Рынок недвижимости задает загадки

В последние несколько лет цены на рынке жилья неуклонно росли вверх, но год назад наметились первые признаки стабилизации, а затем — едва заметного, но неуклонного снижения. Все эти изменения никогда не оставались незамеченными, фиксировались аналитическими службами банков и агентств. Сегодня, после осеннего оживления, сложилась уникальная ситуация: мнения специалистов разделились.

Одни считают, что стоимость квартир продолжает медленно, но верно падать, другие полагают, что цены на жилье начали очередной виток роста. А многие эксперты утверждают, что никаких изменений не происходит. Чем объясняется такой разнобой в суждениях, каковы реальные тенденции?

В настоящее время аналитические службы существуют в любых уважающих себя агентствах недвижимости, консалтинговых и девелоперских компаниях. Их цель — изучать закономерности рынка, делать выводы о текущей ситуации и, соответственно, предполагать будущее развитие событий.

Известный резон в появлении аналитиков, безусловно, существует. Проблема в том, что залогом любого успешного анализа является наличие прозрачного, в принципе поддающегося рассмотрению явления, в нашем случае — рынка. Доступна и открыта ли информация о сделках с недвижимостью? Увы, совершенно нет, поэтому все попытки разложить по полочкам имеющиеся сведения обречены.

Секреты старой «кухни»

Возьмем, к примеру, первичный рынок жилья. Надо быть наивным, чтобы полагать, будто бы декларируемые девелоперами цены на недвижимость имеют прямое отношение к реальной стоимости приобретений. Политика удержания цен, активно проводимая в последние годы, привела к тому, что никто не знает наверняка, за какую цену сегодня реализуются квартиры в новостройках.

«Мониторить» рынок «вторички» намного проще, именно поэтому риэлторские компании сводки по ней предлагают чаще и охотнее. Но и здесь существует необъятный простор для разного рода «злоупотреблений». Представим ситуацию. Агентство недвижимости Х за неделю реализовало 10 вторичных квартир. При анализе их продажной цены было обнаружено повышение стоимости «квадрата» на 2%. Но как соотносится качество реализованных объектов с теми, что были проданы неделю назад?

Это непосильный вопрос для аналитиков, поскольку для объективного ответа на него стоило бы учесть множество факторов: местоположение, инфраструктуру, планировку и пр.

По большому счету, принимать в расчет все нюансы реально лишь на узком прозрачном рынке. Так, небольшие западные риэлторские компании в состоянии учитывать небольшие колебания цен, если речь идет о территориально и «классово» ограниченном сегменте недвижимости. Например, опытный специалист, занимающийся квартирами, расположенными на Беверли Хиллз, знает о них все или почти все. Но каким педантичным и огромным штатом сотрудников нужно располагать крупному риэлторскому агентству, работающему на всю Москву, чтобы сопоставлять многочисленные качественные характеристики имеющихся предложений? Вот и рождаются прогнозы, живущие своей самостоятельной жизнью.

Нередко сами специалисты не хотят предугадывать изменения ценовой ситуации на рынке. «Работая на рынке недвижимости больше 10 лет, уже давно и категорично отказываюсь давать какие-то прогнозы, поэтому люди эти (аналитики. — М2) вызывают чувство восхищения, что ли. Что можно в этом плане по-честному сделать? Только объективно фиксировать текущую ситуацию и давать краткосрочные (в пределах месяца или двух) прогнозы, — считает руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект» Юлия Хоботова. — Так вот, надо констатировать, что ситуация на рынке такова: оживление началось еще во второй половине августа, а к сентябрю зафиксирован спад. Все типовые квартиры, выставленные на продажу, нашли своих покупателей, вырос интерес и к приобретению дорогих элитных квартир. На сегодняшний день очевиден дефицит свободных одно–трехкомнатных квартир, которыми реально закончить альтернативную цепочку. Кстати, мы готовы утверждать, что в ближайшее время продавцам не составит особого труда найти покупателей на свою недвижимость при условии, что цена не будет завышена».

Гримасы конвертации

Проблемы поиска информации, слабость и несовершенство инструментов, позволяющих сопоставлять и сравнивать, — все эти недуги родились не сегодня, они всегда существовали как «сопутствующие товары» бюрократических или около бюрократических структур. Но есть и злободневные причины, которые объясняют разнобой мнений относительно состояния рынка. О них сегодня говорят многие специалисты рынка.

Например, управляющий отделением «Очаково-Матвеевское» агентства недвижимости «Хирш» Татьяна Ларина так комментирует ценовую ситуацию: «Рынок стал рублевый, цены в рублях с весны стабильны, спрос на жилье повысился; за счет понижения курса доллара в долларовом эквиваленте цены немного выросли, этим и могу объяснить противоречивость суждений».

Похожую причину указывает и директор по маркетингу «Бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская: «За последние два месяца цены на жилье в Московском регионе увеличились на 0,5%. После почти годового снижения стоимости жилья (с октября 2006 года стоимость 1 кв. м упала на 15–20%) увеличение, пусть и небольшое, выглядит как разворот рынка в сторону роста. Но не следует забывать, что за этот же период курс доллара упал с 27 до 25 руб. Таким образом, нынешнее небольшое увеличение цены 1 кв. м — всего лишь реакция рынка на процессы, происходящие на валютном рынке.

Если перевести нынешние долларовые цены в рублевые или в некую валютную корзину с рублем, долларом и евро, то картина получается совсем иная, а именно: стоимость всего московского жилья (за исключением части элитного сегмента квартир и загородного жилья) падает. То есть для конкретного покупателя, у которого есть фиксированная сумма в рублях, жилье становится дешевле. Скорость такого падения в среднемесячном выражении приблизительно равна 1,5–3%». Итак, кажущееся увеличение стоимости предложений — всего лишь реакция на падение курса доллара? Возможно, такая гипотеза и соответствует действительности. Но главной причины существующих разногласий в оценках она все-таки не объясняет.

Политика аналитики

Что является ключевым мотивом, который побуждает сегодня давать разноречивые ценовые прогнозы? Скорее всего вопрос нужно ставить именно таким образом, поскольку за любыми заявлениями штатных аналитиков всегда скрывается определенная политика. Ее цель — не столько объяснить уже сложившиеся закономерности, сколько повлиять на будущие. Блуждая среди разноречивых фактов и тенденций, любая имеющая отношение к рынку недвижимости структура будет стремиться обнаруживать и подчеркивать наиболее выгодные события и явления, выставляя их в нужном освещении.

Это совсем не сложно, вспомните хотя бы популярное суждение: для кого-то стакан наполовину пуст, для кого-то — наполовину полон. Словом, даже самые простые факты существуют в определенной системе интерпретаций. Как работает это правило на практике? Сегодня информационное пространство аналитики образует множество разнопрофильных компаний.

Они занимают разные ниши рынка, различны и цели, которые они преследуют. Попробуем условно сгруппировать эти компании.

Основную категорию заинтересованных в повышении цен на недвижимость составляют риэлторские агентства. Это нетрудно объяснить, поскольку именно в периоды значительного роста цен подскакивает активность покупателей. Психологический механизм их поведения понятен: если не купить квартиру сейчас, то завтра придется платить больше. Сама мысль об этом рождает ажиотаж, который мы и наблюдали в 2005–2006 годах. Неудивительно, что, вспоминая это «золотое» время, риэлторы и сегодня часто уверяют, используя любой информационный повод, что рынок недвижимости имеет большой потенциал для дальнейшего роста.

Впрочем, ситуация последнего года во многом сместила акценты. Многие компании, понимая, что планка существующих цен на квартиры в Москве давно превысила все мыслимые барьеры, переключили свое внимание на альтернативные сегменты. В результате пополнился список игроков на рынке коммерческой недвижимости. Да, возможности для извлечения прибыли здесь скромнее, риски выше, тем не менее ставки сделаны.

Выгодно ли ориентированным на склады и офисы компаниям оживление на рынке жилой недвижимости? Разумеется, нет, поскольку, по закону сообщающихся сосудов, это будет означать снижение интереса к коммерческому сегменту. Именно поэтому прогнозы подобных компаний в отношении роста цен на квартиры принципиально иные, чем у риэлторских, занятых преимущественно жилой недвижимостью.

Не последнюю партию в оркестре суждений сегодня играют банки и кредитные организации. Как известно, залогом процветания этих структур всегда служила стабильность. С точки зрения кредитодателя, падение цен гораздо выгоднее, чем рост: ведь сумма, возвращаемая клиентом, остается прежней, т. е. более высокой, нежели существующие на момент возврата кредита цены на квартиры.

И наоборот: резкий скачок стоимости недвижимости способен принести выгоды заемщику, но не кредитной организации. Так, предприимчивые люди, сумевшие взять кредит три–четыре года назад, оказались в большом выигрыше, поскольку успели не только выгодно приобрести объект недвижимости, но и досрочно погасить свою кредитную задолженность. Именно поэтому, чем больше банков будет выходить на рынок со своими программами кредитования, тем больше педантичных специалистов станут отмечать малейшее «дуновение ветерка» в сторону стабилизации или снижения цен.

В поисках объективности

Аналитика лишь претендует на объективность, но на самом деле создает ширму из субъективных суждений, которые не отражают реальности, но создают ее. Сегодня нет никаких оснований утверждать, что цены на недвижимость наконец стали расти, следуя очередной сезонной закономерности. Это подтверждают и некоторые аналитики. «Общий вывод пока неутешителен: рынок жилья Москвы не может преодолеть стагнацию при наличии высоких рисков в области финансовой устойчивости ипотечных банков и строителей», — полагает О. Побединская. Однообразие ситуации совершенно не способствует расцвету аналитики, вынужденной питаться лишь устоявшимися фактами. Что делать в столь сложном положении? Может быть, пытаться устраивать бури в стакане воды и создавать выгодные иллюзии?

Яна Бердникова, генеральный директор компании «Century 21 Sun Realty»:

— Если говорить о Москве, то действительно после продолжительного периода медленного снижения цен ситуация стала меняться. Сейчас можно говорить о том, что наметилась тенденция роста. Это объясняется множеством причин: начало сезона на рынке недвижимости, повышение благосостояния населения, политические факторы.

Разнобой суждений о московском рынке недвижимости, вероятно, объясняется тем, что изменение цен очень несущественное — невозможно говорить о каких-то глобальных процессах. А вот, например, в Сочи ситуация совершенно определенная. Цены растут, но уже не так динамично, как перед принятием решения о проведении Олимпиады. В основном цены увеличиваются на рынке вторичного жилья, причем совершенно не обоснованно. Зачастую купить квартиру в неплохой новостройке дешевле, чем в панельной «хрущевке». На рынке первичного жилья девелоперы пересматривают цены не чаще, чем раз в три–четыре месяца. Так, сейчас в Сочи за квартиру в новостройке эконом-класса покупателю надо заплатить от $1700 за 1 кв. м, бизнес-класс стоит от $3,5 тыс. за 1 кв. м, элитное жилье — от $5,5 тыс., на вторичном рынке квартира обойдется от $4 тыс. за 1 кв. м.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

— По оценкам аналитиков компании Blackwood, третий квартал 2007 года ознаменовался небольшим, но стабильным ростом стоимости жилья. В течение июля–сентября цены и на первичном, и на вторичном рынке повысились более чем на 3%.

Наибольший прирост зафиксирован в сегменте жилья эконом-класса, которое пользуется в Москве стабильным спросом, а объемы его ввода ежегодно сокращаются. Важно отметить, что рост цен происходил только на качественные объекты эконом-класса. Низкокачественное жилье, переоцененное в период ажиотажа 2006 года, продолжало дешеветь.

Если качественное жилье за последнее время практически не уменьшалось в цене (за исключением корректировок по явно завышенным ценам), то в более дешевых сегментах падение стоимости 1 кв. м оказалось достаточно явным. Но для дальнейшего снижения предпосылок нет. Высокий спрос на фоне стабильного роста доходов населения, развитие ипотечного кредитования, дефицит свободных площадок под новое строительство и высокая доля социального жилья, не поступающего в открытое предложение, — вот только основные причины, способные повлиять на изменение ситуации во всех сегментах жилья. Поэтому, по прогнозам аналитиков компании Blackwood, основной тенденцией на ближайшее время будет являться возобновление и дальнейший рост цен.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ»:

— Мы не видим никаких противоречий в настоящей ситуации, когда оценки изменения цен, выдаваемые разными аналитиками, существенно расходятся. Объясняется это не только конъюнктурными соображениями, но и разными методиками подсчета статистических данных: кто-то считает изменения в рублевых ценах, кто-то — в долларах, а кто-то вообще ведет подсчет по собственной методике — например, изучает рост цен в отдельных сегментах.

Большинство аналитиков продолжают оценивать рынок в долларах, так как покупатели продолжают мыслить в этих единицах, хотя мы в своих аналитических отчетах уже постепенно вводим дублирующие данные в рублях, дополняя их соответствующими комментариями. Подчеркну, что законодательство мы соблюдаем и все сделки оформляем в рублях.

Если же все аналитические отчеты перевести в рубли и учесть, что курс доллара падает, то получатся результаты, отличные от озвучиваемых большинством аналитиков.В качестве примера приведу нашу свежую статистику: по результатам анализа вторичного рынка Москвы за сентябрь зафиксирован рост цен в долларах на 0,1%. Но если перевести эти оценки в рублевые показатели, то получится, что за сентябрь средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке упала на 1,7%.

Теперь посмотрим на итоги первой недели октября: в долларах мы зафиксировали рост рынка в 2,2%, а в рублях цены выросли меньше, так как доллар продолжал дешеветь. Этот пример показывает, как трудно дать единственно верную и окончательную оценку ситуации: получается, что в одно и то же время, по одним оценкам, стоимость 1 кв. м падает, по другим — растет, по третьим — остается неизменной.

В общем, если принять к сведению все факты и попытаться дать комплексную оценку, то цены растут сейчас приблизительно на уровне инфляции (не более 1% в месяц). Наш прогноз, который мы озвучивали неоднократно, сводится к тому, что такая ситуация останется неизменной в течение нескольких ближайших месяцев — мы называем это стабильностью.

Дата публикации: 13:23 31 октября 2007

Источник: bpn.ru