Ипотека по-русски: особенности и тенденции

Особенность первая. Жилищная ипотека в России предназначалась пока в основном для тех, кому жилье, приобретаемое с помощью кредита, не очень-то требуется для проживания.

В самом деле, если по действующему в стране законодательству выселить человека из единственного имеющегося у него жилья практически невозможно, то отсюда следует, что банки будут стремиться кредитовать только тех, кто покупает квартиру впрок: для подрастающих детей, в инвестиционных целях и т. д. Что, собственно, и происходит.

Особенность вторая, вытекающая из первой. Реальной ипотеки жилья до сегодняшнего дня не существовало — в силу невозможности (или чрезвычайной затрудненности) обращения взыскания на заложенную недвижимость.

На практике это оборачивается смещением акцентов при принятии кредитного решения банком: с объекта на субъект. Для классического ипотечного банка важно, ЧТО покупается на кредитные деньги, поскольку качество ипотечного кредита определяется, в первую очередь, качеством залога. Для российского банка, практикующего ипотечное кредитование, это обстоятельство является как раз второстепенным. Ему важно, КТО будет заемщиком. И для ответа на этот вопрос он готов из претендента душу достать, называя это андеррайтингом. А поскольку вероятность ошибки, обмана, подделки при этом все равно отлична от нуля (особенно в России!), ипотека у нас, в отличие от «цивилизованных стран», считается высокорискованным банковским инструментом. Риски же кредиторы испокон веков компенсируют стоимостью заимствований, то есть задирая проценты. А еще и поручителей могут потребовать, подвергнув андеррайтингу и их…

Особенность третья. Для абсолютного большинства банков в России, заявивших себя на рынке ипотеки, этот вид активных операций является пока забавой, данью моде, пилотным проектом, пиаром — всем, чем угодно, только не бизнесом, приносящим серьезный доход. Со всеми вытекающими.

Теперь о тенденциях

Работая чуть ли не в авральном режиме, Госдума, похоже, к Новому году утвердит-таки пакет документов по рынку доступного жилья, разрешающий многие из застарелых проблем ипотеки. И тогда на многое придется посмотреть свежим взглядом. Например, на последовательность ипотечных действий.

Что происходит сегодня? Клиент, заинтересованный в покупке жилья, но не располагающий достаточной суммой для этого, обращается в банк (напрямую или через посредников, которых становится все больше) с вопросом, может ли он в принципе претендовать на получение ипотечного кредита и если может, то какого: по сумме, процентам, срокам погашения. Банк начинает рассмотрение вопроса, как правило, не имея самого главного — информации о том, что именно будет куплено на кредитные деньги и, следовательно, что станет обеспечением по кредиту. Соответственно, положительное решение кредитного комитета в отношении данной кандидатуры заемщика может быть только условным: мы вас прокредитуем на таких-то условиях, если… будет хороший объект.

А если объект окажется хорошим только с точки зрения клиента, а для банка не очень? Что делать в этом случае? Отклонить, потребовав другого объекта? Или, может быть, пересмотреть условия кредитования, переоценив собственные риски?

Согласитесь, такая двухэтапная работа банка с заемщиком была более или менее уместна вчера, когда качество залога по указанным выше причинам существенной роли не играло и, следовательно, вероятность отказа в кредите из-за претензий к объекту была сравнительно невысока. А завтра, когда акценты изменятся, наверняка придется искать и новые подходы в предкредитной работе с заемщиками.

Казалось бы, что тут искать? Пусть клиент приходит в банк уже с ПОДОБРАННЫМ объектом. Тогда вопрос кредитования можно будет рассматривать в комплексе. Однако не все так просто. Прийти в банк с подобранным объектом означает принести туда полный пакет документов по нему. Но ни один продавец квартиры этих документов на руки не даст, пока не получит солидного задатка от покупателя. А покупатель, в свою очередь, не знает, будут ли у него деньги на покупку, пока банк не принял решение и по нему лично, и по приобретаемому объекту. Кто же дает задаток в таких условиях?

Получается порочный круг, разорвать который мы сможем только в том случае, если банки перестанут заниматься не свойственной им работой. Навестим один из крупнейших московских банков, имеющий свою ипотечную программу.

Соответствующий департамент в этом банке насчитывает 15 человек. И делится, не считая начальника, ровно пополам: первая половина занимается предварительным андеррайтингом заемщика, а вторая половина — последующим изучением объекта, подобранного уже после решения кредитного комитета, и, как ни странно, координацией действий всех заинтересованных сторон (продавцов, покупателей, риэлтеров, страховщиков, оценщиков, регистраторов, нотариусов) по приобретению этого объекта.

Спрашиваем руководителя департамента: зачем вам это нужно? Ведь есть же риэлтеры, для которых выполнение второй части работы гораздо сподручнее и привычнее, чем банку. Получаем ответ: риэлтеры занимаются этим из рук вон плохо.

Приходится самим, увеличивая тем самым штат банка, удорожая продукт, снижая рентабельность.

Начинаем разбираться со своими, т. е. с риэлтерами. Выясняется, что, несмотря на общий шум вокруг ипотеки в последнее время и несмотря на все возрастающий спрос на эту услугу, большинство агентов по-прежнему чурается ипотечных сделок. И не только потому, что у этих сделок имеется целый ряд технических особенностей, но и потому, что высока степень неопределенности и, соответственно, вероятность сработать впустую. То в банке требования вдруг изменились и объект, который еще вчера прошел бы «на ура», сегодня отклоняется, а что делать с внесенным уже задатком — непонятно. То с выдачей уже согласованного кредита задержат, потому что чисто процедурных подписей в банке должно быть штук шестнадцать и двоих на месте не оказалось.

Хорошо еще, если это простая покупка квартиры.. А если это так называемая «альтернатива», то есть одновременная продажа одного объекта и покупка другого, да еще с цепочкой в десять-пятнадцать звеньев, которую составляли три месяца и с огромным трудом собрали наконец всех вместе?

Ипотечный навигатор

Как же снизить неопределенность и рискованность ипотечных сделок и для банков, и для риэлтеров?

Неопределенность, ведущую к неоправданному дублированию функций, чрезмерному увеличению издержек, искажению информации, недовольству всех и вся? Думается, это можно сделать только одним способом — радикальным сближением банковского и риэлтерского сообществ на этом направлении, установлением более тесных и конструктивных связей между банками и агентствами.

Наша компания взяла курс именно в этом направлении.

То, о чем мы намерены вкратце рассказать, именуется проектом «БЕСТ-ипотека». Проектом, в котором приняли участие семнадцать банков, имеющих наиболее интересные ипотечные программы в Москве.

Смысл этого проекта именно в том, чтобы вся предварительная работа с клиентом, включая андеррайтинг этого клиента как возможного заемщика, осуществлялась непосредственно там, где будет покупаться квартира, — в риэлтерской компании.

Но осуществлялась не силами самих риэлтеров — слишком сложно, чтобы их всех можно было этому научить, — а силами специально обученных и сертифицированных кредитных консультантов, имеющихся теперь в каждом крупном отделении корпорации.

И не только обученных, но и вооруженных. Ведь для того, чтобы подобрать клиенту действительно оптимальный для него ипотечный продукт, уже сегодня кредитному консультанту необходимо иметь в виду не один десяток потенциально подходящих вариантов. Добавим сюда десятки различных обстоятельств, которые консультант должен учесть, «примеряя» клиенту каждый из этих продуктов, и станет совершенно очевидно, что уже сейчас эта задача выходит за пределы возможностей человеческого разума. Здесь нужен компьютер.

Несколько последних месяцев мы работали над созданием сложнейшего программного продукта под названием «Ипотечный навигатор». Про загруженные в него ипотечные программы он «знает» практически все из того, что можно было четко зафиксировать и формализовать в контактах с заинтересованными банками. Это и требования банка к заемщику (вплоть до самых заковыристых), и ограничения в отношении объекта недвижимости, а самое главное и сложное — все выявленные в диалоге с банком зависимости условий кредитования от степени выполнения этих требований и ограничений.

Далее, по замыслу, происходит следующее.

Клиент (самостоятельно в интернете или с помощью нашего кредитного консультанта) отвечает на вопросы компьютера, а тот отсеивает заведомо неподходящие варианты и оптимизирует выбор среди подходящих.

Причем оптимизирует по любому интересующему клиента параметру: первоначальному взносу, ежемесячным платежам, общей сумме затрат, побочным издержкам или времени на выдачу кредита. Если же после первого круга вопросов клиенту не будет найдено ни одного подходящего для него варианта кредитования, компьютер предложит подобрать ближайший из отвергнутых. И опять клиент сам укажет, какой из сообщенных им ранее параметров можно попробовать изменить.

Много усилий мы потратили и на то, чтобы разработать компьютеризированную методику занесения кредитных продуктов в базу данных «Ипотечного навигатора». Появляется у банка-партнера новый кредитный продукт — и уже через несколько минут об этом могут знать все наши кредитные консультанты, находящиеся в разных концах города, в разных территориальных отделениях корпорации.

И о самих консультантах

В новом проекте компании им отводится не только консультационная, но и организационная роль.

Все ли знают, из скольких фигурантов состоит список участников ипотечной сделки? Давайте посчитаем вместе: продавец и покупатель — каждый со своим риэлтером, кредитующий банк, нотариус, регистратор, оценщик, страховая компания, а возможно, и не одна, ЖЭС, паспортный стол.

Все эти уважаемые инстанции должны действовать согласованно, дабы в нужный момент нужные бумаги и требуемая сумма оказались в заданном месте. Иначе сделка не сложится, задаток пропадет, комиссионные сгорят, срок решения кредитного комитета банка истечет и т. п.

На вопрос, где должны завязываться все эти узелки, у нас ответ однозначный: в риэлтерской компании, представляющей интересы покупателя-заемщика.

А теперь есть ответ и на вопрос, кто их будет завязывать персонально: ипотечный брокер, кредитный консультант, разумеется, при непосредственном участии опытных риэлтеров компании. В задачу, которую мы ставим перед этой категорией сотрудников, входит не только подбор кредитного продукта, но и организация всего последующего процесса по получению клиентом кредита и приобретению подобранной для него недвижимости.

Дата публикации: 10:05 14 января 2005

Источник: bpn.ru