Заметки на полях ипотечного договора

Удивительное дело: судя по высказываниям экспертов, осенняя паника никоим образом не замедлила развитие ипотеки в России. В первом квартале, по данным специалистов, темпы роста кредитования составляли 15%, во втором — 19%, в третьем — уже 41%. Сбываются самые оптимистичные предсказания. А вот надежды правительства на снижение процентных ставок до уровня ставок в развитых странах не оправдались.

Средняя ипотечная ставка в нынешнем году оказалась выше 11% годовых, предусмотренных параметрами нацпроекта «Доступное и комфортное жилье». Никак у нас не получается расширить круг потребителей, которым по карману кредит.

Ипотека в стране рекламируется чуть ли не больше, чем «Кока-кола», но в отличие от последней страшно далека от народа. Точнее, дорога для него. Оттого жилищная проблема не решается. Может, стоит с другой стороны попробовать? Со стороны доходов…Не стоит, правда, забывать о том, что развитые страны сейчас поднимают ставки, так что сближение с мировыми стандартами все равно налицо.

А йены где?

Утешительным призом и для властей, и для народа служат кредиты в швейцарских франках, которые предлагает Банк Москвы. Если брать кредит ненадолго, не более чем на семь лет, да еще иметь на руках 20% стоимости жилья, то заем обойдется всего в 7% годовых. Хотя, конечно, в Швейцарии, откуда берутся франки, ставки равняются 3–4%... Так она и сама маленькая.

Население свою симпатию к низким ставкам проявляет весьма конкретно. Пусть на практике чаще получается не 7%, а 8–8,5%, все равно это меньше, чем в долларах и тем более в рублях. По словам главы розничного блока Банка Москвы Аллы Цытович, с марта по ноябрь банк раздал ипотечным заемщикам швейцарских франков на 4 млрд руб., что составляет четверть общего объема ипотечных кредитов, выданных им с начала года.

Член правления Московского международного банка Эдуард Иссопов недавно обмолвился, что в будущем до 40% ипотечных кредитов в России будет выдаваться в экзотических валютах. Только почему-то пока никто не хочет приобщиться к этому счастью, за исключением Инвестсбербанка. Впрочем, там кредиты в швейцарских франках выдают под процент, сравнимый с теми, которые установлен для долларовых займов — 9,2–11,5%. Ничего выдающегося. Кстати, кредиты в японских йенах — по самой низкой на рынке ставке 6,5%, которые были обещаны Банком Москвы еще в мае, так на рынке и не появились. Обидно.

Пока доллар падает, ставки могут вырасти

Сейчас ипотечный, да и любой другой кредит в американской валюте служит поводом для радости: рублей за нее дают все меньше, соответственно, удельный вес ежемесячных платежей тоже снижается. Если, конечно, вы зарплату получаете в рублях.Заемщикам, значит, прямая выгода, а банкам, выходит, прямой убыток. Они пока терпят, а потом возьмут и поднимут ставки по уже выданным кредитам. Может такое быть? «Кредитные договоры многих банков предусматривают право при изменении конъюнктуры рынка повысить процентную ставку в одностороннем порядке, то есть не спрашивая согласия заемщика, — отвечает начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан. — Вероятно, в случае дальнейшего снижения курса некоторым банкам придется использовать данную возможность».

Однако пока до этого, судя по всему, далеко. «Пока снижение маржи по долларовым кредитам критичным назвать нельзя, но если эта тенденция продолжится, то часть банков изменят условия по таким кредитам или начнут предлагать займы в других валютах, — разъясняет руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. — В следующем году повышение ставок по долларовым кредитам вполне вероятно. Но это связано не только с падением курса доллара, но и с ипотечным кризисом в США, который повлек за собой удорожание иностранных заемных средств». «Банки борются с валютным риском, изменяя соотношение валют в портфеле, — объясняет Д. Земан. — Если банк ведет грамотную политику, снижение курса доллара не должно на нем отразиться серьезным образом».

Кто На Ком Наживается

Так что, имея кредит в долларах, можно продолжать радоваться удачному стечению обстоятельств и подсчитывать, кто на ком теперь наживается: банк на вас или вы на банке. Если же вы собираетесь брать ипотечный кредит — поторопитесь: неизвестно, сколько осталось до момента окончательной утраты доверия к американской валюте. Уже встречаются банки, установившие одинаковые ставки в рублях и в долларах. Следующим шагом вполне способен стать полный отказ от «зелени». Прецеденты есть.

По оценкам специалистов, уже сейчас в России на ипотечные кредиты в иностранной валюте приходится не более трети их общего количества. Говорят, на следующий год рублевыми будут около 80% выданных в стране ипотечных займов. Потому что наибольшая активность сейчас наблюдается в регионах, а там патриотизма больше, чем в столице. Но пока ставки все же падают. На конец ноября индекс рынка ипотечных ставок (ИРИС) показал за неделю снижение по рублевым кредитам 0,04% (с 12,6 до 12,56%), а для долларовых — на 0,03% (с 11,05% до 11,02%). Мелочь, а приятно.

Не корысти ради…

Удивительно, но в банковских кругах ипотека считается продуктом, обладающим самой низкой доходностью. Почему, спрашивается, все сходят по ней с ума? Дело в том, что ипотека, прежде всего, служит банку основой взаимоотношений с клиентом и его семьей. Деваться-то ему, голубчику, некуда. Ипотека вынуждает его каждый месяц из года в год приходить в банк. А банк уж должен придумать, как приманить его и на другие продукты.

Поэтому ипотеку внедряют и развивают в первую очередь те банки, которые заинтересованы в сильной рознице. Для них жилищные кредиты служат заделом для создания постоянной и лояльной потребительской аудитории. В каком направлении рынок станет развиваться дальше? Вероятно, массовое распространение получат рефинансирование ранее выданных кредитов и кредитование новостроек. До последнего времени приобрести по ипотеке квартиру на этапе строительства стоило изрядных мучений.

Сегодня уже сложилась четкая схема взаимодействия всех заинтересованных сторон. Завязавшийся нынче роман между банками и застройщиками на следующий год обещает перерасти в серьезные отношения. А там настанет черед расширять сотрудничество на ниве загородного строительства. Но это перспектива более отдаленная.

Загородная недвижимость в банках сейчас вызывает ассоциацию с чемоданом без ручки — нести тяжело, бросить жалко. Упускать долю рынка не хочется, а как на нем работать — непонятно. Главная проблема в том, что загородное домовладение крайне сложно оценить, это не квартира в типовой многоэтажке. Как без оценки недвижимости рассчитать кредит? Рано или поздно практика сложится, но до этого еще далеко.

Кто не рискует, не получает дешевых кредитов

Хорошим потенциалом развития обладает еще один, пока не слишком востребованный ипотечный продукт. Так сложилось, что в России ипотека рассматривается как средство приобретения квартиры либо улучшения жилищных условий. Но ведь ее допустимо использовать и наоборот. На этот случай существует нецелевой кредит под залог недвижимости. Если вам нужна крупная сумма, выгоднее заложить квартиру, чем взять потребительский кредит. Во-первых, ниже процентная ставка, во-вторых, длиннее срок кредитования, а значит, меньше нагрузка на семейный бюджет. В-третьих, можно рассчитывать на большую сумму займа.

В этом легко убедится на примере. Допустим, ваш чистый доход — $1 тыс. в месяц и вам срочно понадобились $15 тыс. Потребительский кредит ВТБ 24 выдаст максимум на пять лет под 17% годовых. По нецелевому кредиту под залог недвижимости за ту же сумму, взятую на аналогичный срок, придется платить всего 12% годовых. За пять лет разница составит ощутимую сумму.

По словам генерального директора брокерской компании «Легкокредит» Кирилла Суслова, в 2007 году за нецелевыми кредитами обращались в три раза чаще, чем в прошлом, что в совокупности составило 20% общего количества обращений.

Русские не умеют жить в кредит

Нецелевой кредит уместно брать для покупки недорогой недвижимости — дачи, гаража, земельного участка — или для приобретения дорогой мебели, техники, катера, яхты, а также для оплаты ремонта, лечения или образования. «Около половины всех обращений за нецелевыми кредитами так или иначе связаны с приобретением недвижимости, — отмечает К. Суслов. — За счет них часто покупают неликвидные по меркам классической ипотеки дачи, коттеджи».

Будет ли и дальше расти популярность нецелевых кредитов под залог недвижимости, предсказать сложно. В России квартира — больше чем жилье, отношение к ней трепетное, и предложение заложить семейное гнездышко у многих вызовет нервную реакцию: коли случится что и не получится с банком расплатиться, ведь на улицу выкинут! «Наши люди до сих пор считают неправильным, неестественным жить в кредит, — комментирует руководитель портала Pro-Credit.ru Иван Захаров. — Если на уровне потребкредитов и автокредитов это предубеждение сильно пошатнулось, то в случае с ипотекой оно по-прежнему является сдерживающим фактором для многих».

Уравниловке — бой!

Директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников считает, что в следующем году в отдельную бизнес-линию выделится деятельность по сопровождению ипотечных кредитов. Когда заем оформлен, обязательства банка перед клиентом вроде бы заканчиваются. Вот деньги, вот график платежей — до свидания. Теперь наступает черед заемщика выполнить взятые на себе обязательства.Тем не менее случается, что сотрудникам банка потом снова приходится потрудиться, если клиенту нужно пересмотреть условия кредитного договора. Например, требуется переоформить залог, решить вопрос продажи недвижимости из-под залога, поменять одного поручителя на другого, рефинансировать кредит.

Эту работу заемщик напрямую не оплачивает. Но банк, формируя ипотечную программу, устанавливает процентную ставку по каждому кредиту «с запасом» — на такие случаи. И получается, что часть заемщиков, не беспокоящих банк, вынуждены много лет оплачивать услуги, которыми никогда не воспользуются. Несправедливо получается.

В США, кстати, подобные хлопоты в обязанности банка не входят. Возможно, уже на следующий год и наши банки начнут передавать функции по сопровождению ипотечных кредитов сторонним компаниям. И если заемщику понадобится поменять что-либо в условиях кредитования, ему придется оплачивать услуги по переоформлению. Тогда каждый будет отвечать только за себя и лишнего не переплатит.

Э. Иссопов ратует за сегментацию ипотечных предложений для отдельных групп заемщиков — по платежеспособности, категориям приобретаемой недвижимости, даже по профессиональному признаку. Адресные предложения разрабатывают с учетом ожиданий и возможностей людей одного круга. Благодаря такому подходу соискатели проявляют к таким предложениям повышенный интерес. И банку проще будет «натаскивать» клерков на определенный тип людей с присущими ему психологическими особенностями и слабыми местами.

Ипотека с человеческим лицом

Существует неофициальное мнение, что неудобства, толкотня, невнимательное отношение сотрудников банка вынуждают уйти ни с чем до четверти соискателей кредита. Поэтому на ипотечном рынке вошел в моду принцип «одного окна». Банки один за другим открывают специализированные центры, где человек в спокойной обстановке обсуждает с кредитным специалистом все свои вопросы.

Как правило, ипотечные центры объединяют в одном месте все заинтересованные стороны: помимо банковских работников здесь постоянно находятся представители страховых и оценочных компаний, риэлторы, квалифицированный юрист, нотариус. На этом поприще отметились ДельтаКредит, Банк Москвы, Бинбанк, Росбанк, СКБ-банк, Московский залоговый банк, Юниаструм банк, ИпоТек банк, Импэксбанк, КИТ-финанс, Уралсиб.

Клиенты в одном месте получат любую консультацию, связанную с оформлением ипотечного кредита, подбором, оценкой и страхованием жилья. Здесь же находятся кассы, позволяющие открыть счет и вносить платежи за кредит. Другим путем пошел ДжиИ Мани банк: его клиенты имеют право оформить кредит и приобретение квартиры в офисах партнеров — брокерской либо риэлторской компании. Хотя ипотечный центр у данного банка тоже есть.

Это зримые результаты кооперации участников ипотечного рынка, о которой последние полгода говорят не умолкая. Идея практически витала в воздухе. Устройство центров ипотечного кредитования делает обслуживание клиентов более эффективным и позволяет минимизировать затраты.

Центры множатся как в столице, так и в провинции. Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-банк ведут счет ипотечным центрам на десятки, открывая их во всех городах своего присутствия. На пятки им наступают местные банки. Красноярский «Кедр» открыл 23 ипотечных центра, благовещенский Восточный экспресс банк — 15, казанский Ак барс банк, пользуясь положением уполномоченного банка правительства Татарстана, заполучил в свой центр представителей Федеральной регистрационной службы (ФРС), чтобы не только оформлять сделки купли–продажи, но и сразу регистрировать право собственности.

Кто последний в регистратуру?

Казанцы сделали удачный ход. Заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк считает, что дальнейшее развитие ипотеки в России способны затормозить проблемы, которые порождает Федеральная регистрационная служба. Слишком много времени уходит на регистрацию права собственности и оформление закладной. Количество ипотечных сделок растет, и, если не принять меры по оптимизации и стандартизации работы ФРС, регистраторы рискуют не справиться с такими объемами. У банков начнутся неприятности. Длительные задержки в оформлении закладных в состоянии даже помешать секьюритизации.

Требуют корректировки и законодательные нормы, регламентирующие процедуры регистрации, когда недвижимость продается из-под залога или досрочно погашается кредит. От заемщика требуют нотариально заверенные учредительные документы банка-кредитора и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Госпошлина и другие затраты на один комплект документов обходятся в 3–5 тыс. руб. Это больно бьет по карману клиента. Сами банки вынуждены ежемесячно пачками запрашивать в налоговой инспекции выписки из ЕГРЮЛ о себе и рассылать их по городам и весям — в те регистрирующие органы, которые оформляют ипотечные сделки с его участием. Иначе сделки приостанавливают и возвращают документы. Зачем это надо повторять ежемесячно, непонятно. В конце концов речь идет не о ларьке на базаре, который могут снести в любой момент, а о солидной организации.

Расти, ипотека, большая

«Ипотека — это масштабный рынок. Чем больше объемы, тем выгоднее этот бизнес», — отмечает И. Зибарев. С этим у нас порядок. За два года количество выданных кредитов увеличилось с 40 тыс. до 300 тыс. К 2010 году прогнозируют рост до 1 млн. Объемы выданных кредитов удваиваются ежегодно, куда там ВВП…

В общем, растет рынок. Берет пример со старших, учится на ошибках. Еще не научился толком себя вести — нет единых стандартов, нет сложившихся правил. «Очень хочется унификации: в закладных, в регистрационных процедурах, в андеррайтинге и т. д., — рассказывает председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин. — Куда это годится, когда в разных районах одного и того же субъекта Федерации по-разному регистрируют ипотеку и по-разному оформляют закладные?».

Первым серьезным испытанием для рынка российской ипотеки стал мировой кризис ликвидности. И сразу стало ясно, где громкие слова и погоня за клиентом вопреки здравому смыслу, а где — профессионализм, устойчивость и дальновидная политика. Поэтому разные банки отреагировали по-разному: кто-то временно ограничил или приостановил выдачу ипотечных кредитов в валюте, кто-то повысил ставки или ужесточил требования к оценке заемщиков.

«Есть вероятность, что сложившаяся ситуация изменится весной 2008 года, — рассуждает начальник отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка Наталья Грязнова. — Процентные ставки снова начнут понижаться, это приведет к увеличению количества выдаваемых ипотечных кредитов. Объемы продаж недвижимости снова увеличатся, а за ними, как следствие, и цены. Но значительного подорожания произойти не должно, поскольку стоимость недвижимости в Москве и так бьет все рекорды».

Кредит наш, деньги не наши

Рост объемов ипотечного кредитования и величина процентных ставок на следующий год в значительной мере зависят от состояния международных финансовых рынков. В первую очередь будут иметь значение доступность и стоимость заемных ресурсов для банков. «Заимствования на международном рынке капитала важны и необходимы», — подчеркивает начальник управления ипотечного кредитования департамента розничного бизнеса Первого Чешско-российского банка Павел Дядин.

Однако нельзя развивать рынок ипотеки только за счет прямых заимствований. Это позволительно на этапе становления, а полноценный рынок существует за счет секьюритизации. И в этом году не меньше десятка банков готовились вступить на этот путь. Сделки планировалось проводить за границей — на внутреннем рынке, по словам А. Печатникова, нет инвесторов, которым интересно покупать «длинные» бумаги по той цене, на которую рассчитывают ипотечные банки.

Обвал американского ипотечного рынка смешал все карты. Сейчас банки выжидают, когда сформируется новая цена, отражающая соотношение «риск–доходность», и спрос на ипотечные облигации стабилизируется. Эксперты предсказывают восстановление ликвидности к лету 2008 года.

Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка:

Рост стоимости заимствований на глобальных рынках капитала, вызванный кризисом на американском ипотечном рынке, привел к тому, что российские банки — активные игроки рынка ипотеки были вынуждены повысить ставки по ипотечным программам на 0,5–2,5%, приостановить выдачу кредитов без первоначального взноса, существенно сократить кредитование новостроек, уменьшить максимальные суммы кредитов. Кроме того, все больше банков ставят процентную ставку в зависимость от величины первоначального взноса. Все эти изменения сопровождались ужесточением требований к заемщикам, а также к объектам недвижимости.

В краткосрочной перспективе, думаю, эти изменения будут приняты на вооружение другими игроками, которые до этого наблюдали за рынком. Речь идет о банках, в структуре активных операций которых ипотечные кредиты не занимают существенной доли.

Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад»:

Российский рынок ипотечного кредитования находится в начальной стадии своего развития. Однако он растет существенными темпами, а с ростом приходят и сопутствующие проблемы. Поэтому коррективы, которые вносят процессы, происходящие на глобальном рынке, актуальны и своевременны. В качестве очевидных изменений в условиях кредитования упомяну ужесточение требований к документальному подтверждению доходов, повышение процентов или даже отказы заемщикам с «серыми» доходами, увеличение сроков рассмотрения заявок, — все это многие уже успели почувствовать на себе.

В ближайшей перспективе увеличатся стандартные сроки кредитования — с нынешних средних по рынку 20 лет до 30; вероятно определенное увеличение ставок, связанное как с удорожанием межбанковских кредитов, так и с банальным желанием банков «подзаработать» на волне ипотечного кризиса на Западе. Количество игроков на рынке ипотечного кредитования в России не уменьшится, а, возможно, даже увеличится, но изменятся качественные характеристики кредита и его позиционирование в глазах массового потребителя за счет усиления государственного влияния в жилищной и социальной сферах.

Дата публикации: 10:54 21 декабря 2007

Источник: bpn.ru