Арендная ставка - двигатель коммерческой ипотеки

Коммерческую ипотеку в нашей стране эксперты называют слаборазвитой. И этому есть разумное объяснение. Высокие процентные ставки, маленький срок кредитования, а также существенный недостаток в законах, регулирующих данный вид кредитования.

В частности, закон не позволяет фирмам оформлять закладную на недвижимость до момента заключения сделки купли-продажи, что является большой проблемой для банков. Нежелание банков предоставлять кредиты на приобретение нежилых помещений под залог этих помещений, связано еще и с отсутствием схем, одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведение сделки для всех сторон - банка, заемщика и продавца.

Тем не менее, коммерческая ипотека является для многих желающих приобрести нежилую недвижимость наиболее подходящим вариантом. И, несмотря на видимые недостатки, становится все более востребованной. Причина - постоянно растущие цены на недвижимость и, соответственно, арендные ставки. К тому же, западный опыт показывает, что грамотная эксплуатация коммерческой недвижимости (сдача в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг) дает хорошую доходность.

Чувствуя общую тенденцию, банки начинают один за другим предоставлять заемщикам данную услугу. Росбанк в ближайшее время планирует начать выдавать малому и среднему бизнесу кредиты на покупку офисных и складских помещений.

"Такой продукт сейчас предлагают лишь несколько банков, при этом, несмотря на заявляемые стандартные параметры кредитного продукта, часто применяется индивидуальный подход к каждой сделке. Таким образом, пока рано говорить о массовом рынке кредитов на покупку коммерческой недвижимости - эти сделки пока единичны. По экспертным оценкам, сегодня в России за счет кредитных средств приобретается от 2 до 5% объектов коммерческой недвижимости, при том что в развитых странах этот показатель достигает 90%", - считает Вера Маркосова, заместитель директора департамента по работе с малым бизнесом Росбанка.

СДМ-банк уже предоставляет кредиты для малого и среднего бизнеса на покупку офисов, складов и торговых помещений. Услуга пользуется спросом, и он легко объясним. Компании не хотят зависеть от арендодателя, кроме того, наличие собственной недвижимости повышает их стабильность, а после выплаты кредита у компании появляется собственный залоговый актив, отмечает директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов. Некоторые банки, не предоставляют кредитов на покупку недвижимости, но предлагают предпринимателям нецелевые кредиты, которые могут пойти на покупку офисов и складов. Например, Промсвязьбанк и Русский банк развития (РБР).

"Для получения кредита на приобретение недвижимости заемщику необходимо предоставить дополнительное залоговое обеспечение, которое после совершения сделки купли-продажи замещается на приобретенный актив", - поясняет начальник управления продаж департамента малого и среднего бизнеса Русского банка развития (РБР) Алексей Доманов.

"Как правило, приобретаемая недвижимость либо доля заемщика в ней оформляется в залог. Поскольку срок кредитования достаточно длительный, то доля в залоговой недвижимости должна быть не меньше 50%", - добавляет Елена Махота, директор департамента малого и среднего бизнеса Промсвязьбанка.

Условия предоставления кредитов на коммерческую недвижимость в целом у банков не отличаются. Ипотеку предоставляют предпринимателям с регистрацией РФ на срок от 3 до 5 лет с процентными ставками 13% - 18%. Основными требованиями также являются прозрачность и публичность компании, доступ к отчетности, правильность оформления документов и, разумеется, работающий бизнес.