Строители рискуют и выигрывают

Риск, как известно, дело благородное. Но не каждый с этим утверждением согласится – особенно если речь идет о деньгах. На конференции «Управление рисками в строительстве» говорили как раз о том, что риски неизбежны, и важно научится ими управлять.

Государство нам поможет

Как рассказал руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании «Вегас Лекс» Юрий Борисенко, уровень рисков у нас пока, увы, заметно выше, чем на Западе. Если в Европе и США компании теряют из-за ошибок при строительстве около 3-6% стоимости объекта, и еще до 2% – по причине ошибок при проектировании, то у нас эти цифры куда больше: 8-10% в первом случае и от 3% до 6% – во втором. Своего рода генераторами убытков, в порядке возрастания их роли, выступают: менеджмент компании; консультанты; проектировщики, инженеры, архитекторы; генподрядчики и поставщики и, наконец, административные органы.

Как видим, основным источником проблем оказываются именно административные органы, в первую очередь нарушение ими (и монополиями) своих обязательств – что характерно, при этом они не несут никакой ответственности за убытки. «В частности, поэтому строительство с государственным участием – куда более сложно структурированный процесс, чем классический девелопмент», – поясняет Борисенко. На сегодня существует, по его словам, 4 основных формы государственно-частного партнерства для девелоперов, и каждая из них имеет свои но. Первая – это соглашение с Инвестфондом, в данном случае придется доказать социальную, экономическую, инфраструктурную значимость проекта. Вторая – участие в федеральных целевых программах, но здесь должна иметь место инициатива местных властей и неизбежно столкновение с бюрократией местного уровня. А это вещь трудно преодолимая: в неофициальной обстановке представитель одного из так называемых мегапроектов рассказывал, как проект разрабатывался с расчетом на подведение метро, но в какой-то момент местные власти это предложение «завернули», и простого решения обострившегося транспортного вопроса теперь не видно.

Куда меньше рисков, по словам Борисенко, при такой форме государственно-частного партнерства (ГЧП), как концессия, но это в основном дорожные проекты (к примеру, Западный скоростной диаметр в Петербурге). И наконец, четвертая форма – строительство в рамках особых экономических зон (ОЭЗ). С одной стороны, снимаются многие административные барьеры («это своего рода служба «одного окна» для девелопера», отметил Борисенко), но с другой – государственные деньги идут не напрямую девелоперу, а «профильной организации» – РЖД, Росавтодору и проч., которые уже и решают, кому и в каких объемах средства перераспределить.

Есть и один общий для всех форм момент: бюджет у нас закрывается в декабре, деньги приходят девелоперам в апреле, и строительный год, соответственно, сокращается с 12 календарных месяцев до 9. И, наконец, контроль над ГЧП недавно перешел от МЭРТ к Минрегионразвития – чем отзовутся эти перемены, пока сказать с уверенностью нельзя.

Учесть заранее и не ошибиться в финале

Вообще, послушать докладчиков – и создается ощущение, что за рисками просто не видно просвета. Один из демонстрируемых слайдов назывался «Краткий перечень проблем» и вызвал у аудитории приступ веселья: чтобы уместить «краткий перечень» на один слайд, шрифт пришлось выбрать настолько мелкий, что его и вблизи рассмотреть было сложно.

Генеральный директор ЗАО «Штрабаг» Александр Ортенберг рассказал о тех рисках, которые стоит учитывать на ранней стадии работы над проектом. Прежде всего это оптимизация издержек на этапе проектирования (напомним, у нас это 3-6% от стоимости объекта против 2% на Западе). «Одно и то же здание можно запроектировать с разницей в стоимости строительства в 30-50%, – рассказал Ортенберг. – Только на выборе проектного решения по нулевому циклу здания можно потерять несколько миллионов долларов». Кроме того, правильный выбор проектного решения, уверен Ортенберг, будет приносить свои дивиденды и в дальнейшем, при продаже или сдаче в аренду. «Это сейчас любое офисное здание со стеклянным фасадом, вентиляцией и кондиционированием называется зданием класса А, – говорит эксперт. – Но вспомните, что называлось элитным жильем в 90-е годы и что сегодня; так же будет и с офисными зданиями. Переживут все времена только профессионально запроектированные и построенные здания, а все эти решения закладываются на ранней стадии проектирования».

Владимир Пантюшин, начальник отдела экономических и стратегических исследований компании «Jones Lang LaSalle Россия и СНГ», сделал акцент, напротив, на конечном этапе реализации проекта. Главные риски этого этапа, по словам Пантюшина, это проблемы с концепцией и неправильная оценка спроса и предложения. По поводу второго из названных рисков эксперт привел пример Казани, где, воодушевившись перспективностью местного рынка, девелоперы построили явно больше торговых центров, чем это было оправдано спросом. По оценке Пантюшина, в данном случае спрос «нагонит» предложение не раньше чем года через 3. По первому риску пример был приведен почему-то, прямо скажем, из рубрики «Их нравы». Сравнивались – с хорошей визуализацией – казино Лас-Вегаса и Нью-Джерси; пример получился действительно наглядный: простые коробки Нью-Джерси против креативных зданий Невады никаких шансов, конечно, не имели. Нам же остается только надеяться, что рано или поздно проектов с провальной концепцией у нас в стране и правда не останется.

Дата публикации: 16:36 23 октября 2007

Источник: bpn.ru