Ипотека может вздернуть цены на жилье

Еще недавно Президент России высказал свое сожаление о том, что ипотека не пользуется популярностью в России. Видно, это простимулировало законодателей. 22 и 23 декабря Госдума на пленарном заседании в среду принимала законы из пакета по формированию рынка доступного жилья. Эти законы ранее анонсировались, как "Национальный проект "Доступное жилье".

Основной целью жилищного пакета его разработчиками декларировалось создание правовых условий для формирования рынка доступного жилья в России за счет развития институтов долгосрочного жилищного кредитования и жилищного накопления.

Эксперты ожидают, что принятые законодательные инициативы упростят доступ граждан к ипотеке. Они считают что изменения, внесенные в федеральный закон "Об ипотеке" устранят неэффективные и устаревшие положения.

В качестве примера начальник отдела ипотечного кредитования "СКБ-банка" Анна Самуилова, приводит исключение требования о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, стоимость которого в настоящее время составляет 1,5% от суммы договора. Это довольно ощутимые суммы. Например, при покупке по ипотечному кредитованию трехкомнатной квартиры на окраине Москвы только в карман нотариуса пришлось бы выложить 1-2 тысячи долларов. Покупателю-заемщику теперь достаточно госрегистрации, а родители несовершеннолетних детей могут брать кредит без согласия органов попечительства, лишь уведомляя их.

Банкам, занимающимся ипотекой, тоже станет проще работать на рынке ипотечного кредитования. Раньше банки не могли рассматривать имеющуюся у заемщика недвижимость в качестве надежного залога, отметил в интервью "Коммерсанту" зампредправления КБ "Абсолют Банк" Олег Дмитриенко. Выселить неплатежеспособного заемщика можно было лишь при наличии у него другого жилья. Принятые Думой поправки решают эту проблему.

Уменьшит риски банков принятые сегодня Госдумой поправки в закон "Об организации страхового дела в РФ". Законопроект обеспечивает защиту кредитора от убытков, при неисполнении заемщиком своих обязательств по кредиту в случае, если выручка от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточна для погашения кредита.

Другим существенным моментом начальник управления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин назвал введение в перечень видов недвижимого имущества объектов незавершенного строительства. Если раньше залогом в незавершенном строительстве становились только стройматериалы, то теперь им может быть как сам участок, так и все, что будет на нем построено.

Жилье может стать доступным, но дешевле в ближайшее время не станет. Если подтвердятся прогнозы относительно увеличения популярности ипотеки среди широких слове населения, то цены могут даже вырасти чуть ли не в полтора раза, предполагают эксперты. По словам исполнительного директора Экспертного института Андрея Нещадина, смысл ипотеки – в объеме предложения жилья. В этом-то и кроется главная неоднозначность грядущих преобразований на рынке ипотеки. Дело в том, что существующие темпы строительства не удовлетворяют даже нынешний спрос.

По мнению аналитиков издания "Горячая линия недвижимости", за последние годы в России произошло существенное снижение объемов жилищного строительства по сравнению с началом 1990-х годов, когда в эксплуатацию вводилось ежегодно около 80 млн. кв. метров жилья. Уже в 2001 году объемы жилищного строительства составили 31 млн. кв. м. жилья, в 2002 году — 33,7 млн. кв. м, в 2003 году — 36 млн. кв. м. жилья.

По мнению издания, снижение объемов строительства связано с недостатком предложения земельных участков, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой, а также сложными и непрозрачными административными процедурами получения земельных участков и разрешения на строительство.

Одной из мер по разрешению ситуации считались аукционы по распределению земельных участков, что и было прописано в Градостроительном кодексе. Но, как сообщает "Время новостей", буквально накануне третьего чтения правительство через профильный комитет (по промышленности и строительству) решило внести в документ дополнительную правку об отсрочке введения аукционов по городским земельным участкам на год. По словам председателя думского комитета по строительству Мартина Шаккума, отсрочку нужно дать для того, чтобы муниципалитеты нашли средства для организации аукционов. Дескать, аукционы будут проводить не только столичные власти, а для бюджетов маленьких городков это может стать непосильным грузом. В итоге отсрочку сократили до девяти месяцев.

С этим не согласен один из разработчиков законопроекта вице-спикер Госдумы Георгий Боос. По его словам, "если введение аукционов отсрочить хотя бы на полгода, на пять-шесть лет застройщики-монополисты в Москве разберут все участки впрок, тогда можно ставить крест на жилищном пакете, стоимость жилья не уменьшится".

Если прогноз депутата подтвердится, то значительного увеличения объемов жилищного строительства ждать не придется. При этом потребность в жилье, по данным социологического опроса, определяет необходимость увеличения жилищного фонда в 1,5 раза, что означает строительства 1,3 млрд. кв. м. жилья в год. Эта потребность уже сегодня на 30% могла бы пользоваться платежеспособным спросом у населения, в случае, если ипотечный механизм заработает и найдет признание у населения.

Недавний опрос специалистов рынка, который проводила газета "Квадратный метр", показал, что не стоит ждать скорого увеличения предложения по жилью. По словам директора по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергея Лушкина, существует временной разрыв между реакцией предложения на растущий спрос (строительный цикл жилого комплекса может составлять до 2,5–3 лет), а также дефицит свободной земли в Москве под новое строительство. По мнению Лушкина, увеличивающийся спрос отзовется ростом цен.

Получается, что цены на жилье, которые и так считаются завышенными продолжат свой рост. Недавние мрачные прогнозы обрушения рынка недвижимости пока не подтверждаются. Это на руку застройщикам, поэтому логично ожидать в ближайшее время очередной рекламной истерии в духе "покупайте, а то завтра цены будут выше".