Договор дороже денег

Как обезопасить себя? при заключении договора купли-продажи.

Я заключил договор купли–продажи двухкомнатной квартиры, но он еще не зарегистрирован в ЕГРП. Скажите, какую ответственность я понесу, если откажусь от исполнения договора? В нем говорится, что ответственность сторон определяется в соответствии с действующим законодательством. Деньги еще не платил, квартиру не получал. Константин Белавский, Москва.

В соответствии с действующим законодательством договор купли–продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и, соответственно, считается заключенным только после нее. Таким образом момент заключения сделки — момент ее государственной регистрации. Подписанный и даже нотариально удостоверенный договор в вашем случае не является договором купли–продажи квартиры, если он не зарегистрирован. То есть вы не обязаны платить или получать недвижимость, поскольку незарегистрированный договор не порождает никаких обязательств у сторон. Можете быть спокойны: ответственность для вас не предусмотрена.

Я покупаю квартиру. Договор купли-продажи составлен у нотариуса, подписан сторонами. В нем есть пункт о задатке в размере 50 тыс. руб., которые я должна отдать продавцу при подписании договора, если откажусь от исполнения договора — задаток остается у продавца. Так как поменялись обстоятельства, я намерена отказаться от покупки, но не хочется «дарить» 50 тыс. руб. продавцу. Что делать? Валентина Кузьмиченкова, Москва.

Можно и нужно забрать свои деньги у продавца. Как понятно из вопроса, договор купли–продажи не зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не считается заключенным. Переданные до регистрации деньги за квартиру не являются ни задатком, ни авансом. Поскольку денежное обязательство еще не возникло, то данные суммы следует рассматривать как неосновательное обогащение продавца. Следовательно, вы имеете полное право требовать у продавца свои деньги. Если он откажется возвращать вам полученную сумму, подавайте на продавца в суд. Судебное решение должно быть в вашу пользу.

Мой брат хочет взять кредит в банке на покупку жилья и попросил меня стать его поручителем. Что меня ждет, если брат не сумеет расплатиться по кредиту? Евгений Красных, Москва.

Как сказано в Гражданском кодексе РФ, если должник не исполняет или исполняет ненадлежащим образом обязательство, которое обеспечено поручительством, заемщик и поручитель отвечают перед кредитором солидарно. Исключения составляют случаи, когда закон или договор поручительства предусматривают субсидиарную (дополнительную) ответственность поручителя.

В случае солидарной ответственности кредитор вправе требовать возврата долга как от всех должников совместно (брат и вы как поручитель), так и от любого из них в отдельности, притом как всей суммы полностью, так и ее части.По общему правилу поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником.

Квартира находится в общей долевой собственности трех человек. Один из собственников собирается продавать свою долю, причем уже нашел покупателя. О том, что он продает свою долю, стало известно уже на стадии подготовки всех документов.

Двое других собственников согласны выкупить эту долю, но им никто не предлагал ее купить. Что делать в этой ситуации? Павел Абрамкин, Серпухов.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ при продаже доли в общей собственности остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она предлагается, и на прочих равных условиях. Если продавец реализует свою долю с нарушением преимущественного права покупки, то любой другой участник долевой собственности в течение трех месяцев через суд может потребовать перевести на него права и обязанности покупателя. Кроме того, продавцу доли вряд ли удастся зарегистрировать договор купли–продажи без документа, подтверждающего отказ других участников от права преимущественной покупки, или документа, который свидетельствовал бы о том, что продавец в письменной форме известил остальных участников о намерении реализовать свою долю. В этом случае государственная регистрация должна быть приостановлена.

В нашем здании некоторые комнаты разделены перегородками. Считается ли это перепланировкой? Имеем ли мы право убрать такие перегородки самостоятельно? Андрей Раскин, Москва.

Если речь идет о перегородках от пола до потолка, которые делят комнату на несколько комнат или являются внутрикомнатными стенами, то их создание или ликвидация является перепланировкой. Если вы говорите об обычных офисных перегородках, то их установка скорее относится к переустройству. В любом случае узнайте, получено ли согласование на изменения внутреннего облика помещений. Если никаких согласований нет и перегородки не значатся в плане БТИ, вы вправе их снести. А если они согласованы или отмечены на плане, тогда и убирать их придется только после получения соответствующего разрешения.

Я являюсь собственником недвижимости нежилого назначения. Полгода назад сдал помещение в аренду индивидуальному предпринимателю. Первые месяцы он исправно платил — в срок и в полном объеме. Но вот уже два месяца денег от него не поступало. Арендатор каждый раз заверяет, что заплатит через два–три дня. Имею ли я право потребовать с него помимо арендной платы еще и проценты? Алексей Барыко, Подольск.

Вы имеете полное право требовать уплаты процентов. Согласно п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, за пользование чужими деньгами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата или иной просрочки должны быть уплачены проценты на сумму этих средств. Этой же статьей установлен общий порядок определения размера процентов, который зависит от существующей по месту жительства кредитора (если кредитор — юридическое лицо, то по месту его нахождения) учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства.

При взыскании долга в судебном порядке суд вправе удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Но стороны при заключении договора имеют право предусмотреть и другой размер процентов. Они взимаются по день уплаты долга кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. К тому же вы можете потребовать в суде досрочно расторгнуть договор аренды согласно ст. 619 ГК РФ: в связи с тем, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Мы уже довольно долго арендуем здание. Через полгода заканчивается срок аренды, хотим его продлить. Нужно ли регистрировать соглашение о продлении аренды? Елена Мавроматис, Химки.

По всей видимости, ваш договор аренды был зарегистрирован. Любые изменения и дополнения к зарегистрированному договору также подлежат регистрации. Поэтому вы должны обратиться в федеральную регистрационную службу. Кроме того, если договор аренды заверен нотариусом, дополнительное соглашение тоже заверяется нотариально.

Мы с мужем заключили брачный договор. По его условиям при разводе я получаю квартиру, если откажусь от алиментов. Сейчас идет бракоразводный процесс. В суде нам сказали, что отказаться от алиментов я не могу. Значит ли это, что весь договор недействителен, а я остаюсь без квартиры? Надежда Зеленина, Зеленоград.

Во-первых, брачный договор регулирует только имущественные интересы супругов и не касается прав детей (тем более на алименты). Во-вторых, отказ одного из супругов от алиментов недействителен, поскольку нарушает интересы ребенка. В-третьих, законодательством установлено, что недействительность части договора не означает недействительность всего договора. Так что пункт договора о том, что вы получите квартиру, остается в силе.

Сдал небольшой павильон. В договоре аренды указано, что в случае просрочки платежа арендатор обязан внести неустойку в определенном размере. Арендатор опоздал с оплатой на неделю. Я потребовал помимо арендной платы еще и неустойку, на что арендатор сказал, что просрочка платежа была незначительной и не принесла мне никаких убытков. Кто прав? Зармайр Оганесян, Москва.

Как следует из п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойка — это определенная законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Если арендатор не внес арендную плату в срок, определенный договором аренды, то это относится к ненадлежащему исполнению обязательств.

Мы арендуем часть здания. В договоре указана арендуемая площадь и адрес здания. Достаточно ли этих данных? Григорий Дзекунов, Москва.

В соответствии с законодательством в любом договоре должен быть определен его предмет. Поскольку вы снимаете не все здание, а только его часть, в тексте договора следует указать все арендуемые помещения. В принципе, если вы арендуете помещение на короткий срок и договор не подлежит регистрации, можно оставить все как есть.

Но имейте в виду: существует риск, что договор признают недействительным (по иску любого заинтересованного лица, в том числе одной из сторон) в связи с тем, что в нем не определен предмет. Кроме того, в случае возникновения каких-либо претензий по договору вам не удастся доказать, какие именно помещения вам должны были сдать в аренду. Так что в ваших интересах указать все досконально. Кроме этого при регистрации договора от вас и арендодателя потребуют приложить к документу копии поэтажного плана, где отмечены все арендуемые помещения.

Я взял кредит в банке под залог квартиры. Деньги я получу только после регистрации договора ипотеки. Прошло уже полтора месяца, а договор все еще не зарегистрирован. Могу ли я жаловаться на регистраторов, если да — то куда? Что такое приостановление регистрации и как его оспорить? Михаил Некупов, Москва.

Регистрационные действия должны совершаться в течение месяца. Если, по вашему мнению, действия регистратора незаконны, подайте жалобу в вышестоящую инстанцию. Также вы можете обратиться с соответствующим заявлением в суд.

Согласно закону, если существуют обстоятельства, препятствующие регистрации прав или сделок с имуществом, регистратор имеет право приостановить регистрацию, уведомив об этом стороны сделки. В своем письме он должен привести причины приостановки.Если причиной послужили проблемы с документами, которые вы предоставили, регистратор обязан перечислить эти недостатки. Если приостановка связана с неправильным оформлением сданных документов, регистратор вправе приостановить регистрацию на месяц для исправления выявленных недостатков. Если они не будут устранены, в регистрации откажут. Порядок обжалования решения регистратора о приостановлении аналогичен вышеописанному: надо обратиться в вышестоящий орган или сразу в суд.

Дата публикации: 11:04 13 ноября 2007

Источник: bpn.ru