Сможет ли малоэтажное строительство сбить цены на жилье

Заметное количество появившихся в последние годы загородных коттеджей и таунхаусов не делает их доступными для большинства россиян. Между тем специалисты уже в ближайшее время прогнозируют строительный бум и снижение цен на рынке малоэтажного жилья.

Идея строительства малоэтажек для решения социальных проблем не нова. Бараки, хрущевки — с их помощью государство в разное время решало квартирные вопросы населения. Сегодня доля малоэтажного жилья составляет 40 процентов от всего построенного. В основном это, конечно, частные домостроения. Число домов, которые строятся на деньги инвесторов, пока заметно меньше. Между тем, по прогнозам минрегиона, уже к 2010 году объемы строительства малоэтажек увеличатся до 50 процентов, а к 2015 году — до 70 процентов. Более того, участники проходившего недавно в Москве первого всероссийского конгресса по малоэтажному строительству именно этот вариант жилья называют как наиболее дешевый и уверяют, что купить его смогут себе позволить даже доярки и дворники.

Факты таковы: на сегодняшний день более половины населения страны нуждается в улучшении жилищных условий. Ежегодно в России строится 1,5 процента от объема существующего фонда. И почти в два раза больше домов ежегодно переходит в категорию непригодных для проживания. При этом за последние пять лет стоимость одного квадратного метра жилья выросла в десять раз. Разрыв между финансовыми возможностями граждан и стоимостью жилья слишком велик. «Говоря «малоэтажное строительство», мы имеем в виду, конечно, не особняки на Рублевке стоимостью в несколько миллионов долларов. Это могут быть как 3— 4-этажные дома на несколько семей, так и отдельные коттеджи.

Снижение цены будет достигаться за счет использования более дешевых стройматериалов», — рассказала в интервью президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева. По словам Елены Николаевой, речь, прежде всего, идет о каркасно-панельном домостроении. Заводы, работающие по этой технологии, в России уже есть. Однако их общая производительность невелика -около 2 миллионов квадратных метров в год, что составляет менее 4 процентов от всего объема возводимого жилья. Чтобы решить задачу обеспечения граждан страны доступным жильем, надо, по оценкам экспертов, как минимум сто подобных заводов.

Стоимость квадратного метра в таком доме, по предварительным оценкам, не превысит 12-15 тысяч рублей. И это, как уверяют авторы концепции, с учетом стоимости земли и коммуникаций (правда, поправка на местоположение все же существует — в Московской области, например, вам не удастся найти дом дешевле 30 тысяч рублей за квадратный метр, причем это уже не ближнее Подмосковье).

Итак, средняя площадь дома во всех предлагаемых проектах — 100—120 метров. Не сложно подсчитать, столько будет стоить в конечном счете готовое жилье, — примерно 1 миллион 500 тысяч рублей. При средней зарплате потенциального покупателя по России 13 500 рублей в месяц (по данным Росстата) и среднестатистической семье из трех человек (двое работающих родителей и ребенок) давайте посчитаем, сколько потребуется времени, чтобы накопить на такое жилье. При условии отказа от еды и других покупок — 4,6 года. Это называется коэффициент доступности. Именно так его рассчитывают, например, в Европе. И если получается 3—4 года, жилье вполне доступно. Но некоторые эксперты считают, что для России такая методика расчета некорректна, так как европейцы тратят на еду 23—25 процентов дохода, а россияне — все 60. Значит, копить на «доступное малоэтажное» нашей среднестатистической семье придется 11с половиной лет.

Как и в случае с многоквартирными домами, единственным выходом остается ипотека. Однако ни для кого не секрет, что пока банки неохотно кредитуют первичное жилье. «Это вопрос времени и банковской политики, — уверена Елена Николаева. — Естественно, здесь большое значение имеют вопросы господдержки — планируется активное взаимодействие с Агентством ипотечного жилищного кредитования и банковским сообществом».

Остается еще один вопрос: где строить? Точечная застройка, особенно в крупных городах, себя уже практически исчерпала. Значит, столь масштабные проекты, о которых заявляет агентство, возможны только в «чистом поле». Росстрой еще летом объявил о начале строительства вблизи крупных городов новых жилых массивов. Идея заманчива. По данным социологических опросов, почти 60 процентов людей — зато, чтобы переехать из квартиры в свой дом.

Реалии же таковы, что, даже вложив несколько сотен тысяч долларов в подмосковный коттедж, наш человек получает разбитые подъездные дороги и проблемы с электричеством. Поэтому пока не решены такие технические вопросы, как обеспечение нового поселка инфраструктурой, начинать строительство нет смысла, и участники рынка это понимают. И опять здесь вся надежда на механизм государственно-частного партнерства. Только при условии, что дороги, магазины, детские сады, школы будут построены за счет муниципальных властей, цена на малоэтажные метры сможет удержаться в дешевом сегменте. Стоимость квадратного метра в малоэтажке, по предварительным оценкам, не превысит 12—15 тысяч рублей.

Комментарий:

Олег Репченко, Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

— Сейчас даже в самых бедных регионах цена за квадратный метр приближается к 25 тысячам рублей. Если госпрограмма по малоэтажному строительству заработает и будет строиться больше домов, то это безусловно сможет повлиять на стоимость жилой недвижимости. Правда, большие проекты обычно движутся медленно. И неизвестно, какие цены будут через год-другой. Вполне возможно, что обозначенных 12—15 тысяч за квадратный метр уже будет мало. С другой стороны, строить необходимо. Цены на недвижимость растут как раз из-за нехватки жилья. Новое масштабное строительство, к тому же при поддержке государства, если и не снизит цены, то по крайней мере притормозит подорожание жилья в дальнейшем.