредиту, лучше брать кредит в рублях. Если разница от 1,5 % «в пользу» доллара – тогда есть смысл брать кредит в американской валюте», – добавляет Суслов. А вот Сергей Савин, ведущий специалист отдела кредитования компании «Кредит Макс», обращает внимание, что «нет никакой гарантии, что через 5 лет заемщик не сменит место работы или работодатель не поменяет бюджетную политику». Поэтому данный критерий не является единственным.

Необходимо расставить приоритеты в том, чего вы хотите. Выбирая ипотеку в национальной валюте, заемщик получает прежде всего стабильность. При кредитовании в валюте иностранной появляется возможность «сыграть» на разнице курсов.

Поэтому определитесь, что для вас важнее – уберечься от скачков курсов валют или попытаться сэкономить на стоимости кредита.

По словам Павла Комолова, «в настоящее время доллар как валюта кредита пользуется популярностью на волне ожиданий дальнейшего падения его курса». Однако банки уже реагируют на снижение курса доллара и проблемы в американской экономике: «Поднимают ставки, отказываются от кредитования в долларах, ужесточают требования к заемщикам, и в отдельных случаях приостанавливают розничное и корпоративное кредитование», – рассказывает Комолов. Перевес в сторону рублей уже наметился и, вероятно, будет продолжаться, считает он, поскольку привлекать доллары, выдавать в них же кредиты и сохранять какую-либо доходность становится почти невозможно, куда легче конвертировать их в рубли и выдавать по заметно более высокой ставке.

Кирилл Суслов подчеркивает, что «тех, кто уже взял кредит, повышение ставок не должно касаться, потому что деньги, выданные им, были привлечены банком давно. Но, конечно же, нужно внимательно читать конкретный кредитный договор конкретного банка». Иными словами, в скором времени кредиты в долларах могут подорожать, и если вы принципиально настроены брать ипотеку именно в американской валюте, стоит учесть этот факт.

Можно ли получить выгоду, удачно выбрав валюту кредита? Да, вполне. Сергей Савин приводит следующий пример: «Год назад в одном из банков выдавали ипотечный кредит на новостройки под 11%, после того как было получено свидетельство о собственности, процент опускался до 10,5%. Однако когда курс доллара пошел вниз, то по вновь выдаваемым кредитам процентная ставка составила 12,25%. То есть заемщики, которые брали кредит в 2006 году, находятся в более выигрышном положении». Можно добавить, что в еще большем выигрыше оказались заемщики, взявшие кредит в долларах в 2004-2005 годах. В тот момент цены на квартиры были примерно в два раза ниже, ставки по кредитам незначительно больше, чем сейчас, к тому же фактически кредит оказался дешевле благодаря падению курса доллара. Однако речь даже в этих двух примерах идет о краткосрочной перспективе.

Рассмотрим самую типичную ситуацию: человек приобретает по ипотеке единственное жилье для себя и своей семьи и не планирует осуществлять досрочное погашение. В такой ситуации попытка сыграть на разнице курсов валюты, в которой оформлена ипотека, и валюты, в которой заемщик получает доход, может обернуться слишком большими проблемами, вплоть до потери предмета залога. Сергей Савин констатирует: «Если рассматривать вопрос исходя из нынешней ситуации, то на сегодняшний день довольно удобно брать кредит в долларах, поскольку курс идет вниз. Однако нельзя исключить, что через какое-то время курс резко пойдет вверх, к примеру, в связи с выборами в Госдуму или выборами президента».

Денис Мухин из инвестиционной компании «Брокеркредитсервис» еще более категоричен и обращает внимание на вероятность негативных сценариев: «Поведение валюты сложно спрогнозировать даже на год. Может сложиться обманчивое впечатление, что раз сейчас доллар падает, то выгоднее брать ипотечный кредит в долларах. Однако очень сложно предсказать изменения курса валюты на столь длительный срок. Пока что ставки на долларовые кредиты ниже, это означает, что существуют серьезные валютные риски. Банк перекладывает эти риски на заемщика, соответственно каждый человек должен четко оценивать, какие риски он готов принять на себя».

Из всего сказанного можно сделать вывод: если не хотите рисковать и особенно если не планируете досрочно гасить кредит – занимайте в рублях. Долгосрочные кредиты в иностранной валюте куда более рискованны.

Дата публикации: 11:59 23 октября 2007

Источник: bpn.ru