Первым итогом широкого внедрения ипотеки может оказаться... рост цен на жилье

С 1 января вступили в силу законы, входящие в так называемый "ипотечный пакет". Всего он содержит 27 документов, треть которых была подписана президентом раньше, а остальные, в том числе и два самых крупных - Жилищный и Градостроительный кодексы, успели "выпустить" в последние дни прошлого года. Одновременно на январь запланировано заседание Госсовета, посвященное строительству жилья и развитию ЖКХ в стране. Обсуждение на таком высоком уровне запланировано потому, что уже сейчас ясно: вновь принятые законы не снимут всех проблем.

Кнут и пряник

Стимулировать ипотеку государство собирается одновременно при помощи льгот и карательных мер. Отныне по новому Жилищному кодексу государство не обязано предоставлять жилье бесплатно всем - эта привилегия останется за особо нуждающимися.

Зато взять ипотечный кредит (иными словами, ссуду под залог недвижимости) в ближайшем будущем станет скорее всего и легче, и дешевле. Сейчас граждане, взявшие кредит под процент ниже 2/3 ставки рефинансирования Центробанка, платят подоходный налог с полученной материальной выгоды, и немаленький - 35 процентов. (Ставка рефинансирования сегодня составляет 13 процентов, стало быть, 2/3 от нее - 8,7 процента. Разница между этими ставками - 4,3 процента - и считается материальной выгодой). Ипотечный кредит обычно измеряется десятками тысяч условных единиц, так что 4,3 процента от него составляют внушительную сумму. 35-процентный налог с этой суммы дополнительным бременем ложится на плечи заемщика. Другое дело, что до сих пор банки не выдавали ипотечных кредитов под столь невысокие проценты, так что этот "камень" оставался "подводным". Но ведь в "пакете" предусмотрен целый комплекс мер к снижению стоимости жилищного кредитования, так что пришлось учитывать и этот момент.

Теперь бремя "материальной выгоды" должно стать значительно легче - налог уменьшается до 13 процентов. А повсеместно создаваемые бюро кредитных историй, по замыслу, существенно облегчат получение кредита.

Клиентами ипотеки в ближайшие годы могут стать не больше 10-20 процентов населения. А улучшить жилищные условия хочет 61 процент.

Кроме того, снижены пошлины на удостоверение ипотечного договора и ставка налога на прибыль для покупателей ипотечных бумаг (до 2007 года - 6 процентов, позже - 15). Налог на земельные участки, занятые жилищным строительством, станет впятеро меньше общей ставки налога - это должно уменьшить себестоимость жилья. Однако если стройка затянулась, то налог на земельный участок будет стремительно повышаться, делая "долгострой" невыгодным для строителей.

Сколько платить за крышу?

Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева утверждает, что сегодня у российского среднего класса на покупку квартиры уходит сумма, равнозначная доходу за пять лет. Это верно и для областного центра, где оба супруга получают в среднем по 250 долларов в месяц и где годовой доход семьи в нынешнем году составил примерно 6 тысяч долларов. Та же пропорция сохраняется и для столицы, где супруги зарабатывают в среднем уже по 600 долларов в месяц (а их годовой доход составляет около 14,5 тысячи долларов), но и квартиры гораздо дороже, чем в провинции.

Однако откладывать ВСЕ доходы в течение 5 лет на покупку квартиры невозможно. Выручить может ипотечный кредит. И вот тут-то выясняется, что заработков, достаточных для покупки квартиры, для получения кредита... недостаточно.

Банки и другие организации, выдающие сегодня ипотечные кредиты, стараются ограничиться суммами, не превышающими 30-кратный месячный доход семьи. А график погашения кредита составляют так, чтобы на возврат долга и выплату процентов заемщик тратил не больше 40 процентов месячного дохода. Из-за этих ограничений при нынешних ценах на жилье москвичам нужно зарабатывать в месяц не меньше 1600 долларов на семью. Но даже при этом им вряд ли выдадут больше 50 тысяч долларов. Значит, предварительно им придется самостоятельно накопить 20 тысяч: самые дешевые "двушки" стоят в Москве не меньше 70 тысяч долларов. А уж в регионах семья с месячным доходом ниже 500 долларов может рассчитывать максимум на 15 тысяч "зеленых" и, стало быть, должна будет дополнительно собрать 8-10 тысяч у.е. На это ей потребуется лет восемь.

По всем этим причинам клиентами ипотеки в ближайшие годы могут стать не больше 10-20 процентов населения.

Безударная стройка

Тем не менее интерес к ипотеке не спадает. Крупномасштабный опрос, который провели специалисты Института экономики города, показал, что улучшить жилищные условия сегодня хочет 61 процент населения. При этом 28,5 процента таких желающих психологически готовы решать жилищную проблему путем покупки жилья. Потребность населения в улучшении жилья огромна. Чтобы ее удовлетворить, нужно как минимум в полтора-два раза увеличить жилищный фонд. Уже сегодня строители не поспевают за растущим спросом. После вступления в силу "жилищного пакета" законов ипотека, по замыслу, должна стать доступнее для широких масс. По мнению многих экспертов, спрос населения на ипотечные кредиты будет удовлетворен уже к 2007 году. А вот строители еще долго не догонят банкиров. И потому эксперты всерьез опасаются, что доступность ипотеки приведет к резкому взлету цен на жилье, спадать же они будут медленно и долго. При обсуждении "жилищного пакета" законов в парламенте такое мнение высказывали заместитель председателя Госдумы Георгий Боос, первый заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов.

Прогноз совсем не шуточный, если учесть высокую монополизацию строительного рынка в России. У нас предложение не реагирует на спрос, строители держат монопольную цену - такой мало обнадеживающий вывод сделала Надежда Косарева.

Кредит почти не виден

Существует и обратное мнение: никакого ипотечного бума не будет вовсе. Прежде всего потому, что, несмотря на желание многих банков занять еще малоосвоенную ипотечную нишу, у российской банковской системы пока не хватает средств для работы в этом довольно рискованном и долгоокупаемом секторе рынка. По оценке специалистов Центрального банка, "длинных" денег, то есть привлеченных больше чем на 3 года, у отечественных банкиров очень мало: лишь 3,6 процента в общей массе. Потенциальный спрос на ипотечные кредиты в этом году - примерно 332 млрд. рублей. Банки же готовы дать от 30 до 53 млрд. рублей, то есть лишь шестую часть при самом лучшем раскладе.

В ответ на упреки банкиры ссылаются на отсутствие механизмов по привлечению инвестиций в ипотеку и одновременно защищающих выданные кредиты в случае банкротства банка.

Таким универсальным механизмом могли бы стать ипотечные ценные бумаги. Продавая их, банки получили бы возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства. А покупатели таких бумаг при ликвидации банка наделялись бы правами кредиторов. Таким образом, преждевременная "смерть" кредитной организации не влияла бы на график выплат. Сегодня же ликвидаторам или конкурсным управляющим "проблемных" банков приходится продавать такие долги с большими потерями в цене, а заемщики оказываются во власти подчас очень подозрительных фирм, которые могут выставить новые условия.

Проблему призван был решить закон об ипотечных ценных бумагах, вступивший в силу в ноябре 2003 года. Но он, по мнению специалистов, оказался очень "сырым". Его недостатки, по мнению заместителя руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Владимира Гусакова, лучше всего иллюстрирует тот факт, что за прошедший год не было зарегистрировано ни одного (!) выпуска ипотечных ценных бумаг. К этому закону приняты поправки. Речь в них идет прежде всего о том, чтобы вывести ипотечное покрытие из конкурсной массы в случае банкротства.

Программа для президента

22 декабря прошло заседание Президиума Госсовета, на котором губернатор Челябинской области Петр Сумин, возглавляющий "жилищную" группу в Госсовете, обнародовал главные предложения, которые в январе будут обсуждаться в присутствии президента. В их числе: демонополизация рынка жилищного строительства, создание привлекательных условий на рынке ЖКХ для частных инвесторов. Предлагается ввести общие для всей страны правила реализации земельных участков под застройку жилья на конкурсной основе и государственное регулирование продажной цены жилья. Рабочая группа предлагает также создать новую редакцию федеральной целевой программы "Жилище". Действующая, по мнению ее участников, не дает возможности решить поставленные президентом задачи: резко увеличить строительство жилья и сделать его доступным.

Дата публикации: 10:32 17 января 2005

Источник: bpn.ru