АИЖК не успевает за ростом ипотеки

В 2008 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию увеличит объем рефинансирования ипотечных кредитов на 60%. При этом половину возросшего объема рефинансирования агентство намерено привлечь посредством секьюритизации.

Эксперты считают, что на фоне прогнозов по ухудшению конъюнктуры долгового рынка реализовать такие планы будет сложно, и делают вывод, что денег АИЖК на выкуп кредитов у всех желающих банков не хватит.

В пятницу наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) утвердил бизнес-план агентства на 2008 год. Согласно документу, объем рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банками по стандартам АИЖК, составит в следующем году 64 млрд руб. С учетом того, что за неполные 12 месяцев текущего года агентство рефинансировало ипотечных кредитов на сумму 38 млрд руб., а по итогам года ожидается достижение 40-миллиардной отметки, по сравнению с 2007 годом рост объемов рефинансирования в следующем году составит 60%.

В концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов на период до 2010 года плановый объем рефинансирования на 2008 год заявлен в объеме всего 21,2 млрд руб. Такое расхождение между утвержденным бизнес-планом и концепцией в пресс-службе АИЖК объясняют тем, что за время, прошедшее с момента появления документа в 2004 году, на ипотечном рынке образовались новые продукты, требующие рефинансирования. К их числу в АИЖК относят в первую очередь военную ипотеку, рефинансирование которой в 2008 году запланировано в объеме 16 млрд руб. Кроме того, в связи с утверждением в декабре правительством правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, в АИЖК прогнозируют дополнительный рост объемов ипотечного кредитования, который, соответственно, потребует отдельного рефинансирования.

Среди источников дополнительных средств, которые надо найти в 2008 году, бизнес-план называет увеличение уставного капитала на 6 млрд руб., госгарантии в размере 28 млрд руб., секьюритизацию выкупленных агентством ипотечных кредитов, а также поступления от аннуитетных платежей по ним. Учитывая, что планируемый объем платежей по кредитам незначителен, АИЖК потребуется секьюритизировать кредитов на сумму порядка 30 млрд руб. Между тем эксперты считают, что в условиях прогнозируемого на 2008 год ухудшения конъюнктуры финансового рынка справиться с этой задачей будет затруднительно даже государственному институту. "В 2007 году АИЖК удалось секьюритизировать кредитов на сумму всего 9 млрд руб., - отметил руководитель блока 'Жилищное кредитование' одного из крупных банков. - В условиях продолжения кризиса на долговых рынках вряд ли АИЖК сможет увеличить объем секьюритизации более чем в три раза".

Однако даже 100-процентное выполнение плана по рефинансированию ипотеки на следующий год не сможет удовлетворить потребности в рефинансировании всех игроков. По данным Банка России, выдача ипотечных кредитов растет гораздо быстрее, чем объемы рефинансирования. Только за девять месяцев 2007 года рост ипотечного портфеля в банках составил почти 108%.

Дополнительно ситуацию может усугубить реализация планов АИЖК по ужесточению стандартов ипотечных кредитов, которые принимаются агентством. "Если стандарты будут ужесточены не только в отношении новых, но и в отношении ранее выданных кредитов, многим банкам придется подыскать в дополнение к АИЖК новые источники рефинансирования", - говорит зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

В самом АИЖК такой сценарий развития событий не опровергают. Более того, концепция развития ипотечного рынка предполагает переориентацию агентства на поддержку вторичного рынка ипотечного кредитования: с 2008 года рефинансирование ипотечных кредитов в деятельности АИЖК будет постепенно замещаться выкупом агентством ценных бумаг, обеспеченных такими кредитами. По информации Ъ, окончательное решение о смене приоритетов, равно как и новая редакция стандартов выдачи кредитов, должно быть принято на одном из ближайших заседаний наблюдательного совета АИЖК.