Стоимость элитных квартир: все выше, и выше, и выше

В 2004 году самая стабильная ситуация на рынке недвижимости наблюдалась в сегменте элитного жилья: спрос и предложение здесь практически достигли равновесия.

На первичном рынке в зависимости от проекта и стадии его реализации стоимость жилплощади выросла на 12–23%. Нижняя граница цен на «элитку» теперь находится на уровне $4 тыс. за 1 кв. м, а максимальная поднялась до $15 тыс. Рекордом на первичном рынке стала цена $20 тыс. за 1 кв. м, назначенная за пентхаус в строящемся доме «Коперник» на Якиманке.

На вторичном рынке цены за год выросли на 20–22%. Все чаще стали появляться предложения, в которых цена достигает $20 тыс. за 1 кв. м, но большого интереса со стороны покупателей они пока не вызывают.

Новые тенденции

В настоящее время главной задачей застройщиков остается создание атмосферы избранности для состоятельных покупателей. Окончательно ушла в прошлое точечная застройка: основной тенденцией в сегменте высококлассной недвижимости стало создание целых кварталов элитного жилья. Таким образом, вопрос месторасположения дома приобретает особое значение и является одним из основополагающих признаков «элитности».

Заметной тенденцией на рынке дорогого жилья стало увеличение количества объектов с квартирами сравнительно небольших площадей: студии не больше 85 кв. м, двухкомнатные квартиры площадью до 120 кв. м, трехкомнатные — до 170 кв. м.

В 2004 году резко вырос срок, в течение которого покупатель выбирает подходящее жилье. Если раньше люди приобретали квартиры практически на стадии котлована, то в 2004 году большинство клиентов предпочли заключать договор, когда строительство дома подходило к концу или было завершено. Покупатели учитывали и тот факт, что застройщики начали выставлять квартиры в возводимых объектах практически по таким же ценам, как и жилплощадь в уже построенных зданиях. В конце прошлого года в продаже все чаще стали появляться полностью отремонтированные, готовые для проживания квартиры.

На первичном рынке увеличилось число покупателей, приобретающих элитную недвижимость с целью ее сдачи в аренду. По данным специалистов компании Delight Realty, наибольшим интересом пользовались квартиры площадью от 70 до 120 кв. м стоимостью, не превышающей $500–600 тыс., а также квартиры площадью около 200–300 кв. м по цене около $1,2–1,5 млн.

Вырос спрос на квартиры в элитных домах, построенных за пределами центра Москвы в экологически благоприятных районах.

Центр продолжает лидировать

Большая часть (около 80%) возводимых в 2004 году элитных объектов располагалась на территории Центрального административного округа. Осенью максимальное количество (по 28 строящихся домов) находилось в районах Хамовники и Пресненский. В число лидеров вошли также районы Арбат (22 объекта) и Якиманка (16 объектов). Меньше всего элитных домов возводилось в Красносельском (7 объектов) и Таганском районах (4 объекта).

Если рассматривать конкретные объекты, находящиеся в центре столицы, то интересными можно назвать следующие. Корпорация МИАН приступила к строительству жилого комплекса «Коперник» на Большой Якиманке, вл. 22, который оснащен системой «интеллектуальный дом». Проектом предусмотрены двух–пятикомнатные квартиры общей площадью от 90 до 330 кв. м. На первых двух этажах будут расположены ресторан, бары, кофейни, а также фитнес-центр с бассейном, солярием, детским центром, бильярдной, салоном красоты и сауной.

Компания «Капитал груп» возводит жилой комплекс «Панорама» по адресу: Пресненский вал, 14–6. Это здание имеет необычный фасад, где применено полностью панорамное остекление из обычного стекла, тонированного стекла и эмалита — стекла с зеркальным эффектом. На каждой лестничной площадке находится только одна квартира (двух- или трехкомнатная площадью 168–303 кв. м). В доме будет свой фитнес-центр, SPA, бассейн, косметический салон.
Дом переменной этажности «Петровская усадьба» компании «Новое качество» находится в районе Цветного бульвара (1-й Колобовский пер., вл. 14/3). В четырех–шестиэтажном доме спроектированы квартиры свободной планировки общей площадью от 118 до 350 кв. м.

На территории остальных столичных округов элитного жилья строилось мало — это были преимущественно объекты, расположенные в лесопарковых зонах. В этих случаях хорошая экология и живописные окрестности в значительной степени компенсировали удаленное от центра расположение. Основная часть таких домов возводилась на территории Западного и Юго-Западного округов, а также в районах, примыкающих к зеленым массивам и водоемам на севере и востоке столицы.

Недалеко от Поклонной горы, рядом с Волынским лесом, компания «Проминдустрия» возводит элитный жилой квартал «Ближняя дача». Предлагается широкий выбор квартир (в том числе пентхаусов) общей площадью от 89 до 288 кв. м.

На территории Юго-Западного округа, рядом с Нескучным садом и Андреевским монастырем, компанией «Юниформстрой» завершен элитный жилой комплекс Green Hills (Андреевская наб., вл. 3–4). Здесь предусмотрены квартиры свободной планировки общей площадью от 175 до 309 кв. м.

На востоке Москвы, в Сокольниках (ул. Шумкина, вл. 11а, к. 2), «Центржилстрой» возводит элитный дом «Эгоист», состоящий из 42 квартир свободной планировки площадью от 103 до 270 кв. м, включая двухуровневые.

На Северо-Западе престижное жилье возводится в нескольких местах. Компания «Конти» закончила строительство возле Химкинского водохранилища первой очереди жилого комплекса «Покровское-Глебово» (ул. Береговая, вл. 8), сочетающего в себе черты городского и загородного жилья. На территории 10 га к настоящему моменту возведены главный дом, флигели, «дом-трилистник» и коттеджи. Квартиры здесь состоят из двух–пяти комнат общей площадью от 72 до 300 кв. м.

Компания Blackwood приступила к реализации жилплощади в клубном доме «Чайка», расположенном также на берегу Химкинского водохранилища — в Покровском-Стрешневе. На типовом этаже располагаются квартиры площадью 241–278 кв. м, верхний этаж отведен под двухуровневые пентхаусы (398 и 434 кв. м). Пространство на первом этаже будет обустроено по желанию жильцов. Предусмотрен зимний сад, сигарный салон с баром и камином.

Своеобразное исключение из правила «зеленой зоны» составил строящийся на Кутузовском просп., вл. 11, дом переменной этажности (компания «Комстрин»). Всего в здании 41 квартира (включая пентхаусы) площадью от 80 до 230 кв. м. Квартиры выше шестого этажа имеют собственную эксплуатируемую кровлю. При доме будет работать салон SPA-услуг, фитокафе, комплекс различных бань, фитнес-зал и детская комната.

«Золотая миля» — говорящее название

Политика ценообразования в элитных объектах напрямую связана с престижностью места. Самые дорогие дома в Москве находятся между Остоженкой и Пречистенской набережной, благодаря чему этот район получил среди риэлторов название «Золотая миля». По итогам продаж в 2004 году объекты здесь подорожали на 19–22%. Однако стоит отметить, что по сравнению с предшествующими годами темпы роста цен в этом районе снизились приблизительно на 5%. Специалисты объясняют это тем, что многие объекты находятся в финальной стадии строительства, район практически сформирован и цены на недвижимость близки к максимальным.

Другой престижный московский район — Патриаршие пруды — продемонстрировал за прошедший год увеличение стоимости объектов элитной недвижимости на 23–26%. Это на 7% выше, чем в прошлом году. Во многом это связано с успешным ходом реализации проекта «Квартал на Патриарших».

По данным специалистов компании Knight Frank, в IV квартале 2004 года стоимость 1 кв. м элитной недвижимости на Остоженке составила $6–16 тыс., на Патриарших прудах и Арбате — $5–10 тыс., на Плющихе и в Замоскворечье — $4–9 тыс. Самое дешевое элитное жилье сосредоточено в районах Красносельский, Бауманский и Таганский, где престижную жилплощадь можно купить по цене $3–4 тыс. за 1 кв. м.

Cамое дорогое московское жилье на сегодняшний день — пентхаусы. Коммерческий директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов отметил, что конкуренция на рынке пентхаусов в Москве всегда проявлялась сильнее, чем в сегменте «обычных» элитных квартир, а спрос, наоборот, был стабильным, но небольшим.

Вторичная «элитка» тоже в цене

Высокий спрос на элитную недвижимость, расположенную в самых престижных уголках исторического центра Москвы, спровоцировал рост стоимости 1 кв. м в 2004 году на 25%.

Сейчас в базах риэлторов есть предложения вторичных квартир с отделкой, расположенных в 1-м Обыденском пер. в районе Остоженки, по цене $20 тыс. за 1 кв. м, на ул. Тверской ($16–18 тыс. за 1 кв. м), в Малом Каковинском пер. ($16 тыс. за 1 кв. м).

Затраты на отделку квартир в таких домах достаточно велики, поэтому если ориентироваться на жилье без ремонта, то можно уложиться в сумму $12–14 тыс. за 1 кв. м. Специалисты рынка недвижимости отмечают, что, назначая высокие цены, большинство собственников элитных квартир знают, что вряд ли получат названную сумму, и готовы торговаться.

В столице есть перечень домов, квартиры в которых клиенты готовы даже ждать. В число самых популярных у покупателей вошли дома в Бутиковском пер., 9; на ул. Климашкина, 1; «Лайт Хаус» в Сеченовском пер., 3; «Венский дом» в 1-м Неопалимовском пер., 8–10, и др. Особенно ценятся предложения квартир с видами на Кремль, храм Христа Спасителя и Москву-реку — в таких квартирах цена 1 кв. м в среднем на 25% выше, чем в остальных.

Аналитики компании «Домострой-Престиж» отметили, что на рынке элитной недвижимости повышается интерес к историческим домам. По словам руководителя компании «Домострой-Престиж» Ирины Тарасовой, «продажа исторической недвижимости имеет свои особенности. Существует прослойка покупателей, для которых богатое историческое прошлое будет очень важным фактором. Если квартира в целом ликвидная и находится в неплохом доме, их не смутит перспектива переплачивать за имя, так как покупатель понимает, что через несколько лет эта квартира как недвижимость не утратит своей ценности».

Наблюдения аналитиков показывают, что темпы продаж элитного жилья не падают, поэтому прогнозируют в 2005 году сохранение плавного роста стоимости квартир в среднем на 1–2% в месяц.

Дата публикации: 11:15 18 января 2005

Источник: bpn.ru