Не можешь купить - построй

На сегодняшний день в России насчитывается более трех миллионов человек, стоящих в очереди на получение жилья. Причем, многие из них имеют кое-какие средства, которые рады были бы проинвестировать в строительство собственного дома. Но на то, чтобы купить жилье по коммерческим ценам, этих денег явно недостаточно. Поэтому правительство РФ планирует вернуться к используемому ранее механизму ЖСК для людей, стоящих в очереди на квартиры. Помощник президента РФ Игорь Шувалов приводит цифры: на сегодняшний день максимум 30% граждан может приобрести жилье, используя собственные кредитные средства.

«Мы обсуждаем различные механизмы, как увеличить этот показатель до 50-60% в ближайшие годы. Хотим вернуться к старому механизму ЖСК, - заявил Шувалов на пресс-конференции в агентстве «РИА-Новости». - В рамках этого механизма очередники смогут приобретать жилье на льготных условиях. Если здесь обеспечить комбинированный подход, если вместе с муниципальными властями часть взноса мы будем субсидировать, стоимость жилья может понизиться до 20-30% и может быть для очередников иной».

Эксперимент начался

Что ж, призыв федеральных властей был услышан «на местах». Московские чиновники уже приняли решение - возрождать жилищно-строительные кооперативы в рамках нацпроекта «Доступное жилье».

«Члены ЖСК будут приобретать квартиры по себестоимости - 30-35 тысяч рублей за квадратный метр, что в четыре раза дешевле нынешней рыночной цены», - обещает заместитель главы департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. По его словам, первым ЖСК уже выделены четыре земельных участка под строительство жилья примерно для тысячи семей. Не все сразу, разумеется: на первом этапе вступить в кооперативы смогут только очередники, живущие в столице не менее 10 лет. К тому же они должны проживать на площади, где приходится менее 10 квадратных метров жилой площади на человека. Если эксперимент будет удачным, в следующие кооперативы смогут вступить сначала работники бюджетных организаций, а затем и другие горожане. Начало строительства первых кооперативов запланировано на 2008 год. Власти выразили надежду, что они помогут сократить очередь на жилье вдвое уже к 2010 году.

Все хорошо, если бы не «но»…

А до конца 2007 года московское правительство разработает и примет положение о ЖСК. В первых прикидках схема выглядит так: земля под застройку передается городом в собственность ЖСК. Члены-пайщики устанавливают, сколько денег они могут вложить сами, на недостающую часть берут ипотечный кредит - и начинают строить. (Конечно, в идеале строительство кооперативного дома должно вестись на средства паевого фонда, однако в случае с очередниками, не располагающими значительными финансовыми средствами, это практически нереально). Как только дом построен, происходит распределение паев с оформлением квартир в собственность. При этом кредит, который брался под залог земли, переоформляется с юрлица - ЖСК - на каждого члена-пайщика. Закладываются при этом уже квартира и земля, которая переходит в долевую собственность владельцев квартир. Таким образом, кооператив полностью рассчитывается с банком. А дальше пайщики расплачиваются с банком сами.

Впрочем, здесь есть нюансы. По данным на май 2007-го в Москве насчитывалось 170 729 семей очередников, 593 319 человек. Большая часть очередников - до 70% - это малоимущие семьи. О какой ипотеке для них можно говорить? Правда, руководство Москвы оговаривается, что в свете возрождения ЖСК отнюдь не предполагается сокращать выделение площадей на бесплатное предоставление жилья очередникам, на программу «Молодая семья», на социальную ипотеку, на куплю-продажу с рассрочкой платежа.

Похожее мы уже видели

И все же главной проблемой до сих пор остаются деньги – вернее, их владельцы. В ЖСК так же, как при долевом строительстве, возведение дома ведется на средства будущих владельцев жилья. Люди, объединяющиеся в жилищно-строительный кооператив, сами нанимают застройщика под выполнение определенного заказа и, следовательно, берут на себя часть ответственности за будущее возводимой многоэтажки. И если горожан, достаточно богатых для того, чтобы вложить свободные деньги в жилищно-строительный кооператив, еще можно найти в достаточном количестве, то желающих нести ответственность по «сырому» законодательству ЖСК – едва ли. Причиной тому - сложившийся менталитет и недоверие к схемам, хоть отдаленно напоминающим финансовые пирамиды. Сегодня в Москве кредиты для покрытия паев в ЖСК дают только те банки, которые по какой-то причине взяли на себя роль руководства этим кооперативом: сами строят дом, сами и дают кредиты под квартиры в нем. Конечно, гораздо проще зарабатывать проценты на ипотеке под «долевку» и ни за что не отвечать, вместо того, чтобы взваливать на себя всю головную боль, связанную с возведением новой многоэтажки для ЖСК. Соответственно, чтобы процесс пошел, необходимы некоторые гарантии со стороны городских властей.

Чиновники обеспечат землей и «крышей»

Позитивные сдвиги в этом направлении уже есть. Как обещают чиновники, формирование ЖСК будет идти под строгим контролем со стороны правительства Москвы. Территориальные отделения Департамента жилищной политики и жилого фонда составят списки желающих вступить в ЖКС и сформируют из претендентов инициативную группу, которая станет учредителем кооператива. Участки для ЖСК будут выделены централизовано, сооружение инженерии частично оплачено из бюджета, а значит, стоимость квартир в новых домах для пайщиков не превысит их строительной себестоимости.

В горадминистрации подчеркивают, что кредитование строительства данных домов будет открыто для всех заинтересованных банков. Московское правительство подпишет с ними соглашение о сотрудничестве и далее будет внимательно следить за тем, как оно реализуется на практике.

Далее, каждый ЖСК будет создаваться не только под конкретный земельный участок и кооператив, но и под конкретный проект дома. Предполагается, что дома будут панельными (это существенно удешевляет расходы на проектно-сметную документацию), а число пайщиков кооператива строго соответствовать числу квартир. Чиновники обещают следить, чтобы каждая семья в итоге получила не менее социальной нормы, т. е. как минимум по 18 кв. м на человека. Причем во избежание злоупотреблений членам кооператива будет запрещено совершать какие-либо сделки с принадлежащими им паями без согласия горадминистрации.

Первые дома по программе будут строиться в рамках городского заказа, чтобы чиновники могли отследить, как работает схема. Однако в дальнейшем практически все московские застройщики смогут принять участие в строительстве ЖСК как подрядчики. Как и в случае с банками, подрядные организации будут контролироваться мэрией с помощью трехсторонних соглашений.

Чиновники обещают, что ситуация с обманутыми дольщиками впредь в Москве не повторится, и все граждане, инвестировавшие средства в строительство жилья, будут обеспечены квартирами.

«Столичное правительство будет предоставлять земельные участки для строительства домов данной программы без конкурса. Конечно, нас могут обвинить в том, что мы нарушаем соответствующие законодательные моменты. Но я лично обращался в ФАС, и эксперты сказали мне, что ФАС не будет возражать - но только в том случае, если в подобных домах будут проживать именно льготники, и квартиры из таких домов не попадут на рынок», - заверяет Николай Федосеев.

Дата публикации: 10:48 11 декабря 2007

Источник: bpn.ru