Вдоль по Выборгскому – от промзон до таун-хаусов

Выборгский район – одна из крупнейших и старейших в городе территорий. Она имеет большую протяженность с севера на юг, от центра города – к его окраине. Территория крайне неоднородна по составу как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Район расположен между Приморским и Калининским районами. На юге его граница проходит по Неве между Литейным мостом и Большой Невкой, на севере – охватывает окраинные городские поселки Парголово и Левашово. На юге Выборгский граничит с Петроградским и Центральным районами города. Площадь территории – 11,5 тысячи гектаров. Население – около 443 тысячи человек.

Между парками и промзонами

В 1718 году указом Петра I территория по правому берегу Большой Невки и Невы, где проходила древняя дорога на Выборг, стала называться Выборгской стороной. В современных границах существует с 1978 года. Еще в советские времена в состав города вошли дачные поселки Шувалово, Озерки, Парголово, Левашово.

Южная часть района, прилегающая к Неве, была заселена в начале XVIII века. В 1717 году здесь был основан госпиталь, вокруг которого образовалась госпитальная слобода. На базе этого лечебного учреждения век спустя была создана Военно-медицинская академия.

Земли в центральной и северной части современного Выборгского района раньше принадлежали царским вельможам – Шувалову, Левашову, Кушелеву. Их фамилии дали название селам Кушелевка, Левашово, Шуваловское. В район Кушелевки в XIX веке из Царского Села переехало Лесное училище, на базе которого впоследствии была создана Лесотехническая академия.

В середине XIX века территория вблизи Лесного училища начала застраиваться дачами, но с прокладкой в 1870-х годах ветки Финляндской железной дороги их строительство переместилось на север, в Шувалово и Озерки.

Во второй половине XIX века в южной части района вдоль берега Большой Невки складывается большая промышленная зона. Здесь строится несколько заводов и фабрик. Рядом с ними постепенно разрастаются жилые кварталы для рабочих. Промзона вдоль Большой Невки существует и поныне. Крупных предприятий на территории – более пятнадцати, в том числе «Двигатель», «Мезон», «Уран», «Петербургский текстиль», «Система», «Красная нить», «Компрессор», «Красный маяк», «Теплоприбор» и др. В постсоветское время большая часть промышленных производств на территории Выборгской стороны закрылась. Возникла идея создания на их месте крупного делового центра. За реализацию этого проекта взялось Агентство развития территории «Бекар», которое опиралось на разработанную правительством Петербурга программу по выводу промышленных предприятий из центра города.

В советское время на севере Выборгского района появилась еще одна промзона – «Парнас», где и сегодня продолжается промышленное строительство. В ней размещаются такие крупные предприятия как ОАО «Пивзавод «Балтика», ЗАО «Парнас-М», АОЗТ «Кондитерский комбинат «Азарт» и др.

Несмотря на то что Выборгский район по насыщенности промышленными предприятиями занимает одно из ведущих мест в городе, это одна из самых зеленых территорий Петербурга. Более трети района занимают парки и скверы. Площадь только парка Сосновка составляет около 322 га. Территория парка Лесотехнической академии - 65 га, зеленых насаждений в Левашово – 346 га.

Транспортную доступность Выборгского района можно в целом охарактеризовать как удовлетворительную. Его центральную часть обслуживают две станции метро – «Лесная» и «Выборгская», северную – четыре станции: «Парнас», «Проспект Просвещения», «Озерки», «Удельная». Однако территория района слишком велика, существующих станций метро явно недостаточно.

Главными транспортными магистралями района, соединяющими его северную и южную части, являются: Большой Сампсониевский проспект, проспект Энгельса и Выборгское шоссе, а также Лесной, Тихорецкий проспекты и проспект Культуры. Западную и восточную части района связывают проспекты Светлановский, Луначарского, Просвещения, Суздальский. Владельцы личного автотранспорта, выезжая из района в центр города, вынуждены простаивать в длительных пробках. Имеющиеся развязки на выезде из северных районов не справляются с нагрузкой, и в час пик автотранспорт «стоит» на площади Мужества, Светлановской и площади и площади Ленина.

Район для любителей комфорта

Специфика расположения района, его протяженность от центра города к окраинам, нашла свое отражение в структуре жилищного фонда. Он практически повторяет хронологию застройки города. Здесь представлены все типы жилья – от старого фонда (на юге, Выборгская сторона) до сталинок и первых хрущевских кварталов (в центральной части района – проспекты Большой Сампсониевский, Энгельса, район ст. метро «Удельная»). Северная часть района (вблизи ст. м. «Озерки» и «Проспект Просвещения») застроена преимущественно современными домами.

Выборгский район считается престижным и пользуется популярностью среди покупателей жилья. По данным администрации района, общее число жилых зданий составляет порядка 4,5 тысячи. Наибольшим спросом пользуются современные дома 137-й и индивидуальных серий в районе станций метро «Озерки» и «Проспект Просвещения». Покупателями особо ценится застройка от Первого Муринского до Северного проспекта: она находится рядом с парками, здесь немало качественных сталинок и домов современных серий.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в Выборгском районе составляет около 98 тыс. руб. Самый дорогой квадратный метр предлагают в современных кирпичных домах на Северном проспекте, проспектах Энгельса, Тореза. Стоимость «квадрата» здесь достигает 150 тыс. руб. Самые дешевые варианты можно найти в старом фонде на Лесном и Большом Сампсониевском проспектах. Цена квадратного метра в них едва дотягивает до 50 тыс. руб.

Территория развития

Развитая торговая инфраструктура – одно из главных достоинств района, в котором на начало 2008 года сосредоточено 285 тыс. кв. м торговых площадей. По данным консалтинговой компании Becar Commercial Property SPb, Выборгский район занимает четвертое место по обеспеченности качественными торговыми площадями в Петербурге.

Особой популярностью у жителей пользуются сложившиеся ритейл-зоны у станций метро «Удельная», «Политехническая» и «Площадь Мужества». Высока концентрация торговых и развлекательных центров у станций метро «Озерки», «Проспект Просвещения».

В Выборгском районе открыты по два гипермаркета сетей «О’Кей» и «Лента», строительный гипермаркет «Максидом». В районе функционируют три торгово-развлекательных комплекса – «Гранд Каньон», «Норд», «Светлановский», торговые комплексы – «Бада-Бум», «Озерки», «Сампсониевский». В декабре 2006 года рядом с КАД открыт крупный ТРК – «Мега-Парнас».

В настоящее время идет строительство еще двух крупных торгово-развлекательных комплексов – VOYAGE на проспекте Энгельса и пока безымянного – на пересечении Кантемировского и Полюстровского проспектов.

В Выборгском районе располагается свыше 40 объектов, где предлагается в аренду офисные помещения, общая площадь которых составляет около 270 тыс. кв. м. По данным Becar Commercial Property SPb, порядка 30% всех офисных центров относится к классу «В», 70% – к классу «С». Открытие первого объекта класса «А» в Выборгском районе запланировано на начало 2008 года. Большая часть ныне действующих бизнес-центров располагается на Выборгской стороне. Именно здесь находятся такие крупные офисные комплексы как «Акватория», «Нобель», «Бекар», «Петровский форт».

На разных стадиях проектирования, строительства или реконструкции находится 11 бизнес-центров. К наиболее крупным проектам относятся БЦ на улице Смолячкова (50 тыс. кв. м), «Выборгская застава» на Большом Сампсониевском проспекте (13, 4 тыс. кв. м), бизнес-центр на Лесном проспекте (10,5 тыс. кв. м). Также в числе офисных гигантов – Gregore's на Выборгской набережной (10 тыс. кв. м), Maxima на Тобольской улице (7,5 тыс. кв. м), Австрийский Бизнес Центр на Пироговской набережной (7 тыс. кв. м).

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средний уровень арендных ставок в Выборгском районе на офисные помещения составляет около 750 руб. за кв. м в месяц. Цены на аренду торговых помещений выше – до 1,5 тыс. руб. в месяц за кв. м. Квадратный метр складской недвижимости можно арендовать в среднем за 330 руб. в месяц.

Инвесторов ждут офисы и таун-хаусы

Огромная территория Выборгского района весьма привлекательна для инвесторов. На севере территории они строят в основном многоэтажные кирпично-монолитные дома в среднем и высшем ценовых диапазонах. Мест под уплотнительную застройку осталось мало, поэтому квартиры в качественных современных домах будут только расти в цене.

На юге проводится реконструкция жилых домов старого фонда (в домах на Выборгской набережной, Большом Сампсониевском проспекте).

В районе Шувалово-Озерки (у Суздальских озер), а также в поселках Парголово, Левашово активно ведется малоэтажное строительство. По словам руководителя Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, в ближайшие годы здесь вероятно сформируется элитный район малоэтажной застройки, активно идет процесс выкупа земли у собственников для строительства коттеджных комплексов, таун-хаусов и индивидуальных домов в верхнем ценовом сегменте.

Одним из примеров может служить проект малоэтажного строительства компании «Петербургстрой-Skanska» – «Новая Скандинавия» в районе Большого Нижнего Суздальского озера. Уже заселены две очереди малоэтажного комплекса, началось возведение третьей.

Как говорит господин Бобашев, жилые микрорайоны у промышленных зон на Выборгской набережной и «Парнас» – одно из самых удачных мест для покупки квартиры с целью сдачи в аренду. Промышленных предприятий здесь очень много, а жилья не хватает и спрос на него велик.

В Выборгском районе реализуются новые проекты по строительству торговых комплексов. По мнению экспертов, север района (в особенности у метро «Проспект Просвещения», «Озерки», вдоль Выборгского шоссе) уже перенасыщен торгово-развлекательной компонентой и конкуренция здесь слишком высока.

Повышенным вниманием инвесторов пользуются офисные помещения Выборгского района. Его южная часть, наиболее близкая к центру города и сейчас занимаемая промзоной, считается одним из самых удачных мест для расположения бизнес-центров. На этой территории расположено много объектов недвижимости, привлекательных для инвестиций. Здания, возведенные в 30 х годах и позднее для нужд заводов, даже по сегодняшним меркам хорошо обеспечены мощностями.

Несмотря на общую ветхость и отсутствие современной телекоммуникационной сети они не требуют полной перестройки. Кроме того, Выборгская набережная – одна из «видовых» набережных Петербурга, что позволяет создавать здесь офисные здания самого высокого класса.

В 2001 году впервые возникла идея создания на Выборгской стороне проекта «Бизнес-Сити». Городским правительством было принято решение о том, что заниматься им должны негосударственные организации – Агентства развития территории (АРТ).

Первой коммерческой структурой, получившей статус АРТ, стало ЗАО «Бекар», разработавшее «Концепцию развития Выборгской стороны». Главная цель – освободить территорию от экологически вредных и убыточных производств, благоустроить земли, а здания заводов реконструировать под современные бизнес-центры. Для переселения производств на окраины город готов был выделить участки в промзоне «Парнас».

С началом воплощения концепции в жизнь компания столкнулась с рядом серьезных проблем. И главная из них – нежелание собственников предприятий куда-либо переезжать. Проблема актуальна до сих пор, однако «Бекару» удалось осуществить ряд инвестиционных проектов вдоль Выборгской набережной. Например, создать деловой парк на территории завода им. Комсомольской правды, реконструировать ТДЦ «Сампсониевский», бизнес-центр «Панорама», создать новый административный центр «Лукойл-Нева». В данный момент на территории Выборгской набережной функционирует одиннадцать деловых центров и представительств.

В марте 2002 года корпорация «Строймонтаж» на международной выставке MIPIM в Каннах представила свое видение единого развития Выборгской набережной – проект «Делового Сити». Он предполагает возведение на площади в 30 га нескольких современных высотных зданий, которые станут архитектурной доминантой этого района. Участок, выбранный под бизнес-сити – набережная от комплекса гостиницы «Санкт-Петербург» до Гренадерского моста. Функциональное назначение будущих высоток – бизнес-центры классов «А» и «В», 3–4-звездные отели. Кроме того, в «Деловом Сити» должны появиться выставочный и несколько торговых комплексов. Воплощение этого проекта будет возможно только тогда, когда территория освободится от промышленных предприятий. «Развитие офисной функции на Выборгской стороне замедляют проблемы, возникшие с выводом отсюда промышленных предприятий», – говорит Сергей Бобашев. Пока, по его словам, административно-деловая зона динамичнее формируется не на Выборгской стороне, а на Петроградской. Впрочем, процесс перепрофилирования территории уже необратим, это только вопрос времени.

Дата публикации: 17:25 14 января 2008

Источник: bpn.ru