Год 2005-й: специалисты ждут умеренного роста цен и развития ипотеки

Начало года — период обдумывания планов, попытка «заглянуть в будущее», предсказать развитие событий. Для тех же, у кого впереди покупка жилья, подобные раздумья особенно актуальны. И чем большим объемом информации вы располагаете, тем вернее будет принятое решение — «кто предупрежден, тот вооружен». Именно поэтому мы попросили строителей и риэлторов поделиться с нами своими планами.

АНДРЕЙ АЛЕКСАНДРОВ, начальник Рогожского филиала агентства недвижимости «Кутузовский проспект»

— С 2005 годом связана реальная и как никогда обоснованная надежда на то, что наконец-то наступит стабилизация. Сейчас для этого появились все предпосылки. Правда, необходимо помнить, что рынок недвижимости тесно связан со смежными рынками — валютным, рынком ценных бумаг. И если там происходят резкие перемены — позитивного или негативного характера — рынок на все это реагирует самым непосредственным образом. Если в финансовой сфере произойдут какие-то события «революционного» характера, стабилизация на рынке недвижимости может и не наступить, цены вновь взметнутся вверх или, наоборот, начнется стагнация и произойдет их откат назад. Но пока ничто не предвещает серьезных изменений.

Конечно, цены не останутся совершенно неизменными — будут происходить сезонные колебания, небольшие повышения и понижения стоимости разных типов жилья, квартир в разных районах. Но все эти колебания не будут носить глобального, катастрофического характера. Не ожидается ни стремительного падения цен, как после дефолта 1998 года, ни такого резкого роста, как в предыдущие годы.

Стабильные цены позволяют более серьезно подходить ко многим вопросам, например, к развитию ипотечного кредитования. При нестабильных ценах оно было достаточно рискованным способом вложения средств для финансовых учреждений.

Если же говорить о планах нашей компании, то мы готовим проекты, которые должны некоторым образом изменить предложение в сегменте загородной недвижимости не элитного класса, развиваем инвестиционные проекты по строительству жилья в Москве. Кроме того, планируем открыть еще два филиала.

ЛЕОНИД БЕЛАГА, директор управления рекламы и коммуникаций строительного концерна «Крост»

— Важное для нас событие 2005 года — это запуск нового завода. Сейчас в составе концерна пять заводов, а весной начнет работать шестой: завод по производству элементов горизонтально-вертикального мощения. Кроме того, мы приступим к строительству второй очереди жилого района «Велтон-Парк», начнем возведение первого дома в районе «Юнион-Парк» в Хорошеве-Мневниках. Совсем недавно на том месте, где разместиться этот современный жилой район, была снесена первая пятиэтажка.

Еще одно значимое для нас событие: уже в пятый раз стенд концерна «Крост» будет представлен на ежегодной международной выставке «Экспо-Реал» в Германии. Мы — единственная российская строительная компания, которая таким образом презентует себя и в какой-то мере весь наш строительный комплекс мировому сообществу.

Что касается рынка в целом, то все движется нормально, идет объективный рабочий процесс. Рынок недвижимости развивается, становится более цивилизованным. Надо просто работать, приносить в страну новые технологии и методы работы, стараться продвигать более интересные архитектурные концепции, производить стройматериалы, не уступающие по качеству западным. Нужно идти вперед, и в наступившем году мы продолжим движение.

СЕРГЕЙ ЕЛИСЕЕВ, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»

— От 2005 года мы ждем в первую очередь стабильности. Особенность рынка недвижимости заключается именно в том, что знаковых событий здесь практически не бывает.

Думаю, что наступивший год станет временем серьезного становления ипотеки. Ее развитие уже началось, но 2005 год будет в этом плане поворотным. Ведь программа формирования рынка доступного жилья по сути вся ипотечная: все законопроекты направлены на то, чтобы форсировать развитие кредитных программ. В результате должен существенно возрасти спрос на жилье, что неизбежно повлечет за собой рост цен. Пока сложно сказать, насколько серьезно они увеличатся, но резкого скачка не предвидится, скорее всего, это будет плавный рост.

Для компании «ИНКОМ-Недвижимость» наступивший год — это дальнейшее развитие. В риэлторском бизнесе — расширение филиальной сети, увеличение нашей доли рынка, а в инвестиционном — строительство поселков.

Новые направления деятельности мы пока осваивать не планируем, никаких радикальных перемен не предвидеться. В наших планах — поступательное, методичное развитие, стабильность и спокойствие. В таких условиях приятно работать.

ОКСАНА КААРМА, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»

— Очевидно, что 2004 год стал переломным для всего рынка жилья Московского региона, и уже следующий год покажет, что мы перешли в новую стадию развития рынка.

Кардинальные изменения произошли, прежде всего, в самом сознании потребителя. Покупатель сегодня стал более требовательным, информированным, а значит, застройщикам нужно тщательнее планировать концепцию застройки, а риэлторам — думать о повышении качества обслуживания клиентов. Теперь покупатели обращают внимание не только на цену объекта: первое место в рейтинге потребительских предпочтений занимает наличие развитой инфраструктуры, которая должна формироваться одновременно со строительством, а никак не после его окончания.

В полной мере покупательским предпочтениям соответствует качественное жилье бизнес-класса. Сегодня мы фиксируем возрастающий спрос на жилье такого уровня и значительное увеличение объемов строительства в Москве именно в этом сегменте рынка. Если в 2001 году доля жилья бизнес-класса составляла только 27% общего объема, то в 2004 году — уже 38%. В 2005 году более половины возводимого жилья (52,4%) будет относиться к среднему сегменту жилищного фонда.

В следующем году будет разрабатываться ряд крупных площадок: Кожухово, Молжаниново. Придут цивилизованные застройщики, которые смогут работать в условиях изменившейся ситуации. В следующем году в столице будет построено 5 млн. кв. м жилья — в основном за счет вывода промышленных предприятий за пределы города, а также за счет реконструкции ветхого фонда: на сегодняшний день свободных площадок для застройки в городе практически не осталось. Освоение этих площадок потребует значительных финансовых и временных ресурсов, что может привести к увеличению себестоимости строительства.

В следующем году цены на квартиры в новостройках пойдут в разных направлениях. Стоимость 1 кв. м будет увеличиваться на 1-2% в месяц по разным сегментам рынка, однако ряд объектов подешевеет, поскольку не соответствует сложившемуся на сегодня критерию цена/качество.

Общий рост цен на объекты первичного рынка продолжится, причем как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте, и составит, по различным прогнозам, 12-20% за год.

ДМИТРИЙ КУЗНЕЦОВ, первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН»

— Мы, прежде всего, ожидаем дальнейшего развития рынка и ипотеки, которая должна начать приносить плоды, востребованность кредитования постоянно растет, именно с ним сегодня связывают решение своего жилищного вопроса многие покупатели. Корпорация МИАН в 2004 году ввела ипотечные программы на выгодных для покупателей условиях для приобретения квартир в новостройках разного класса — от недорогого жилья (к примеру, в микрорайоне «Радужный») до квартир в элитном жилом комплексе «Коперник».

АНДРЕЙ КУПРИЯНОВ, руководитель группы маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства Москвы

— Вопреки прогнозам об окончательной стагнации рынка недвижимости октябрь — ноябрь 2004 года были отмечены значительным оживлением спроса на квартиры в объектах Департамента инвестиционных программ строительства. По сравнению с летними показателями его уровень вырос в четыре раза. Значительный рост спроса позволил департаменту с 1 декабря повысить стоимость жилья на своих объектах по всем адресам, за исключением района Куркино.

В совокупности именно эти факторы определяют положительную ценовую динамику в 2005 году. Однако давать точные прогнозы относительно стоимости жилья в следующем году крайне сложно.

Вместе с тем следует помнить, что на сегодняшний день существует ряд объективных экономических предпосылок для дальнейшего роста цен. К ним относятся повышение стоимости земли под строительство, постоянное удорожание стройматериалов, социальное обременение объектов и пр.

Можно предположить, что цены на недвижимость будут продолжать расти, однако темпы роста будут гораздо менее стремительными, чем в конце 2003 года.

ГРИГОРИЙ ТАКОЕВ, начальник отдела финансирования проектов строительно-инвестиционной компании «Комстрин»

— Если говорить о нашей компании, то у нас хорошие, сформированные проекты, которые понятно, как продвигать. К концу 2005 года надеемся закончить дом на Малой Черкизовской улице, строим клубный поселок «Зеленый мыс» на Дмитровском шоссе, возводим элитный дом «Кутузов» на Большой Дорогомиловской, запускаем ряд региональных проектов. Кроме того, мы задумались над привлечением средств населения через структуру, подобную паевому инвестиционному фонду, Но это пока только проекты. Главное — у нас есть чем заниматься, и мы смотрим в будущее с оптимизмом.

Желающих купить жилье станет только больше, а дальше — вопрос цены: будет она реальной или непомерной для среднего покупателя и поможет ли ему государство купить квартиру? Поэтому, естественно, хочется, чтобы система принятия решений по ипотечному кредитованию стала более либеральной, прежде всего в банковских структурах. Есть надежда, что в наступившем году ипотека сдвинется с «мертвой» точки. Хорошо это или плохо — пока трудно сказать, потому что, с одной стороны, конечно же произойдет рост цен на жилье, с другой — принятие законов упорядочит механизм применения ипотеки не сразу. В перспективе законы, направленные на формирование рынка доступного жилья, приведут к увеличению платежеспособного спроса населения, но этот год, скорее всего, будет неким переходным периодом: законы уже приняты, но как их исполнять, еще никто не знает.

Еще одна задача: рынок распределения московской земли стал понятен и доступен всем игрокам, а на инвесторов возлагались разумные нагрузки и обременения.

В целом же 2005 год пока ставит больше вопросов, чем дает ответов. Единственный очевидный прогноз — недвижимость будет только дорожать.

МАРИНА МАРКАРОВА, управляющий директор компании Blackwood

— Обвала цен не будет. На вторичном рынке в секторе эконом- и бизнес-класса цены увеличатся примерно на 15%, однако пик их роста придется на конец года, когда намечено введение ипотечных программ. Настоящее элитное жилье, как самое консервативное на рынке и в наименьшей степени подверженное кризисным явлениям, подорожает в среднем на 20% .

На первичном рынке доходность инвестиций в строящиеся объекты будет падать. В домах эконом-класса она составит максимум 20% годовых. На элитных объектах инвесторам также вряд ли удастся хорошо заработать, так как застройщики уже на нулевом этапе выставляют цены, близкие к конечным. Это объясняется тем, что большинство девелоперов стали настолько хорошо образованы, что заранее четко просчитывают цены реализации на своих объектах, при этом в продажах ориентируясь не на частных инвесторов, как это было два года назад, а на конечного покупателя.

Дата публикации: 11:27 13 января 2005

Источник: bpn.ru