Кредитное затишье

Темпы прироста выдачи ипотечных кредитов в Москве в 2007 году по сравнению с прошлым годом сократились примерно в семь раз. Об этом было заявлено на конференции "Перспективы развития ипотеки в России: бум или стагнация".

Как пояснил руководитель компании "Лаурел-ипотека" Алексей Теребков, если во втором квартале 2006 года по сравнению с первым был отмечен 100-процентный прирост выдачи займов на приобретение недвижимости, то в третьем квартале уже 70 процентов, и так далее по нисходящей. "Сегодня на рынке ипотечного кредитования наблюдается стагнация: из месяца в месяц не растет количество выданных кредитов. Некоторые банки, работающие в Москве, либо сошли с дистанции и на какое-то время приостановили выдачу займов, либо сократили количество ипотечных программ - с начала нынешнего года примерно на 10 процентов". Связано это, как считает Теребков, в первую очередь с кризисом, постигшим американскую банковскую сферу еще летом этого года и от которого она еще не смогла оправиться. Может возникнуть вопрос: при чем тут Америка с ее кризисом? Дело в том, что многие российские банки созданы при участии иностранного капитала и используют его при финансовых операциях. И, как правило, именно американские инвесторы дают им деньги. Но из-за невозвратов кредитов в Америке, выданных частным заемщикам, после чего собственно и начался кризис ликвидности, американские партнеры российских банков сами оказались на мели. Соответственно, и наши банкиры сейчас без свободной наличности.

Это экономическая составляющая, влияющая на столичный ипотечный рынок. Но есть и вторая, не менее важная сторона - цены на квартиры, которые ну никак не хотят "замирать" (на 1-2 процента в месяц, но продолжают повышаться). "Даже получив кредит, люди просто не успевают им воспользоваться, - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Пока они смотрят варианты, квартиры дорожают. Можно сказать, буквально на глазах.

Собственные же накопленные средства при этом не увеличиваются". Репченко считает, что столичный рынок недвижимости по-прежнему испытывает острый дефицит. "Что касается вторичного жилья, то лишь на первый взгляд может показаться, что риелторские базы переполнены. Если же анализировать, то получится, что реальных и более или менее доступных по цене вариантов - единицы. Очень много альтернативных сделок, которые могут тянуться годами. То есть квартира номинально продается и числится в базах как конкретный вариант, но на самом деле в ней живут люди и готовы продать ее только при определенных условиях - если найдут себе более выгодный вариант. Много явно завышенных в цене квартир. Их владельцы никуда не спешат - найдется "простак", который купит у них не стоящий того "товар" - они будут только счастливы". Слова аналитика подтверждает и ситуация, в которой оказалась корреспондент "РГ". В начале осени она с мужем взяла ипотечный кредит в одном из банков в размере 110 тысяч долларов. В течение почти трех месяцев молодожены не могут им воспользоваться. Все рассмотренные ими варианты - это либо сложные альтернативы, либо не соответствующие заявленной цене. При показе жилья хозяева или риелторы поднимают стоимость на 10-20 тысяч долларов.

На рынке новостроек тоже не так все просто. "В Москве ежегодно сдается в эксплуатацию более 5 миллионов квадратных метров жилья, - продолжает Репченко. - Однако лишь 50 процентов из этого объема поступает в продажу. Половина идет на реализацию различных социальных программ. К тому же если раньше строили в основном панельное жилье небольшого метража, то теперь монолит-кирпич. Квартиры в монолитных домах намного больше по метражу. Но из-за этого количество предложений меньше - примерно в 1,5 раза".

Отпугивает потенциальных приобретателей недвижимости и неуверенность в собственных финансовых возможностях. Ведь с учетом высоких цен на недвижимость и кредит должен быть солидным. "Минимальная цена, за которую сейчас можно приобрести стандартную однокомнатную квартиру в столице, - 150 тысяч долларов, - рассказывает Алексей Теребков. - Даже если у человека есть 20 процентов от стоимости, то есть примерно 30 тысяч, кредит должен составлять не менее 130 тысяч долларов. Надо ведь не впритык денег иметь, учитывать, что придется заплатить страховку, могут возникнуть другие траты.

При таком кредите ежемесячные выплаты с учетом процентов могут составить более 1,5 тысячи долларов. Зарплата при этом должна быть в два раза больше. Многие сомневаются, что могут длительное время зарабатывать такие деньги".

В итоге, как констатируют эксперты, сегодня только 20 процентов сделок в столице совершается с использованием ипотеки. Тем не менее они сходятся во мнении: ипотека должна и будет развиваться. Иначе просто быть не может. Во всем мире люди приобретают дорогостоящие товары исключительно в кредит. В России и ее столице образ жизни "все в кредит" еще только формируется. Но от этого никуда не уйти. Иначе даже 20 процентов москвичей не смогут ежегодно решать один из самых главных в жизни вопросов.

Р.S. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в следующем году стоимость квадратного метра в столице будет прирастать темпами, сопоставимыми с инфляцией. Минимум за год московская недвижимость вырастет в цене на 10 процентов, максимум - на 15.