Ипотека в конце 2007 года: состояние и прогнозы

Нынешняя осень стала непростым периодом для отечественного ипотечного рынка. Это отметили все эксперты, которые отвечали на вопросы журнала «Недвижимость & цены». Они были единодушны и в том, что касается временного характера таких трудностей. Безусловно, ошибки заокеанских коллег поучительны, они заставят банки тщательнее отбирать заемщиков и строже подходить к документам, что в итоге обязательно повысит качество ипотечных портфелей. Вероятно, увеличатся сроки оформления кредитов, уменьшатся выдаваемые суммы, но разбег ипотеки уже не прекратить. На подходе — новые законы, направленные на развитие внутреннего рынка рефинансирования, на использование длинных денег пенсионных фондов. Так что прогнозы вполне оптимистичны: российской ипотеке еще предстоит стать массовой.

Ирина Радченко, президент ГК «ЛАУРЕЛ», вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН):

На сегодняшний день ипотеку в Московском регионе предлагают 124 банка. Однако лишь несколько финансовых учреждений занимаются ипотечным кредитованием, что называется, в промышленных объемах. В основном это банки либо государственные, либо с иностранным капиталом, либо специализированные ипотечные. Большинство же кредитных организаций занимает выжидательную позицию, наблюдая, чем завершится ипотечный кризис в США, который привел к проблемам с ликвидностью многих финансовых структур во всем мире, в том числе в России.

Хотя в нашей стране объемы ипотечного кредитования растут, темпы прироста в 2007 году снизились. В частности, в Москве данный показатель уменьшился почти в семь раз. Если в 2006 году по сравнению с 2005-м количество ипотечных сделок увеличилось на 150%, то в нынешнем году по сравнению с 2006-м прирост ипотечных кредитов составил лишь 20%.

Кризис, который случился в Америке, заставит наших банкиров пересмотреть свои подходы и к процедуре андеррайтинга заемщиков, и к своей кредитной политике. Уже сейчас некоторые банки повышают проценты за пользование кредитными средствами, увеличивают требования по первоначальному взносу, ужесточают критерии оценки платежеспособности заемщиков. Пока ипотека в России не очень развита (не более 2% от ВВП, тогда как в Казахстане, например, ее доля равна 25% от ВВП), есть возможность поучиться на чужих ошибках.

Несмотря на сложности текущего момента, для тех, кто планирует купить недвижимость в кредит, сейчас вполне благоприятная ситуация — достаточно большой выбор квартир и ипотечных программ (более 5000). Цены на недвижимость сдвинулись с мертвой точки и постепенно начинают расти. Ждать снижения процентных ставок по ипотеке в ближайшее время при сложившихся условиях наивно. Но, даже если вы возьмете кредит, а через год ставки уменьшатся, всегда можно перекредитоваться в другом банке. На сегодняшний день с десяток финансовых учреждений уже предлагают такую услугу.

Делая прогнозы на ближайшее будущее, можно сказать, что последствия ипотечного кризиса, несомненно, отразятся на нашем рынке, но, как говорится, у инвесторов короткая память. Потеряв десятки миллиардов на американском кризисе, они обратят свой взор на Россию.

По большому счету, ипотека вполне доступна для российских потребителей: ставки по кредиту уже ниже инфляции. Другое дело, что стоимость квартир не позволяет основной части населения думать о новоселье, даже если в дело вмешалась ипотека.

Выход только один: больше строить жилья, и это приведет к коррекции цен. А что касается бюджетников и льготных категорий граждан, то нужно развивать услугу по социальному найму.

Андрей КРЫСИН, президент Европейского трастового банка, председатель комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию:

Наступающий год станет юбилейным для отечественной ипотеки. Ровно десять лет назад был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заложивший основы развития ипотечного кредитования в нашей стране. Ипотека активно развивается, и наиболее динамично — в регионах. За девять месяцев текущего года, по данным Банка России, в регионах (без учета Московской области и Санкт-Петербурга) выдано около 74% всех ипотечных кредитов.

Отношение российских граждан к предложениям банков относительно ипотечного кредитования изменилось в лучшую сторону. Все больше людей обращаются за кредитами в целях решения своих жилищных проблем. По информации Банка России, если на 1 июля 2007 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 203 млрд руб., то к октябрю объем займов составил 363,7 млрд руб., что на 73% превышает показатель всего 2006 года. До конца 2007 года ипотечный портфель увеличится по расчетам до 530 млрд руб. О доверии граждан к банкам говорит и тот факт, что в период кризиса, случившегося на ипотечных рынках США и Европы, в России не было паники среди населения. Оттока денежных средств со счетов не наблюдается и сейчас. Наоборот, отмечено увеличение числа желающих разместить свои сбережения в финансовых учреждениях.

Если говорить о перспективах, то российский ипотечный рынок живет в преддверии перемен. В первую очередь новое проявится в том, что одни финансовые организации уменьшат свою долю на рынке или уйдут с него, а другие, наоборот, значительно увеличат свои ипотечные портфели. В целях недопущения развития событий по американскому сценарию российские банки ужесточат требования к заемщикам и тщательнее будут проверять их кредитоспособность и предоставляемую ими информацию. Предполагается также исключить из продуктовой линейки высокорискованные кредиты — такие, например, как те, которые не предусматривают наличия первоначального взноса.

Корректировка данных по инфляции, вероятно, приведет к увеличению процентных ставок, но не намного, в пределах 1–1,5%. Данные меры, скорее всего, будут непродолжительными. По мнению экспертов, ожидается, что через шесть — девять месяцев ситуация на финансовых рынках стабилизируется, и это позволит вновь использовать мировые финансовые ресурсы.

Дальнейшие шаги по развитию ипотеки в России связаны с внесением изменений в действующее законодательство. В первую очередь это касается ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием. Новшества должны позволить более свободно формулировать условия выпуска, обращения и погашения ценных бумаг, состав ипотечного покрытия и т. д. Кроме того, предлагают установить льготные преференции инвесторам в ипотечные ценные бумаги, ввести номинальные счета, что даст возможность активизировать участников рынка и развить внутренний рынок секьюритизации.

В этой связи важно принять специальный закон о секьюритизации либо внести изменения в ряд действующих законодательных актов. Проект документа, о котором идет речь, разработан ФСФР, и ожидается, что в ближайшее время он будет внесен на рассмотрение в Правительство Российской Федерации.

Кроме того, необходимо упростить процедуру регистрации ипотечных сделок. Оценивая богатый опыт других стран, можно оптимизировать эти процессы — в частности, свести роль органов регистрации к фиксации в реестре совершаемых регистрационных действий, а функции контроля за юридической чистотой сделки из полномочий регистраторов исключить, что значительно сократит время на осуществление самой процедуры.

Требует своего решения вопрос об инвестировании средств Пенсионного фонда РФ в ипотечные ценные бумаги. В настоящее время активы ПФ РФ вкладывают в государственные бумаги и иные активы, а механизм инвестирования в ипотечные ценные бумаги до сих пор не работает. Нуждается в корректировке и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и другие акты, регулирующие отношения в сфере ипотечного кредитования.

Разумеется, масштаб поставленных задач свидетельствует о необходимости значительных и, самое главное, слаженных усилий участников отечественного ипотечного рынка. Но если все задуманное удастся реализовать, то можно с уверенностью говорить о том, что российская ипотека не только умеет учиться на чужом опыте, но и способна развиваться самостоятельно — планомерно, динамично, в соответствии с выработанной стратегией.

Владимир ГАСЯК, заместитель председателя правления банка «Хоум Кредит»:

Кризис ликвидности лишь коснулся России, но по-разному сказался на бизнесе игроков. Дело в том, что большинство банков видело своей задачей налаживание процесса выдачи кредитов. А вопрос ведь не в этом, а в создании замкнутого цикла: выделяя кредиты, надо думать о том, как будет происходить рефинансирование, какими должны быть условия для осуществления таких действий. Те игроки, которые не задумывались о финальной части работы, как раз и пострадали от кризиса ликвидности. Для тех же, кто предусмотрел полный цикл, ничего страшного не произошло.

Были еще и такие банки, которые ориентировались на одного покупателя портфеля, а он резко уменьшил объемы закупок; или те, которые излишне концентрировали свои источники рефинансирования в Америке, в результате чего бизнес существенно пострадал. Финансовые организации (а среди них была и наша), которые рассредоточили источники, сегодня не ощущают кризиса.

Повышение цены рефинансирования едва ли скажется на конечном потребителе. Некоторые банки начали сокращать высокорискованные предложения по ипотечному кредитованию (кредиты без первоначального взноса, экспресс-оценка платежеспособности, малоликвидный залог и тому подобное), но, как правило, они делают это в связи с тем, что не могут держать закладные у себя на балансе и вынуждены больше остальных задумываться о привлекательности для инвесторов своего кредитного портфеля. Едва ли стоит ожидать изменения ставок в отношении классических ипотечных кредитов (с соотношением кредита к залогу более 70%).

На мой взгляд, основной проблемой развития ипотеки является то, что в России нет своих инвесторов, готовых покупать ипотечные бумаги, так как это очень длинные деньги, которые не интересуют частного инвестора. Но подобные инвестиции весьма привлекательны для страховых и пенсионных компаний, аккумулирующих деньги на длительный срок. Во всем мире именно такие организации инвестируют в ипотечные ценные бумаги. Поэтому если и в России деньги пенсионных накоплений будут вкладывать в ипотечные ценные бумаги, то это положительно отразится на рынке ипотеки.

Руслан ИСЕЕВ, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:

Американский кризис, безусловно, повлиял на российский ипотечный рынок, и данный процесс продолжается. Некоторые банки приостановили реализацию своих ипотечных программ, другие ужесточили условия и подняли ставки. Объемы кредитования пока снизились незначительно, но в случае углубления кризиса они могут падать и дальше одновременно с ужесточением условий кредитования. Все это последствия того, что стоимость привлечения ресурсной базы финансовых организаций повысилась достаточно серьезно.

Что посоветовать гражданам в сегодняшних условиях? Я бы рекомендовал все-таки брать ипотечный кредит. Не исключено, что в дальнейшем требования к заемщикам станут более жесткими. Вряд ли это коснется сроков кредитования, но такие параметры, как ставки, условия досрочного погашения, отношение стоимости залога к сумме кредита и показатели кредитоспособности заемщика, могут измениться в пользу банков.

Думаю, последствия сегодняшних проблем скажутся на ипотечном рынке 2008 года. Скорее всего рост рынка будет меньшим по сравнению с текущим годом, но все равно достаточно сильным (35–50%). Насколько изменятся процентные ставки — зависит от состояния финансовых рынков (как внешних, так и внутренних). Сейчас многое делается для совершенствования (а фактически для создания) инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг. Эффективное функционирование такого рынка является необходимым условием для успешного наращивания объемов ипотечного кредитования (а значит, и для повышения привлекательности ипотечных кредитов для потребителя). Но для того чтобы ипотека стала по-настоящему массовой, необходимо существенно повысить доходы населения и увеличить темпы строительства жилья.

Александр Скоморохин, генеральный директор ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ», академик Международной академии ипотеки и недвижимости:

По состоянию на конец сентября 2007 года в России осуществлено около 20 различных сделок по секьюритизации ипотечных кредитов на общую сумму порядка 44 млрд руб. При этом трансграничные сделки составили 28,7 млрд руб. (66%), выпуск облигаций с ипотечным покрытием — 8,3 млрд руб. (19%), ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды — 6,7 млрд руб. (15%). Фактическое привлечение заграничного капитала для рефинансирования российской ипотеки оказалось равным 70%.

Поэтому ипотечный кризис в США не мог не отразиться на объемах рефинансирования в России. До конца 2007 года крупные участники ипотечного кредитования и рефинансирующие организации планировали осуществить различные виды сделок по секьюритизации на сумму около 50 млрд руб., что составляет примерно седьмую часть от суммы выданных с начала года кредитов. Все подобные сделки в настоящее время приостановлены на неопределенный срок. Из этого следует (если принять к тому же во внимание среднее значение выдаваемых кредитов в размере 1,2 млн руб.), что свыше 40 тыс. кредитов будет недорефинансировано, а значит, 40 тыс. семей, скорее всего, не смогут получить деньги, необходимые им для улучшения своих жилищных условий. Данный процесс уже затронул региональные средние и небольшие банки, кредитные программы которых существенно зависят от объемов рефинансирования. Некоторые из них приостановили выдачу ипотечных кредитов.

В основной массе ипотечные кредиты, выдаваемые российскими банками, существенно надежнее, чем американские, которых коснулась волна дефолтов, и прежде всего за счет более жестких требований к заемщикам. Особенно наглядно это видно на примере пулов закладных, выдаваемым по стандартам АИЖК, — они заняли верхние строчки в рейтингах международных рейтинговых агентств. Однако, принимая во внимание факт общего падения ликвидности в российском банковском секторе, что также не в последнюю очередь связано с американским ипотечным кризисом, можно говорить о тенденциях дальнейшего ужесточения требований к заемщикам и повышения процентных ставок по кредитам.

В целом в России есть серьезный резерв для дальнейшего развития ипотечного кредитования, поэтому американский кризис может повлиять лишь на темпы протекания данного процесса. Однако следует сделать серьезные выводы из того, что привлечение ресурсов для рефинансирования из зарубежных источников происходит однобоко. Необходимо всемерно стимулировать отечественных инвесторов — прежде всего за счет привлечения в ипотеку длинных денег, находящихся в системе пенсионных накоплений и в других накопительных фондах, а устойчивый доход от ипотеки обеспечил бы в дальнейшем приумножение средств. Для этого необходимо на законодательном уровне признать допустимым инвестирование пенсионных ресурсов в отечественные ипотечные ценные бумаги и в паи ипотечных фондов. В целях развития новых инструментов для рефинансирования также следует сказать о некоторых нормативных актах, касающихся выпуска одной из категорий ипотечных ценных бумаг — ипотечных сертификатов участия.

Ипотека в России станет массовой только тогда, когда государство направит административные и финансовые усилия на снижение цен на жилье и на повышение жизненного уровня населения. При этом ставки по кредитам должны быть рыночными.

Дата публикации: 14:06 27 декабря 2007

Источник: bpn.ru