Почему банки опасаются кредитовать квартиры в "хрущевках”

Сегодня немногие банки занимаются кредитованием квартир в “хрущевках”. Это связано с возможными рисками, которые несет банк, в случае расселения домов массовых серий. В итоге объем потенциального жилья для многих петербуржцев значительно снижается, так как далеко не все могут приобрести более дорогое жилье.

Текущая ситуация по кредитованию под залог “хрущевок” в Петербурге

Как утверждает директор по ипотечному кредитованию филиала “Санкт-Петербургский” АКБ “Альфа-Банк” Вячеслав Михайлов, на начальном этапе развития ипотечного кредитования в Петербурге банки принимали под залог квартиры в “хрущевках”, ветхом фонде, “брежневках” и “кораблях”. Сейчас количество таких банков значительно снизилось, так как риски по кредитованию этих объектов довольно высоки.

“В последнее время цены на недвижимость резко поднялись. Если квартиры в домах массовых серий не будут доступны для кредитования, большинству населения покупать будет просто нечего, потому что другое жилье стоит значительно дороже. Пока тенденций к снижению цен на жилье в ближайшем будущем не предвидится, в частности, из-за того, что спрос на жилье намного превышает предложение. Если спрос оценивается в 150 миллионов квадратных метров, то строится только около 50 миллионов “квадратов” в год. По данным Строительной Ассоциации только в 2015 году в России будут строить порядка 120 миллионов квадратных метров в год”, - говорит Вячеслав Михайлов.

Какие риски несут банки при кредитовании квартир в “хрущевках”

Во-первых, банк рискует, когда происходит расселение “хрущевки”, заемщик не извещает об этом банк. Таким образом, банк остается без объекта залога. Только в случае судебного иска к заемщику банк может взыскать те средства, которые имеются у заемщика, если, конечно, он их к тому времени не потратит.

Во-вторых, банк подвергается риску, когда заемщик переезжает в новую квартиру, предоставленную ему инвестором, и не сообщает банку о смене залога. В этом случае, банк может через суд обратить взыскание на эту квартиру, если заемщик не платит по кредиту. Риск банка в данной ситуации заключается в том, что кредит становится на неопределенное время необеспеченным. Заемщик и банк могут заключить предварительный договор о смене объекта залога. Потом, когда заемщик переедет в новую квартиру, она будет залогом. Для банка здесь существует риск временной потери залога для банка.

В случае, когда заемщик сообщает банку о смене залога и получает денежную компенсацию взамен утраченной квартиры, происходит досрочное погашение кредита в соответствии с кредитным договором. Здесь банк также рискует тем, что остается на некоторое время без залога.

Очень интересно взаимодействие банка, заемщика и администрации (или инвестора) при расселении с такими обременениями, которые есть в данном доме массовой серии. Во-первых, условия взаимодействия банка и заемщика в таких случаях большинство банков прописывают в кредитном договоре. Здесь опять же существуют вышеуказанные риски банка.

Другой случай, чтобы банку закрыть эти риски, ему необходимо взаимодействовать с администрацией города (или инвестором). Банку необходимо получать своевременную информацию. Перед расселением дома администрация (инвестор) должны выяснить, какие квартиры находятся в залоге и у каких банков. Это необходимо для того, чтобы банк закрыл все свои риски и мог поддерживать кредитование квартир в домах массовых серий.

Как можно использовать ипотеку при расселении “хрущевок”

По словам Вячеслава Михайлова, существуют два варианта. Первый вариант: заемщик получает в банке одобрение на ипотечный кредит, затем использует денежную компенсацию в качестве первоначального взноса и приобретает новую недвижимость. Такой вариант предполагает взаимодействие заемщика с администрацией (или инвестором), если объект предоставляется ими. Если же заемщик самостоятельно приобретает объект на рынке, то он взаимодействует с продавцом.

Второй вариант – использование ипотечного кредита в качестве доплаты администрации (инвестору) за квартиру с лучшими параметрами, чем параметры предыдущей. Банк решает эти вопросы с администрацией или инвестором. Банкам необходимы дополнительные гарантии и поручительства от администрации правительства города и инвесторов, которые будут расселять дома массовых серий.