Эксплуатация жилой недвижимости

Несмотря на то что управление — это первичная услуга, предоставление которой предусмотрено федеральным законодательством, эксплуатации в холдинге «Управляющая компания «Горжилкомплекс» уделяется очень большое внимание.

Современные жилые дома являют собой сложные конгломераты высокотехнологичного оборудования, и для их эксплуатации нужно обладать необходимыми знаниями, опытом и достаточно квалифицированным персоналом.

Понятия «управление» и «эксплуатация жилой недвижимости» еще недавно были неразделимы. С начала процесса реформирования жилищно-коммунального хозяйства начался и процесс размежевания функций заказчика и подрядчика. Новый Жилищный кодекс (ЖК РФ), действующий с марта 2005 года, законодательно определил основания и границы взаимодействия управляющих организаций, эксплуатирующих компаний, собственников и их объединений.

Понятия «эксплуатирующая компания» в ЖК РФ нет в отличие от понятия «управляющая организация», содержание которого определено. Однако в кодексе упоминаются договоры на эксплуатацию, благодаря чему можно сделать вывод, что эксплуатирующая компания — это та, которая, согласно договору, выполняет работы по эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.

В холдинг «Горжилкомплекс» входят как управляющие, так и эксплуатирующие компании, которые своими силами обеспечивают почти весь спектр работ на управляемых нами жилых комплексах. Развитие холдинга происходит в обоих направлениях — и управления, и эксплуатации.

Существует несколько вариантов взаимодействия эксплуатирующих компаний с собственниками и их объединениями — товариществами собственников жилья (ТСЖ). Иногда процесс осуществляют управляющая организация и сторонняя эксплуатирующая компания. В этом случае прямого взаимодействия собственников и эксплуатирующей компании нет.

Собственники заключают с управляющей компанией договор, по которому передают ей, в том числе, функции по выбору эксплуатирующей организации, оплате и приемке ее работы.

Эксплуатирующая компания в таком случае имеет статус субподрядчика. Как правило, эксплуатирующая компания выполняет основную часть функций по техническому обслуживанию и санитарному содержанию дома. Существуют также работы, обычно возлагаемые на сторонние специализированные фирмы. Это обслуживание лифтов, противопожарной автоматики и некоторые другие работы, требующие наличия специальных лицензий, допусков и прочей разрешительной документации. Привлечение специализированных организаций к таким работам более целесообразно экономически.

Похожим образом процесс налажен в домах, которыми управляет ТСЖ. Формально это другой способ управления, но, если товарищество нанимает для этого по договору управляющую организацию, а та в свою очередь — эксплуатирующую компанию, взаимоотношения аналогичны описанным выше. В большинстве случаев ТСЖ вынуждено нанимать управляющую компанию, поскольку самостоятельно не только эксплуатировать, но и квалифицированно управлять современными жилыми комплексами непрофессиональные структуры не способны.

Тем не менее иногда товарищества напрямую заключают с эксплуатирующей компанией договор подряда (точнее, смешанный договор, подразумевающий как выполнение работ, так и оказание услуг), в соответствии с которым эксплуатирующая компания обязуется содержать и ремонтировать общее имущество в многоквартирном доме, а ТСЖ — оплачивать эти работы.

Непосредственное управление домом встречается реже всего. Собственники выбирают этот вариант, когда хотят минимизировать затраты. Если им не удается самостоятельно эксплуатировать дом, они вправе напрямую, без промежуточного звена (юридического лица в виде управляющей компании или ТСЖ) заключить договор оказания услуг и выполнения работ в доме с эксплуатирующей компанией.

В ряде случаев управляющая компания дома также является и эксплуатирующей. Данная схема улучшает взаимодействие по линии «исполнитель–потребитель услуг», поскольку исключается посредник. Реализуемая холдингом «Управляющая компания «Горжилкомплекс» на практике схема наиболее близка именно к этой.

Холдинг «Горжилкомплекс» осуществляет единый контроль за управлением и эксплуатацией. Во многом благодаря этому у Мосжилинспекции, которая следит за качеством предоставляемых услуг, к компании претензий нет, хотя у многих других эксплуатирующих организаций (в особенности муниципальных) количество предписаний об устранении нарушений измеряется десятками. По каждому объекту, управляемому компанией «Горжилкомплекс», составлен подробный план эксплуатации, включая регламентные и планово-профилактические работы. Таким образом, инженеры предотвращают аварии, а не занимаются исправлением последствий.

При приемке дома Горжилкомплекс заключает со всеми собственниками договоры на управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества. Частью договора является смета, в которой указан расчет платы на основании затрат организации с выделением расходов отдельно на управление и эксплуатацию.