Вероятность снижения цен на жилье существует, но в нее никто не верит

Вероятность снижения цен на жилье существует, но в нее никто не верит. Так можно охарактеризовать ситуацию на рынке жилой недвижимости в преддверии 2008 года. Это связано с тем, что в грядущем году на рынок могут повлиять ряд факторов, которые отсутствовали или были выражены в значительно меньшей степени в году минувшем.

Оптимизм некоторым покупателям может внушить, во-первых, намерение властей ужесточить контроль за крупными (более 600 тысяч рублей) операциями с денежными средствами и в первую очередь при осуществлении расчетов в наличной форме. Соответствующий законопроект уже принят в первом чтении депутатами Госдумы еще четвертого созыва.

Несмотря на название законопроекта: «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступных путем, и финансированию терроризма», он позволит контролирующим органам следить за крупными покупками граждан. Не исключено, что это остановит многих покупателей от совершения некоторых сделок, по-крайней мере, с инвестиционными целями. В первую очередь это касается средних и крупных чиновников, чьи доходы порой разительно отличаются от официальных зарплат. Вымывание этого весьма многочисленного класса с рынка столичной недвижимости может привести к падению спроса, и, как следствие, к снижению цен.

Во-вторых, чуть менее существенным, но также значимым фактором, который может сработать на коррекцию цен вниз, будет уменьшение объемов ипотечного кредитования. Повышение процентной ставки и ужесточение требований банков к заемщикам, которые станут вынужденными мерами в ответ на дефицит ликвидности, вызванный в свою очередь проблемами на мировом финансовом рынке, также приведут к снижению покупательской активности.

Третий фактор, который можно назвать - это намерения властей ввести налог на недвижимость, который приведет к повышению налоговой нагрузки на владельцев дорогих квартир, а, возможно, и квартир чуть выше среднего уровня. Хотя конечно, влияние этого фактора на ценообразование на сегодняшний день, да и в ближайшем будущем, мизерное, если вообще присутствует. Его мы называем, лишь вкупе с первыми двумя.

Однако, специалисты рынка столичной недвижимости, которые были опрошены порталом «Квадрум. Недвижимость России», в возможность снижения цен, как на московском рынке, так и на рынках других городов не верят. Отметим, что это наиболее распространенное мнение среди участников рынка недвижимости. Мы же в свою очередь, не можем утверждать, что коррекция цен вниз неизбежна. Существует лишь ее вероятность, и она далеко не стопроцентная.

2007 год стал периодом самых неоднозначных тенденций на рынке. Это год, к концу которого, фактически, так и не сформировался устойчивый тренд, который бы в полной мере отразил состояние рынка. Основное изменение на рынке недвижимости - это его стабилизация, начавшаяся в октябре и сейчас почти полностью реализовавшаяся. Не стагнация, а именно стабилизация, в хорошем смысле этого слова.

Спрос по-прежнему во многом остается отложенным, хотя не отметить его реализацию тоже нельзя. Общий объем предложения квартир в Москве продолжает сокращаться, по соотношению с началом декабря он снизился на 5,%. Наблюдается достаточно резкий процесс вымывания жилья эконом-класса, в первую очередь, продается жилье в сравнительно недорогих округах и в домах низкого качества.

Хотя снижение предложения произошло во всех без исключение административных округах Москвы, но больше всего этот процесс заметен в Зеленограде и СЗАО. Значительнее всего активизировался спрос на панельные «хрущевки», снижение предложения в этом виде домостроений, по сравнению с началом декабря, достигло 4%. Стоит отметить, что по-прежнему есть разница между каталожной и реальной ценой продажи, но сейчас демпинг составляет не более 3 процентов. Для сравнения, в октябре средний размер «скидки» был в среднем 6%. Продавцы торгуются менее охотно, причем все чаще продавцы, ранее заявлявшие, что торг уместен, просят убрать этот пункт из объявления.

Резких скачков цен на жилье вряд ли стоит ожидать в обозримом будущем, поскольку в стране сохраняется политическая и экономическая стабильность, да и средний уровень цен на московское жилье почти достиг европейского уровня. Но некоторые предпосылки для роста цен на жилье в Москве все же сохраняются. Среди них: инфляция, рост мировых цен на нефть как стратегически важного для нас экспортного продукта, а также концентрация основной политической и экономической активности России в Москве. Москва остается и будет, по всей видимости, оставаться очень привлекательным городом для жителей регионов. Таким образом, московский рынок недвижимости подпитывается «нефтяными» и «региональными» денежными потоками.

Мы допускаем возможность умеренного роста цен в будущем году - на 5-10% от текущего уровня цен, или до 5 500 - 6 000 $/кв.м в среднем по Москве. Если перейти на долларовое исчисление, то наиболее активно в 2007 году подросло в цене элитное жилье - с начала года рост составил 15%, сегодня цена квадратного метра в элитных домах столицы составляет в среднем 15 000 $/кв.м.

Почти не отстают от элитных домов темпы роста цен на Московские и Подмосковные новостройки в среднем с начала года они подорожали на 12%. Средние цены на первичном рынке Москвы: эконом класс - 3 500 - 4 000 $/кв.м. стандарт и бизнес-класс - 6 000 $/кв.м.

Несомненно, значительно жилье дешеветь в Москве не будет. Но не потому, что растет платежеспособный спрос. А потому, что инфляция обгоняет прогнозируемые темпы, растут доходы и растут цены на все. Было бы странно, если бы жилье при этом дешевело. Замечу, что рост цен на недвижимость - порядка 3-4 % с начала осени сопоставим с темпами инфляции.

Небезынтересны для инвестора растущие, но еще не приблизившиеся к своему пределу рынки в таких городах, как Нижний Новгород, Липецк, Красноярск, Иркутск. Обвала рынка не стоит ожидать и в тех городах, где рынок достиг своего предела и стагнирует.

Скорее всего, рынки в резко подорожавших за последние полтора-два года региональных центрах ждет такая же стабилизация и плавная коррекция, как и в Москве.

Алла Аксёнова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI:

Объективная конъюнктура рынка недвижимости сегодня не предвещает глобальных изменений в наступившем году, тем не менее, многие тенденции 2007-го продолжат свое развитие и трансформацию.

По нашим прогнозам, к весне тенденция «отложенного спроса», сформировавшаяся на волне прошлогодних слухов о возможном «обвале» цен, окончательно сойдет на нет, что активизирует спрос и на новостройки, и на вторичное жилье. Но, несмотря на то, что спрос будет гораздо устойчивее, чем в 2007, его пока все же недостаточно для стимулирования роста цен.

Стоимость новостроек в течение 2008 г будет расти с незначительным опережением темпа инфляции, примерно на 10-12% в год, а вторичной недвижимости на 8-10%. При этом и в том, и в другом сегменте ожидается стабильный объем предложения, который обеспечит покупателям квартир хороший выбор. Вторичный рынок в ближайшем будущем, как и сегодня, будут подпитывать выставляемые на продажу инвестиционные квартиры 2005-2006 гг. Напомню, что в 2007-ом с рынка городской недвижимости ушла основная масса инвесторов-дилетантов, которые с окончанием галопирующего роста цен потеряли возможность зарабатывать деньги «на пустом месте». Учитывая прогнозируемый аналитической службой МИАН-агентство недвижимости прирост цен, в 2008-ом инвестиционные вложения по-прежнему будут прерогативой профессионалов, которые хорошо знают, на объектах каких категорий и от каких застройщиков они могут заработать.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости:

Наиболее важной в перспективе тенденцией на рынке недвижимости в 2007 году стало повышение уровня сервиса и качества самих проектов. Рынок окончательно встал на цивилизованный путь развития, а отношения между игроками стали более прозрачными и понятными потребителю. Это долгосрочная тенденция, влияние которой мы ощутим и в 2008 году.

Наибольший рост цен на жилую первичную недвижимость в 2007 году был отмечен в ближнем Подмосковье. В 2008 году спрос по-прежнему будет превышать предложение, в том числе, это будет связано и с недостаточным количеством новых проектов, выводимых на рынок. Рост стоимости квадратного метра в ближнем Подмосковье в 2008 году составит в среднем на 15-20%, при этом пиковые показатели роста сместятся в среднее и дальнее Подмосковье. Это обусловлено, прежде всего, тем, что цены на недвижимость пока еще не соответствуют достаточно высокому уровню развития этих территорий.

Алексей Смоленцев, генеральный директор группы компаний «Домостроитель»:

Один из главных итогов года - практически состоявшийся переход на рубли. Дело здесь не только в новом законе, запрещающем использование долларов, сколько в созревшем потребителе. Доллар упал настолько, что получать эти деньги за свои квартиры продавцы больше не хотят. И даже тот факт, что к концу года американская валюта немного подросла, прибавив примерно 50 копеек, ситуацию не изменил.

Еще тенденция - рынок в конце года заметно оживился. Количество сделок в ноябре-декабре увеличилось по сравнению с сентябрем минимум вдвое, средние сроки экспозиции квартир сократились с полутора-двух месяцев до двух недель. Но следует обратить внимание, что подавляющее большинство предложений - альтернативные, т.е. люди хотят получить не деньги, а другую площадь. Говорит это о том, что все ждут повышения цен.

Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор»:

Главным итогом года можно назвать достаточную стабильность. Ничего не обрушилось, все текло своим чередом. При этом чуть было не начался ипотечный кризис - но не начался … Так что наш рынок продемонстрировал достаточный запас прочности.

В Москве в будущем году рост цен будет не менее 15% - если, конечно, политическая и экономическая ситуация останутся стабильными и не произойдет никаких «сюрпризов». Причем наибольший рост придется как раз на сегмент эконом-класса - потому что все дешевое жилье уходит в Подмосковье. В Москве его больше практически не строят - соответственно, это будет товар повышенного спроса, дефицитный.

Максим Токарев, директор департамента «На Чеховской» компании «Новый город»:

Рынок жилой недвижимости в 2007 году вел себя спокойно. Количество московских новостроек, выставленных на продажу в зависимости от месяца, практически не менялось, и составляло порядка 310-350 домов, причем в структуре предложения преобладали монолитные и монолитно-кирпичные дома. Несмотря на перетекание платежеспособного спроса в сторону Подмосковной недвижимости, средняя стоимость столичных новостроек по итогам года осталась практически неизменной. Но нельзя отрицать, что в 2007 году произошла явная ценовая коррекция жилой недвижимости. Квартиры в домах с высокими потребительскими характеристиками, удобными планировками и удачно расположенные росли в стоимости, несмотря на стагнацию рынка.

Рынок вторичной жилой недвижимости на протяжении 2007 года был рынком покупателя. Значительно увеличившийся объем предложений за счет инвестиционных квартир, выставленных на продажу с целью зафиксировать прибыль, привел к преобладанию предложения над спросом, а, следовательно, и к увеличению срока экспозиции жилья. Продавцы вынуждены были идти на уступки и торг. Большой объем предложений и практически стабильные цены, а также политика банков, создали идеальные условия для развития ипотеки.

В 2007 г. стоимость подмосковных новостроек изменилась незначительно. Панель в цене не изменилась, а более качественные монолитные и кирпичные дома немного подорожали в пределах 8-10%. Большинство покупателей подмосковной недвижимости - москвичи, которые стремятся приобрести квартиру по более низкой, чем в Москве стоимости в более качественном доме и обладающую более высокими потребительскими характеристиками. Это дома с охраняемой огороженной территорией, подземным паркингом.

В первой половине 2008 года не стоит ожидать значительного роста стоимости жилья, несмотря на стабильный спрос. Наиболее вероятен прирост на уровне инфляции, или немного превышающий ее.

Дата публикации: 11:29 09 января 2008

Источник: bpn.ru