Упал и пока не отжался

Не те темпы

По прогнозам аналитиков агентства "Бекар", оставшимся летом темпы роста на два этих класса жилья сохранятся на том же уровне 1 - 1,5% (летняя стагнация), с осени до конца 2004 года - умеренной рост, который достигнет 2% в месяц на пике покупательской активности в декабре. Темпы роста будут значительно ниже, чем осенью 2003 года.

Компания ЛенСпецСМУ прогнозирует, что цены на ее жилье повышенной комфортности (ЖПК) до конца лета вообще сохранятся на нынешнем уровне - 850 - 1100 у.е. в зависимости от общей площади и местоположения (на Васильевском острове - выше), а осенью начнется постепенный рост. По оценкам "Бекара", жилье повышенной комфортности уже сегодня в среднем по городу стоит от $1000 - 1200 за квадратный метр на первичном рынке и от $1200 до $2000 - 3000 на вторичном.

Разница в оценках специалистов объясняется просто - отсутствием стандартов на жилье повышенной комфортности. С одной стороны, массовое жилье становится все более комфортным, из-за постоянно растущих требований покупателей, и то, что еще вчера называлось ЖПК, сегодня считается нормой. С другой стороны - сами фирмы зачастую выдают за ЖПК слегка улучшенное типовое жилье.

Что бы ни говорили строители о нереализованном спросе, темпы роста цен неуклонно замедляются. Уже в 2003 году практически весь рост цен пришелся на три первых месяца, а в апреле темпы замедлились, несмотря на то что весной традиционно на рынке наблюдается оживление.

Одним из решающих факторов роста в первом полугодии 2003 года было увеличение себестоимости строительства на 11 - 15% из-за почти трехкратного роста отчислений городу за пятна по застройку. Вряд ли в ближайшее время власти пойдут еще на одну непопулярную меру. Правда, в этом году землю начали продавать на торгах, что тоже увеличивает себестоимость строительства, однако в ходе двух первых торгов была продана лишь половина выставленных на аукцион участков.

Кое-где дешевеет

В Москве рынок перегрелся значительно раньше и сильнее. Уже в мае был замечена тенденция к снижению спроса. А в июне квартиры в только что отстроенных домах массового спроса (панельные и недорогой монолит) даже подешевели - на $50 - 100/м2, причем в жилых массивах, которые возводятся в не самых непопулярных районах. Жилье там продается уже по $1000/м2, что необычайно низко для Москвы. Несколько риэлтерских фирм предлагают квартиры в доме на Рублевском шоссе по скандально низкой цене - $890/м2.

В Петербурге, как правило, происходит все то же, что в Москве, только с опозданием. Массового снижения цен (так чтоб в целом секторе спроса - массовом, ЖПК, элитном) на квартиры в июне-июле не было. Тем не менее за последнюю неделю июня квартиры на вторичном рынке в Колпинском районе подешевели на 0,1%, в Пушкинском - на 0,37%, в Красногвардейском - на 0,56%, в Красносельском - на 1,02%, в Курортном - на 3,09%, в Павловском - на 3,9%. В строящемся доме повышенной комфортности на Суздальском озере возле Выборгского шоссе (наша почти Рублевка) предлагаются квартиры по цене от 761 у.е./м2. Возможно, это только летний откат, но тем не менее - чтоб в целом районе квартиры дешевели на 4% в неделю, при том что в прошлом году они на 60% выросли - такого еще никогда не было.

Забавно, что более всего квартиры подешевели как в Павловске, где они росли меньше, чем в каком-либо другом (+18,21% с начала 2004 года), так и Колпинском, где они росли больше всего (+30,81%).

Ожидавшегося всплеска интереса к недвижимости разразившийся банковский кризис не принес. Строители надеялись, что утрата доверия к банкам побудит людей с лишними деньгами и профессиональных финансистов больше вкладываться в недвижимость. Этого не случилось. Банки также не стали вкладывать средства в недвижимость, восполняя утраты от кризиса недоверия.

- Банки в Петербурге очень редко вкладывают в недвижимость, - рассказывает зам директора АН "Бекар" Леонид Сандалов. - Такие вложения прибыльны, но ликвидность низкая - с момента выставления квартиры на продажу до продажи проходит неопределенный срок. Для частных лиц, это не так критично - можно подождать ради большой прибыли, а для банков - опасно. У них же заемные средства, и вкладчикам их нужно отдавать в четко оговоренные сроки.

По прогнозам московских аналитиков, банковский кризис не только не увеличит спрос на недвижимость и, соответственно, цены, но даже наоборот. В числе возможных последствий кризиса они называют обвал цен на недвижимость: сейчас рынок находится в состоянии перегрева - цена квартир во много раз превышает их себестоимость. Поэтому любые экономические неурядицы вызовут лавинообразный спад.

Впрочем, внедрение ипотеки, оживленные дискуссии о которой велись в Госдуме на прошлой неделе, может привести к повышению спроса, а следовательно, и цен на квартиры.

Московский фактор

По оценкам экспертов, московский рынок недвижимости перенасыщен, из-за этого московские строители и инвесторы начали проявлять интерес к Петербургу. Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК) создана специально для того, чтоб строить в Петербурге. Кроме участка в Купчине, где она возведет 100 тыс м2 "лужковок", сейчас она получила еще один участок в Невском районе для строительства 200 - 240 тыс м2 жилья. 300 - 350 тыс м2 - это уже довольно существенное присутствие на рыке Петербурга, где за год сейчас возводится около 1,5 млн м2. Московские строители поспособствуют насыщению рынка, который в итоге может привести к снижению цен. Впрочем, скажется это не скоро.

- Даже если все московские строители сейчас хлынут в Петербург, на нашем рынке это скажется только года через 3, когда их проекты будут реализованы, - говорят эксперты.

Помимо московских строителей на петербургский рынок уже рванули и столичные риэлтеры. Одно из крупнейших агентств "Миэль-недвижимость" открыло здесь свои представительства и предлагает ипотеку по довольно выгодным условиям.

Наконец, 15 июля Совет Федерации одобрил изменения в Федеральный закон "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансировании терроризма", по которому все сделки с недвижимостью на сумму свыше 3 млн рублей подлежат обязательному контролю. Контроль предполагается вести не за каждой сделкой, а только если имеется хоть какая-то информация о ее связи с отмыванием преступных доходов или финансированием терроризма. Тем не менее закон расширит перечень предприятий, которым полагается передавать информацию в Федеральную службу по финансовому мониторингу при осуществлении сделок с недвижимостью. В этот список попали и риэлтеры.

В совокупности, по мнению специалистов, все эти факторы приведут к тому, что рост цен на недвижимость в 2004 году будет идти гораздо медленнее, чем в прошлом. До 35 - 40% в год - по самым пессимистичным прогнозам, до 20% - по оптимистичным. Наиболее вероятный - 30 - 32%. Но если уж что-то покупать в этом году, то сейчас, до 1 сентября. Более выгодных условий уже не будет.

Автор: Алексей Орешкин
Источник: Город

Дата публикации: 18:36 19 июля 2004

Источник: bpn.ru