Доступному жилью «достается» первому

Странная штука — статистика рынка недвижимости (ее почему-то называют аналитикой): подорожание 1 кв. м на 0,25% обсуждается целую неделю. Еще неделю обсуждается падение на 0,2%. Хотя в серьезных маркетинговых исследованиях анализировать величины ниже уровня статистической погрешности (3%) просто неприлично. Поэтому в действительности ориентироваться на аналитические отчеты о росте или снижении цен на рынке недвижимости бесполезно. А для выяснения ситуации достаточно просто изучить объем выставленных на продажу дешевых квартир, чтобы сделать два неожиданных вывода: за последние полтора месяца предложение в этом сегменте сократилось практически в два раза, а цены выросли.

Совсем недавно, в конце сентября, мы искали в Москве квартиру для покупателя с бюджетом $100 тыс. и сокрушались: «Если бы у вас было $110–115 тыс., тогда бы вся Москва у ваших ног лежала! Выбирай «однушку» в пятиэтажке: Выхино, Рязанский, Печатники, Перово. В Свиблове что-то мелькало, в Царицыне, на Планерной». Сегодня уже не мелькает. Оставим за скобками ежемесячную инфляцию (1,3%) и слабеющий доллар: считаем в рублях. То, что полтора месяца назад продавалось за 2,8–2,9 млн руб., сегодня не встречается даже изредка. Теперь предложения начинаются от 3,1–3,2 млн руб. Даже в расчете на два месяца это дает повышение на 4–5% в месяц.

Понадобилось получить сходные задания с разницей в два месяца, чтобы это обнаружить. Для надежности перепроверил по нескольким изданиям. Цены в разных источниках хоть немного, но различаются. Кроме того, перепроверил по близким категориям. Самые дешевые квартиры — «малометражки» (общая площадь 19–26 кв. м) — в конце сентября предлагались по $95–100 тыс., сегодня такие же в аналогичных районах стоят не менее $110–115 тыс. Речь идет о 5–6% в месяц. А главное, подтверждается основное правило начинающегося роста — с самого дешевого сегмента. Отметить это методами «валовой» аналитики сложно: «гостинка» в Братееве и на «Октябрьском поле» — это все-таки разные категории.

Но ведь они не пахнут

Посмотрим, что пока можно купить за 3 млн руб.

Заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по регулярному рынку жилья Алексей Шленов подтвердил опасения: «За $120 тыс. в Москве удастся приобрести в районе третьего транспортного кольца жилье гостиничного типа общей площадью 21 кв. м или квартиру площадью 30–33 кв. м в спальных районах, на первых этажах пяти- и девятиэтажных домов».

Впрочем, ничто не мешает начать поиски все же с не самых отдаленных районов. При наличии 3 млн руб. выбор будет ограничен все теми же малометражками и квартирами гостиничного типа. Немало еще в Москве «трамвайчиков» («двушек» с последовательно расположенными комнатами) и «полуторок» (с изолированными комнатами 10–11 и 5–6 кв. м). Предложения получше — 24–25 кв. м и недалеко от метро — удалось отметить в районе «Водного стадиона» и «Измайловской».

Спасибо тебе, Подмосковье

Московская область оставляет относительно богатый выбор. А. Шленов отмечает довольно широкий спектр возможностей: «В ближайшем Подмосковье (Химки, Одинцово, Мытищи, Королев и т. д.) за данную сумму найдется хорошая квартира площадью около 46 кв. м в монолитной новостройке. Вполне реально приобрести «двушку» в пяти- или девятиэтажных домах или «трешку» на первом этаже панельного здания. Во второй зоне Подмосковья (Железнодорожный, Ивантеевка, Солнечногорск и т. д.) можно купить двух- или трехкомнатную квартиру площадью 70–80 кв. м в новостройках или на вторичном рынке».

Пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов предлагает обратить внимание на новостройки города Видное на Павелецком направлении в 2 км от МКАД. Так, в южной части города застраивается 5-й микрорайон, имеющий удобный выезд на трассу «Дон»: «Здесь в строящихся домах стоимость однокомнатной квартиры колеблется от 2,5 млн руб. (39,7 кв. м) до 3,1 млн руб. (46,9 кв. м) в зависимости от видовых характеристик, этажности и площади. В указанной ценовой категории есть и предложения двухкомнатных квартир. Например, «двушка» площадью 47,3 кв. м стоит 2,9 млн руб.».

Руководитель отделения «Пролетарская» компании «Пересвет-недвижимость» Наталия Гусева подтверждает, что в ближайшем Подмосковье (Мытищи, Королев, Люберцы) за $120 тыс. реально купить квартиру площадью около 40 кв. м в хорошем состоянии, и напоминает о растущем потенциале области: «В городах ближнего Подмосковья развитая социально-бытовая инфраструктура: крупные развлекательные, спортивные и торговые центры, медицинские учреждения, рестораны, ночные клубы и т. д. Здесь располагают производства, склады и офисы крупных российских и зарубежных компаний, т. е. покупатели жилья могут найти и высокооплачиваемую работу».

Но, с другой стороны, при таких делах вполне вероятно, что отмеченные 4–5%, на которые подорожало предложение, — это еще не начало роста фактической цены сделок. А, скажем, одна из авангардных атак. Все-таки хочется получить за свой товар побольше: Новый год на носу, а тут столько удобных поводов сразу: и осень, и падающий доллар. Излишний оптимизм продавцов мог вызвать и перевод цен в рубли. В скобках — $120 тыс., но перед скобками «честные» рублевые 3,06 млн. Н. Гусева полагает, что сегодня еще в Москве встречаются квартиры дешевле $120 тыс.: «Они расположены в домах с высокой степенью износа, на первом этаже, в торце, без телефона. Например, на улице Новогиреевской, станция метро «Перово», продается однокомнатная квартира (30/15/6) на первом этаже за $110 тыс. В Бирюлеве на улице Загорьевской предлагается квартира большего метража (34/20/7,5) за $113 тыс.».

Почему сейчас?

Интересной точки зрения на происходящее придерживается генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин: «Третий месяц подряд наши специалисты фиксируют повышение средних долларовых цен предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Москвы. В совокупности за август–октябрь они поднялись на 8,4%, что создало иллюзию возобновления стабильного роста реальных цен на московском рынке жилой недвижимости».Рассуждения А. Крапина абсолютно верны: «Московский рынок жилья находится в депрессивном состоянии. Из-за уровня цен, неадекватного доходам подавляющей части населения, число сделок остается на крайне низком уровне, несмотря на большое число предложений. При этом сделки совершаются со скидкой от цены предложения. В период явного роста реальных цен, вызванного повышенным платежеспособным спросом, наблюдалась иная ситуация — реальные суммы сделок превышали стоимость предложения. Депрессивную ситуацию на рынке усугубляет и ужесточение кредитной политики ипотечных банков».

Разве что стоит дополнить сказанное некоторыми замечаниями в публицистическом ключе. Переход от депрессии к подъему происходит не одномоментно. Цены на жилье были неадекватны доходам подавляющей части населения и весной 2005-го. Да, по ипотеке уже приобретается не 4–5, а 10–15% жилья, и ужесточение кредитной политики банков оказывает определенное влияние на рынок, но явно не решающее.

Рост долларовых цен на московское жилье, по мнению А. Крапина, «связан с массированной PR-кампанией и тем, что игроки рынка, заинтересованные в фиксации прибыли, в августе и сентябре разместили в базах данных объявления о продаже квартир по завышенным ценам». И с этим утверждением можно согласиться. Правда, публикацией объявлений по завышенным ценам участники рынка балуются постоянно, а фиксация прибыли им требовалась еще весной этого года, когда цены пошли вниз. Во всяком случае, «массированная PR-кампания» на плечах едва закончившегося роста обошлась бы гораздо дешевле и принесла бы, вернее, оставила большую прибыль. Почему заинтересованные лица проснулись только сейчас? Ответ очевиден: созрели предпосылки для роста, и игроки только чуть-чуть поторопили события.

Все более запутанно и противоречиво

Аналогичного RWAY мнения придерживаются специалисты аналитического центра IRN.RU, которые характеризуют ситуацию на рынке недвижимости Москвы как все более запутанную и противоречивую. С начала осени этого года оказался повисшим в воздухе основной вопрос рынка — начался ли все-таки реальный рост цен на квартиры, или продолжается их завуалированное снижение? Примечательно, что закончившийся октябрь так и не принес однозначного ответа на этот вопрос.

По данным аналитиков портала, противоречивая статистическая картина складывается в отношении динамики цен на разные классы жилья, округа и районы Москвы. Так, в периоды активного повышения стоимости квартир в 2003 — начале 2004 года и во второй половине 2005 — в 2006 году дорожало все. Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало типов квартир, стоимость которых имеет отрицательную динамику или «плавает» вверх–вниз.Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а, напротив, оказывается очень разрозненным и противоречивым. Это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах, что приводит к сильно фрагментированной общей картине.

По мнению специалистов IRN.RU, сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до $150 тыс. в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся более дорогие аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Второй сегмент — это элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать, несмотря ни на что.

С другой стороны, замечают эксперты IRN.RU, этой осенью на рынке появилось немало предложений по явно завышенным ценам. Возможно, даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006–2007 годов. Очевидно, сейчас многие продавцы ожидают очередного витка и потому уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания.

При этом они не желают замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость за такие суммы. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей. В чью пользу разрешится это противостояние, пока судить сложно, но не исключено, что наиболее интересные перемены на столичном рынке недвижимости еще впереди.

Стагнация forever?

Конечно, наши рассуждения над стопкой газет могут показаться мелкотравчатыми на фоне глобальных выводов аналитиков рынка недвижимости о выборах, ценах на нефть и скором вторжении турецкой армии в иракскую провинцию Дахук, что неминуемо отразится на стоимости нефти и выборах в Госдуму. При чем здесь цены на недвижимость? Квартиры — не конфискат. Все мы — в двух лицах: что-то продаем, что-то покупаем. Почему именно на рынке недвижимости положение продавца из-за вторжения в Дахук должно ухудшиться, а положение покупателя — улучшиться? Или наоборот.

Одни уважаемые аналитики утверждают, что весной следующего года рост возобновится во всех сегментах. Почему бы уже не зимой? Сезонность рынка недвижимости давно потеряла смысл, вспомните зиму 2005/06 и лето 2006 года. Другие, не менее уважаемые аналитики рассуждают о том, что цены эконом-класса снова начнут расти только после того, как упадут еще на 40%.

И после того, как среднестатистическую квартиру площадью 54 кв. м сможет купить среднестатистическая семья на совокупный трехлетний доход. А произойдет это в аккурат к середине 2009 года. Перефразируя одного доктора пропаганды, хочется сказать, что, когда я слышу слово «средний» применительно к России, рука тянется к пистолету.

Одно уважаемое агентство недвижимости сообщило в конце октября, что «средняя цена однокомнатной квартиры в панельной «хрущевке», расположенной в ЮВАО, за прошедшую неделю несколько снизилась на 0,9% и составила около $4110 за 1 кв. м».

То есть $129,5 тыс., или 3,2 млн руб., за типичную «однушку» площадью 31,5 кв. м. Столько за мою квартиру в Кузьминках не давали даже в дни всеобщего психоза, а теперь, значит, цена снизилась.

Нет уж, лучше изучать объявления, позванивать, поглядывать. Вероятно, через месяц, обнаружив, что товар не идет, продавцы наших малометражек и «хрущевок» точно так же сбросят цены. Но тогда придется признать, что в период бурного роста экономики и цен на нефть, с периодически срывающейся с поводка инфляцией, в России существует рынок полуторагодичных стабильных цен. И это рынок недвижимости. Парадокс, однако.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

Лето 2007 года ознаменовалось незначительной летней стагнацией и завершением коррекции цен в переоцененных сегментах рынка. С началом осеннего сезона жилье вновь стало дорожать. По данным компании «Квартал», начиная с сентября этого года на рынке недвижимости наблюдается рост цен на квартиры повышенной комфортности в пределах МКАД.

Стоит также отметить, что с начала осени на московском рынке недвижимости наблюдается увеличение спроса на жилье всех классов. Это связано прежде всего с тем, что потенциальные покупатели, которые откладывали свое решение о покупке квартиры летом в ожидании снижения цен на объекты недвижимости, приняли решение о покупке квартиры сейчас. За последние три месяца (август, сентябрь и октябрь) темпы роста цен несколько увеличились. Так, например, стоимость жилья повышенной комфортности, находящегося в Западном округе столицы, увеличилась в среднем на 5%.

Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад»:

Рост цен на рынке жилой недвижимости уже достаточно заметен, особенно после длительного периода снижения стоимости квартир. В этом нет ничего удивительного — рынок недвижимости подвержен определенной изменчивости. Сказываются как сезонные факторы, так и рост на фондовом рынке, слабеющий доллар и выросшая в цене нефть — многие инвесторы уже сейчас фиксируют свою прибыль, переводя средства на рынок жилья. Более того, в целом рынок уже обрел баланс между спросом и предложением, что выражается в активности как покупателей, так и продавцов. Время экспозиции ликвидных квартир ощутимо сократилось. Тем не менее данный рост рынка нельзя сравнивать с тем, который наблюдался в 2005–2006 годах. Если приводить конкретные примеры, то летом за $100 тыс. можно было купить небольшую двухкомнатную квартиру в ближнем Подмосковье, например, в Мытищах, тогда как сейчас подобные предложения стоят на 10–20% дороже.

Дата публикации: 12:40 26 ноября 2007

Источник: bpn.ru