Самые переоцененные и недооцененные районы Москвы. Что думают крупнейшие игроки?

Какие районы Москвы самые переоцененные и недооцененные по мнению крупнейших игроков рынка недвижимости? Где кроются загадки и парадоксы? Рынок московской недвижимости всегда был и останется ареной загадок и парадоксов.

Ни для кого не секрет что он развивается исключительно по своим законам и правилам, понять которые может далеко не каждый профессионал. Давайте послушаем, что думают крупнейшие игроки о таком моменте как переоценка или недооценка его возможностей - рынка московской недвижимости, разумеется.

Татьяна Вакуленко, Руководитель отдела элитной недвижимости HomeHunter:

Качество того или иного района во многом складывается из таких составляющих, как экология, транспортная доступность и удаленность от центра города, а также комфортность и социальное окружение. Так, если соотносить стоимость квадратного метра с данными факторами, к наиболее переоцененным районам в рамках элитного сегмента городской недвижимости Москвы можно отнести Остоженку, где уровень цен доходит до $70 000 за кв. м., тогда как качество строительства ряда объектов практически не соотноситься со стоимостью квадратного метра. Вместе с тем, район обладает достаточно высокой загруженностью транспортом, как следствие, высоким уровнем загазованности и неблагоприятной экологической обстановкой.

К недооцененным можно отнести Пресненский район, который обладает хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой, в то время как уровень цен на жилье значительно ниже, чем в пределах Садового кольца, а также район Замоскворечье, который является достаточно перспективным для возведения элитного жилья, вместе с тем, обладает исторической ценностью, и развитой инфраструктурной составляющей.

Константин Ковалев, Управляющий партнер компании Blackwood:

К одному из самых недооцененных районов Москвы сегодня можно отнести район Бибирево. Средняя цена квадратного метра на ноябрь 2007 составила здесь порядка $3 900 - $4 000 с учетом того, что средняя цена по СВАО составляет $4 300 за кв. м.

Транспортная доступность – один из основных факторов, определяющих уровень цен в жилых объектах. Район Бибирево связан с центром города Алтуфьевским шоссе, которое по сравнению, например, с Ленинградским или Рязанским шоссе, обладает хорошей пропускной способностью и средней загруженностью. Кроме того, рядом с этим спальным районом расположен Хлебниковский лес и приток реки Яузы, что поддерживает благоприятную экологическую среду района. Также данный район характеризуется развитой социальной инфраструктурой: только около станции метро «Бибирево» насчитывается порядка 5 торговых центров.

Одним из переоцененных районов можно считать Крылатское, где средняя цена за кв. м составила в ноябре 2007 года $7 500, с учетом того, что средняя цена по ЗАО составляет $5 800 за кв. м. Такая высокая цена обусловлена в первую очередь престижностью западного направления и близостью к Рублевскому шоссе. Плюсом этого района также является благоприятная экология: близость Серебряного бора и Москва реки. Однако для этого района остается актуальной проблема загруженности транспортных путей, а развитость социально-культурной инфраструктуры оценивается как низкая.

Александр Дьяченко, Директор департамента развития компании WELHOME:

Для начала хочу подчеркнуть, что если сравнивать расстановку сил на московском рынке с элитными районами основных мировых столиц, Лондона, Парижа или Нью-Йорка, то все столичные жилые районы высокой ценовой категории сегодня переоценены. Это связано, прежде всего, с дефицитом предложения, в том числе, на рынке элитного жилья.

Наиболее ярким примером «переоценённого района» является Остоженка. При том, что средняя стоимость квадратного метра по данным службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME здесь составляет $27800, качественные характеристики предложения района пока далеки от идеала. Однородная социальная среда на Остоженке окончательно ещё не сформировалась: по соседству с новыми элитными особняками по-прежнему встречаются дома с коммунальными квартирами, где люди продолжают жить поколениями ещё с советских времён. С точки зрения качества строительства, застройка района выполнена на привычном для современного элитного жилья уровне, и по качеству не отличается от элитной застройки других районов. Не выделяется Остоженка и по уровню развития инфраструктуры. Об экологии в центре Москвы, на мой взгляд, даже говорить не приходится… Не слишком оптимистичная ситуация на Остоженке и с транспортной доступностью, как в отношении правильной организации дорожного движения, так и с точки зрения обеспечения парковочных мест. Завершая портрет Остоженки, нельзя не отметить повышенную для района такого уровня плотность застройки. Нет главного – пространства, воздуха и свободы – как раз тех неизменных атрибутов элиты, без которых жители не могут чувствовать себя по-настоящему комфортно.

Если постараться найти на карте Москвы недооценённый район, то, пожалуй, в наибольшей степени соответствуют этому определению Хамовники. При том, что этот район расположен в центре Москвы, его характеристики выгодно отличаются от других центральных районов: на сегодняшний день он практически свободен от офисной недвижимости, обладает хорошо развитой инфраструктурой и значительным резервом строительных площадок. Стоимость предложения жилья здесь пока ниже, чем в остальных элитных районах: на сегодняшний день, средняя цена квадратного метра на Плющихе составляет $18892.

Кроме того, в Хамовниках неплохая ситуация с транспортной доступностью и экологией. Поэтому неудивительно, что именно здесь в последнее время активно строятся новые жилые проекты элитного и бизнес- класса, и в качестве яркого примера востребованности проектов в Хамовниках я бы привёл эффективную реализацию «Фьюжн Парка». Отдельно стоит отметить социальную среду Хамовников: здесь расположено много домов советской номенклатуры 1970-80-х гг., поэтому сложившееся окружение можно назвать вполне однородным.

Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик Paul’s Yard:

При текущем уровне развития девелопмента в Москве говорить о том, что какой-то район недооценен, не приходится. В каких-то случаях районы развиваются медленнее, чем могли бы (с точки зрения новых проектов) в связи с особенностями местной администрации или стилем работы ключевых девелоперов в районе.

Переоцененным с точки зрения цен может оказаться район, который при прочих равных характеристиках престижности имеет одного-двух девелоперов, заинтересованных в определенном обороте средств и не имеющих возможности (желания) увеличить этот объем и в связи со всем этим удерживать цены на высоком уровне.

Еще одним препятствием неверной оценки районов является неконкретная и несбалансированная градостроительная стратегия развития города в целом. Какие-то районы развиваются в краткосрочной перспективе в ущерб возможным вариантам развития города в будущем. На какие-то районы наоборот расписаны весьма долгосрочные перспективы, что препятствует как обороту земель, так и деловой активности в области капитального строительства. Зачастую такие районы могут быть использованы вне рамок своего функционального назначения и иметь временное нецивилизованное использование, основанное на коррупции и самозахватах.

В тоже время, несмотря на все препятствия, часто недооцененность района является следствием нерыночного или административного препона, а возможно и низкой квалификации отделов перспективного развития земель.

На мой взгляд, с точки зрения масштабного массового строительства жилья эконом-класса недооцененными остаются микрорайоны между Щелковским шоссе и Измайловским проспектом, Зеленым проспектом и улицей Плеханова, по левой стороне в направлении из города на Варшавском шоссе от Балаклавского проспекта до МКАД. Также интересны районы улицы Островитянова, Ботанического сада, Большой Академической улицы и многих других, инвестиционная привлекательность которых при профессиональных концепциях развития территорий находится не ниже, а часто выше существующих проектов.

Последнее время ведется много обсуждений о переоцененности районов центра города и прилегающих территорий. Такие разговоры непрофессиональны. Любой центр любой европейской столицы показывает рекорды в стоимости любой недвижимости, будь она связана с историей города или будь это новый объект. Ценность таких земельных участков может колебаться, но глобальный тренд, очищенный от инфляции и курсовой стоимости валют будет устойчиво положителен.

Наталья Усова, Заместитель директора департамента реализации, МИАН-Девелопмент:

Завышены или занижены цены на квартиры в данном районе — не более чем субъективная оценка. Потому что основной фактор формирования стоимости жилья сегодня — это спрос со стороны потребителей: если он большой, то и цена, соответственно, тоже. Представьте себе, что было бы, если бы квартиры в престижных и наоборот непопулярных районах продавались по одной цене? — У нас бы был серьезный дефицит жилья, например, на Западе Москвы и масса невостребованных квартир на Востоке.

На мой взгляд, существуют вполне объективные факторы, влияющие на стоимость того или иного района. ЦАО, например, где цена квадратного метра в два, а то и в три раза превышает среднестатистическую (средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке по итогам ноября в ЦАО составила $8020, а в среднем по Москве этот показатель равен $4833) — это историческая часть города, центр современного бизнеса и культурной жизни столицы. ЗАО и ЮЗАО считаются самыми экологичными районами Москвы, их традиционно заселяла интеллигенция, и уровень жизни здесь всегда был на порядок выше. Тогда как Восток и Юго-Восток «славятся» своими промзонами: завод «Серп и Молот», нефтеперерабатывающий завод в Копотне, АМО «ЗИЛ». А это и вредные выбросы, и непривлекательная архитектура, и соответствующий контингент населения районов. Это общеизвестные факты, и, безусловно, они сказываются на цене. Но, повторю, это вполне справедливая дифференциация.

Наталья Новикова, Генеральный директор компании Renaissance Realty:

Сегодня стоимость элитной квартиры не всегда формируется в соответствии с качественными характеристиками района. Недостаточные размеры придомовых территорий, неблагоприятная экология, транспортная загруженность, высокая плотность застройки, из-за которой страдают видовые характеристики - можно и дальше перечислять те минусы, с которыми приходится мириться жителям престижных районов центра. Тем не менее, спрос на эти квартиры в разы опережает предложение, и цены, повинуясь законам рынка, продолжают расти. И это понятно: места под строительство больше не становится, более того, число строительных площадок в центре значительно сократилось в связи с запретом на точечную застройку. Кроме того, немаловажную роль при покупке элитной недвижимости играет престиж районов ЦАО. Стать владельцем квартиры на Остоженке - значит показать свое высокое положение в обществе. Такая покупка - это признак статуса. И состоятельные покупатели готовы доплачивать за престиж весьма солидные суммы.

Сейчас цены на элитное жилье в ЦАО достигли уровня ведущих мировых столиц - Лондона, Токио, Нью-Йорка, что вполне закономерно, ведь Москва имеет статус одного из самых крупных и значимых городов мира. Кроме того, есть районы, у которых остается большой потенциал для роста цен, например, район Красной Пресни. Привлекательность данного района в глазах инвесторов, обусловлено, в частности, развитием масштабного проекта «Москва-Сити», обеспечивающего приток деловой элиты. Также недооцененным пока остается район Таганки. До недавнего времени этот район не входил в число элитных. В основном здесь были сосредоточены офисные здания, бизнес-центры, а те немногие жилые дома, которые сохранились, в большинстве своем требовали серьезного ремонта. Сейчас ситуация меняется. Свободные площадки образуются за счет сноса ветхих домов и перемещения за пределы центра промышленных предприятий.

Владимир Говорин, Консультант по недвижимости Kirsanova Realty, эксклюзивный аффилированный офис Christie's Great Estates:

На мой взгляд, сегодня недооцененных районов в Москве нет. Есть отдельные «чересчур» переоцененные квартиры, дома, проекты и даже строящиеся «микрорайоны», и есть все остальные квартиры и дома с хаотично выставляемыми на продажу ценами, в 80% случаев завышенными на 10-15% от здравого ценника. В результате наши состоятельные сограждане, выбирая себе варианты из всего списка элитных предложений, чаще всего покупают квартиры из числа тех самых 20%, хоть как-то приближенных к реальности по соотношению цены и качества. Остальные же 80% квартир продолжают «висеть» в рынке. При этом владельцы не хотят слышать, что их квартиры не настолько уникальны, чтобы выставлять их за такую цену. Вместо этого они могут 3 раза за год перевести цену из долларов в рубли, потом - в евро и обратно, при этом ценник, конечно же, увеличится. Возвращаясь к вышесказанному, дам оценку понятию «чересчур» переоцененные квартиры – это недвижимость, которая на 20-40% дороже, чем ее «разумная цена».

Кроме того, стоит признать, что некоторые действительно уникальные квартиры могут найти своего покупателя по цене и выше, чем было бы разумно. Покупатели готовы переплачивать за уникальность, так как качественных и интересных предложений на рынке действительно мало.

Уже более года существует ситуация, когда есть цена Предложения и цена Сделки, а разницу участники сделок стараются не афишировать. И наоборот, некоторые люди рынка недвижимости рассказывают истории, например, как один человек купил весь этаж (для справки – последний, то есть с претензией на пентхаус, но в бетоне) по цене $50 000 за квадрат. После такой информации, как правило, силой заставляешь себя поверить, что это возможно, что покупают-таки сейчас квартиры по столь галактическим ценам. Ведь в этом проекте еще остались квартиры на пару-тройку этажей ниже и по $27 000 - $33 000 – надо брать, это уже дешево! Но насилие над организмом продолжается недолго, т.к. потом нам звонят клиенты и говорят, что Застройщик предлагает только ему со скидкой 30%, что делать? И таких «только ему» за неделю может позвонить несколько человек.

С одной стороны, цены на элитные квартиры, подскочившие в 2006 году на 70-80% и подтянувшиеся сейчас на 90-100% от цен 2005 года, и год назад, и сейчас вызывают недоумение у некоторых покупателей из числа самых богатых людей нашей страны. А с другой стороны, эти же потенциальные покупатели приносят нам на продажу свои квартиры по таким же бешеным ценам и дешевле отдавать не хотят. Получается замкнутый круг, где многие ошибочно ориентируются на выставляемые цены, а не на цены реальных сделок!

Для меня до сих пор остается загадкой заявляемая многими участниками рынка элитарность любого из проектов на территории Москва-Сити. Прежде всего, смущает социальная среда вокруг, транспортная проблема, стоимость содержания апартаментов, которая из-за грандиозных общественных зон по факту может перейти отметку $10 за кв.м. в месяц. Масштабы каждого проекта могут привести к тому, что сдаваться в эксплуатацию каждый комплекс будет далеко не по одному году. И самое главное – не понятно, когда будут завершены все соседние стройки и когда можно будет начать более-менее «нормально» жить.

Евгений Скоморовский, Управляющий директор CENTURY 21 Запад:

Некоторые районы Москвы остаются самыми дорогими и популярными скорее по сложившейся традиции и восприятию, хотя при этом они могут уступать по качеству жизни другим, менее престижным районам города. Еще с советских времен сложилась ситуация, когда одни районы считались более престижными, и при размене квартир за них приходилось доплачивать при равной площади и другим характеристикам обмениваемого жилья. Исторически высоко ценились районы Арбата, Фрунзенская набережная, Кутузовский проспект, район у метро «Университет», а, скажем, Новогиреево и Бутово считались уделом «неудачников». Несмотря на закрепившуюся за каждым районом репутацию, некоторые из них в последние годы действительно «испортились». В то же время есть районы, на которые сегодня стоило бы обратить внимание.

Наиболее престижные и дорогие квадратные метры наблюдаются у нас в зоне «Золотой Мили» и в арбатских переулках. Однако неблагоприятная экологическая обстановка, транспортная перегруженность и зачастую несоответствие возводимых новостроек действительно высокому классу жилья из-за трудности в проведении коммуникаций и наличия исторических построек, заставляют задуматься об истинной ценности этих районов. Так, практически полностью исчерпал свой потенциал район Арбата – здесь застройка максимально ограничена большим числом исторических памятников. Самыми переоцененными районами, пожалуй, можно назвать районы у метро «Савеловская», "Белорусская" и "Рижская" - близко расположенные к деловому центру и основным магистралям города, с наличием высококлассного жилья, они, тем не менее, зачастую полностью парализованы с точки зрения автомобильного движения, экологическая обстановка также оставляет желать лучшего.

В числе недооцененных районов можно упомянуть Фили-Давыдково в ЗАО, обладающий потенциалом роста в связи со скорым открытием станции метро «Славянский Бульвар», Хорошево-Мневники в СЗАО, где запланированы к реализации ряд интересных инфраструктурных проектов, а также несколько районов СВАО: Свиблово, Ростокино, Марфино, где также в ближайшем будущем появятся новые объекты инфраструктуры. СВАО вообще один из наиболее динамично развивающихся округов столицы. Здесь активно реализуется программа высотного строительства: завершено возведение 34-этажного жилого дома на ул. Сельскохозяйственной; в стадии подготовки строительной площадки находится административно-жилой комплекс в проезде Серебрякова, вл. 11–13, состоящий из трех зданий различной этажности (от 35 до 45 этажей) общей площадью 150 тыс. кв. м; начинается строительство небоскребов китайского делового центра у станции метро «Ботанический сад». Свое внимание на округ обратили такие девелоперы, как «ДОН-Строй» (комплекс «Седьмое небо» у Останкинского пруда), «Капитал-груп» (многофункциональный комплекс «Триколор» площадью 275 тыс. кв. м на ул. Ростокинской, вл. 2).

Александр Козлов, Начальник отдела маркетинга и рекламы "Пересвет-Девелопмент":

На текущий момент самыми переоцененными районами можно назвать районы ЦАО. Например, стоимость одного квадратного метра варьируется здесь от 10-12 до 25-30 тысяч долларов США. Несмотря на это такая переоценка во многом обоснованна.

Ведь спрос на недвижимость в районе Садового кольца будет существовать всегда. Всегда найдутся люди с достаточным капиталом, желающие приобщиться к истории, культуре страны. Их не пугает плохая экология в ЦАО. Просто это совсем другой мир, другая жизнь. Переулочки Арбата не возможно ни с чем сравнить. Именно такими понятиями и привлекателен центр столицы для покупателей.

Самыми недооцененными районами можно назвать некоторые районы, расположенные в ЮВАО и ВАО которые имеют достаточно определенные перспективы главным образом связанные с выводом промышленных предприятий за черту города. Кстати, более радужные перспективы у ВАО. Этому способствует наличие в этом районе одной из крупнейших в Европе парковых зон – Измайловского лесопарка. В настоящее время в районах ВАО и ЮВАО идет массовая застройка. Например, район Кожухово недавно упомянул во время посещения новостроек руководитель комплекса архитектуры и строительства города Москвы Ресин В.И. В этом районе скоро начнется строительство нового микрорайона, имеющего в своем составе коттеджи, таунхаусы и малоэтажные жилые дома. Старое Косино также находится в составе ВАО. В этом районе перспективы возведения жилых микрорайонов - колоссальные. Кроме того, на территории ВАО имеется довольно много домов пятиэтажного ветхого фонда.

Алексей Шленов, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по регулярному рынку жилья:

Стоимость квартиры не всегда формируется в соответствии с качественными характеристиками района. Дисбаланс спроса и предложения в каждом конкретном районе может периодически влиять на цену вне зависимости от комфортности. В связи с тем, что в настоящее время цены на недвижимость растут, определить переоцененный район достаточно сложно. Самыми дорогими по исторической традиции в Москве являются районы, находящиеся в центре, в частности, рядом с метро Тверская, Пушкинская, Маяковская, Арбатская, Кропоткинская. Жилье здесь стоит не менее $8 тыс. за кв.м.

К одному из самых недооцененных районов я бы отнес Строгино. Это экологически чистая курортная зона. Кроме того, в ближайшее время здесь будет открыто метро и организована транспортная развязка, соединяющая МКАД и Строгино, что сделает транспортную доступность более удобной. Это в дальнейшем приведет к повышению цен, так что покупать недвижимость в Строгино лучше сейчас.

В итоге

Сразу же хочется отметить, что круглый стол получился весьма интересным как своим солидным составом спикеров, так и разнообразием мнений. Конечно же, преобладала мысль о том, что самым переоцененным районом, вернее округом является ЦАО. В частности много не самых сладких слов прозвучало в адрес Арбата и Остоженки. Именно там, несмотря на самые дорогие метры, наиболее остро ощущаются недостаточные размеры придомовых территорий, неблагоприятная экология, а также транспортная загруженность помноженная на высокую плотность застройки вкупе с совсем неоднородной социальной средой. В противовес вышесказанному лично от себя приведу слова Александра Козлова, Начальника отдела маркетинга и рекламы "Пересвет-Девелопмент", - «Несмотря на это такая переоценка во многом обоснованна. Ведь спрос на недвижимость в районе Садового кольца будет существовать всегда. Всегда найдутся люди с достаточным капиталом, желающие приобщиться к истории, культуре страны. Их не пугает плохая экология в ЦАО. Просто это совсем другой мир, другая жизнь. Переулочки Арбата не возможно ни с чем сравнить. Именно такими понятиями и привлекателен центр столицы для покупателей».

Не менее интересно прозвучала информация из уст Алексея Шленова, заместителя генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по регулярному рынку жилья, о самом недооцененном районе, каковым, по его мнению является район Строгино.

Действительно, именно там прекрасная экология и транспортная доступность, к тому же ощущаемая перспектива открытия метро. И все это по относительно низкой цене, которая непременно в скором времени вырастет на порядок. Не менее интересно прозвучало и мнение Владимир Говорина, Консультанта по недвижимости Kirsanova Realty, в частности высказывание о переоцененности проекта «Москва-Сити», - Прежде всего, смущает социальная среда вокруг, транспортная проблема, стоимость содержания апартаментов, которая из-за грандиозных общественных зон по факту может перейти отметку $10 за кв.м. в месяц. Масштабы каждого проекта могут привести к тому, что сдаваться в эксплуатацию каждый комплекс будет далеко не по одному году. И самое главное – не понятно, когда будут завершены все соседние стройки».

Дата публикации: 11:26 19 декабря 2007

Источник: bpn.ru