Как подарить квартиру, находящуюся в залоге у банка

Перед тем как покупать квартиру с помощью ипотечного кредита, заемщик должен понять, как он может распоряжаться собственностью, которая находится в залоге у банка.

Вопрос отчуждения заложенного имущества актуален для многих наших соотечественников. В частности, читателей «РБК.Кредит», волнует такой вопрос: можно ли подарить квартиру, которая куплена с помощью ипотечного кредита и находится в залоге у банка.

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Игорь Садовский, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк ЖилФинанс» рассказывает, что подарить, как и распорядиться иным способом квартирой, купленной по ипотечному кредиту, и находящейся в залоге у банка, возможно только с согласия кредитора. «Этот момент стандартно указывается в типовых кредитных договорах, подписываемых заемщиками при получении ипотечного кредита», - отмечает он.

Банки обычно оговаривают в договорах об ипотечном кредите запрет на дарение, но, даже если не было предусмотрено такого пункта в договоре, кредиторы в очень редких случаях идут навстречу залогодателю, считая такие сделки рискованными.

«Поскольку квартира находится у банка в залоге как обеспечение по выданному кредиту, в случае перехода права собственности на заложенную квартиру к третьим лицам, например в результате дарения, согласно определенным нормам и практикам законодательства кредитор уже не сможет обладать теми же возможностями и правами на данный предмет залога (ипотечную квартиру). По сути, банк в ходе такой процедуры дарения может полностью лишиться обеспечения в виде заложенной квартиры, что по понятным причинам для кредитора неприемлемо», – объясняет Игорь Садовский.

Если же собственник квартиры, купленной по ипотеке, без разрешения банка, тайком оформит дарение квартиры или другим образом совершит сделку по отчуждению имущества, то банк вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Кроме того, эксперты отмечают, что норма, установленная пунктом 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» является диспозитивной, то есть залогодержателю и залогодателю предоставлено право установить в договоре об ипотеке иной порядок отчуждения заложенного имущества.

Так что если заемщик, оформляя квартиру в кредит, желает в дальнейшем подарить ее, он должен добиться включения в ипотечный договор пункта, согласно которому эта квартира может быть отчуждена другому лицу без предварительного согласия залогодержателя, примерно в такой формулировке: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу без согласия залогодержателя».