Застройщик гарантирует

В канун новогодних праздников Президент России подписал несколько документов из пакета по формированию рынка доступного жилья. В их числе был и Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Проще говоря, он урегулировал отношения застройщиков и частных инвесторов - покупателей жилья в новостройках. Сейчас аналитикам, участникам рынка, да и самим законодателям уже стало ясно, что новые законы далеко не совершенны и вряд ли решат добрую часть жилищных проблем наших граждан. Учитывая, что вышеупомянутый закон является одним из наиболее значимых, мы попросили прокомментировать его влияние на рынок недвижимости сертифицированного аналитика Андрея Бекетова.

- Была ли необходимость в создании специального закона о долевом строительстве?

- Да, конечно. Стратегия государства в области обеспечения жильем своих граждан и жилищного строительства в целом определилась, и для ее реализации понадобилось разработать новую законодательную базу. Хотя на самом деле этот закон не является чем-то революционным. Скорее всего, это сплав уже имеющихся законов и путей решения реальных проблем, появившихся в практике нового строительства. Нельзя сказать, что до принятия этого закона на рынке новостроек царил хаос, но с его принятием очень многие проблемы, возникающие при взаимоотношениях инвестора и застройщика, получили однозначное толкование.

- Любой новый законодательный акт лучше старого, но хотелось бы узнать на конкретных примерах, что полезного даст этот закон реальным участникам жилищного строительства?

- Во-первых, закон избавил частных инвесторов - участников долевого строительства - от необходимости изучения терминов "подрядчик", "субподрядчик", "инвестор", "девелопер" и того, что может скрываться за этими словами. В статье 2 определено, что основными понятиями, используемыми в законе о долевом строительстве, будут только застройщик и объект долевого строительства.

Во-вторых, в статье 3 определены сроки начала привлечения средств участников долевого строительства: только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок.

В третьих, в статье 7 определены гарантии качества объекта долевого строительства. Теперь "застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям". При этом гарантийный срок "устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет".

- То есть этот закон не позволит застройщику сдвигать сроки сдачи дома?

- Не совсем так. Статья 6 позволяет застройщику не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре  срока сдачи направить инвестору предложение об изменении договора. Право принять или отклонить предложение остается за участником долевого строительства. В случае его согласия в договор будет внесен новый срок, а в случае отказа "застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки".

- Чего еще ожидать частным инвесторам от нового закона?

- Проектной декларации. Это совершенно новая форма информирования участника долевого строительства о намерениях застройщика и включает информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она публикуется застройщиком в СМИ или Интернете не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

- Но узнать информацию о застройщике и проекте не так уж сложно и сейчас. Например, компания икс собирается строить панельный 20-этажный дом в таком-то месте.

- Не вдаваясь в обсуждения, мало или много информации представлено о застройщике и объекте, приведу выдержки из нового закона. Думаю, что они скажут все сами за себя.

Данные о застройщике должны содержать информацию  о его фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы,  о государственной регистрации, об учредителях,  о проектах строительства объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет,  о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, о величине собственных денежных средств.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу  учредительные документы:  свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе,  отчетность о финансово-хозяйственной деятельности,  утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы,  аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию  о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство,  о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства, о местоположении строящегося объекта недвижимости и об его описании, о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества,  о составе общего имущества в многоквартирном доме,  о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке объекта, о возможных финансовых и прочих рисках при строительстве и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков,  о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:  разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование, проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

- Вам не кажется, что эта информация избыточна и непонятна простому обывателю?

- Допускаю, что многое из написанного только на первый взгляд непонятно и ненужно. Но покупка квартиры  для большинства людей - очень серьезный шаг. И человек должен идти на это, имея полный объем информации. Вопрос в другом, сможет ли он сделать правильный выбор, имея эту информацию. Но для этого существуют профессиональные участники рынка, которые помогут сделать выбор.

- Что же будет с рынком и ценами в связи с принятием нового закона?

- Закон вступит в силу только с 1 апреля 2005 года, и его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого документа.

Что же касается цен, то я думаю, что хороший товар не может стоить дешево. Тем более, что производитель товара вынужден брать на себя, в силу нового закона, немалые дополнительные обязательства. Кроме того, есть опасения, что не все компании смогут достаточно быстро выполнить требования закона и уйдут с рынка. Некоторые на время, а некоторые и навсегда. Во всяком случае, компаниям, работающим на рынке новостроек, будет необходимо весьма серьезно подготовиться к 1 апреля.

Дата публикации: 11:14 18 января 2005

Источник: bpn.ru