Цены на московскую недвижимость поползли вверх активнее из-за падения доллара

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", средний уровень стоимости квартир в Москве прибавил еще 0,5 процента и достиг на начало прошлой недели отметки 4202 доллара за квадратный метр.

При этом аналитики отмечают, что такое поведение ценовых показателей столичной недвижимости неудивительно, если принять во внимание продолжающееся ослабление доллара, который упал уже ниже 24,5 рубля. Соответственно, долларовые цены на московскую недвижимость вынуждены симметрично повышаться, чтобы компенсировать это снижение. В связи с этим эксперты указывают на то, что сейчас целесообразнее следить за рублевым индексом стоимости жилья, который пока не отражает особых тенденций к росту, а показывает скорее колебательную динамику.

Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает колебательный режим поведения цен в коридоре RU102-104 тысячи рублей за квадратный метр. Причем в такой динамике стоимости жилья можно усмотреть даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года.

В периоды наибольшего роста цен в 2003 - начале 2004 годов и во второй половине 2005-2006 годов в той или иной степени дорожало все жилье. Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало районов и типов квартир, стоимость которых имеет отрицательную динамику или плавает вверх-вниз. Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а, напротив, оказывается очень разрозненным и противоречивым. А это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах квартир, что и приводит к сильно фрагментированной общей ценовой картине.

Сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до 150 тысяч долларов в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся по более высоким ценам аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Во-вторых, элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать, несмотря ни на что.

Но, с другой стороны, этой осенью на московском рынке недвижимости появилось и немало неадекватных предложений по явно завышенным ценам, возможно, даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006-2007 годов. Очевидно, сейчас многие продавцы ожидают очередного витка роста цен и нередко уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания. При этом, как отмечают специалисты, продавцы вряд ли считают нужным замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость по таким ценам. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между видением рынка, ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей.

Падение доллара влияет и на ипотеку. Ипотечное кредитование в рублях вытесняет долларовые кредиты на покупку жилья. По данным Банка России за третий квартал, доля валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков сократилась более чем на 10 процентов. Объем ипотечных кредитов, выданных банками в рублях, увеличился на 35,8 процента по сравнению со вторым кварталом. Объем валютных ипотечных портфелей банков в первом и втором кварталах рос на 14,5 процента и 21,3 процента, а в третьем - всего на 17,7 процента.

Между тем, как отмечают "Финансовые известия", ипотека в России не дешевеет и растет не так, как хотелось бы. По количеству выдаваемых кредитов на душу населения мы отстаем от США в 7 тысяч раз. И прорыва в ближайшем будущем не предвидится - банковские ставки по кредитам не падают. В этом, как ни странно, есть свои плюсы. Из-за доступной ипотеки в США случился масштабный экономический кризис. Но тем, кто нуждается в жилье, это не вселяет оптимизма.

За минувшие пять лет в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму 623 миллиарда рублей. Причем если в 2002 году всего 9 тысяч семей воспользовались помощью банков для покупки жилья, то в 2006-м их число составило уже 206 тысяч, но по сравнению с развитыми странами это крайне мало. По мнению экспертов, лучше получить кризис и успешно его преодолеть, чем все время отставать от мирового рынка.